Tantangan masih ada

Tantangan ini masih terus diakui

Kuartal keempat tahun 2023 adalah saat pasar perumahan di Hanoi mencatat jumlah pasokan baru terendah dalam 10 tahun terakhir, baik di segmen apartemen maupun rumah susun rendah.

Untuk segmen apartemen, laporan pasar Savills Vietnam menunjukkan bahwa pada Q4 2023, pasokan meningkat sebesar 52% QoQ tetapi menurun sebesar 1% YoY menjadi 2.876 unit. Pasokan primer mencapai 11.911 unit, turun 40% QoQ dan 41% YoY. Namun, pasokan baru yang tercatat pada kuartal tersebut hanya mencapai 10.403 unit, Kelas B menyumbang 84% dari pasokan. Untuk segmen low-rise, pada tahun 2023, total pasokan baru mencapai 272 unit, turun 82% YoY. Pasokan baru memiliki 87 unit, termasuk 58 unit dari proyek Solasta Mansion baru di Ha Dong dan 29 unit dari proyek An Lac Green Symphony yang sudah ada di Hoai Duc. Pasokan primer mencapai 710 unit dari 16 proyek, turun 2% QoQ dan 23% YoY. Rumah bandar adalah produk utama dengan pangsa pasar sebesar 44%.

Kisaran harga umum kedua segmen tetap tinggi. Di antaranya, apartemen dengan harga VND51-70 juta/m2 menyumbang 63% dari pasokan baru, naik 24% dari tahun ke tahun. Apartemen dalam kisaran harga ini menyumbang 49% dari unit yang terjual, naik 21% dari tahun ke tahun. Apartemen dengan harga di atas VND4 miliar menyumbang 42% dari unit yang terjual pada tahun 2023, naik dari 3% pada tahun 2019. Apartemen dengan harga VND2 hingga VND4 miliar menguasai 55% pangsa pasar. Hanya 3% apartemen dengan harga di bawah VND2 miliar.

Akibat keterbatasan pasokan, harga jual primer rata-rata di pasaran terus meningkat (Foto: Jejaring Sosial)

Selain itu, meskipun sebagian besar pengembang tidak mengubah harga, persediaan rumah susun yang berharga tinggi meningkatkan harga primer. Misalnya, harga vila primer meningkat 55% secara kuartalan menjadi VND160 juta/m2 lahan, terutama karena pasokan murah di Me Linh yang terjual pada kuartal ketiga 2023. Harga rumah bandar meningkat 3% secara kuartalan menjadi VND194 juta/m2 lahan. Harga rumah toko juga meningkat 3% secara kuartalan menjadi VND328 juta/m2 lahan.

Menurut Ibu Do Thu Hang, Direktur Senior Riset & Konsultasi Savills Hanoi, "Segmen perumahan terus mengalami peningkatan harga karena kenaikan harga tanah dan konstruksi, pembangunan infrastruktur, dan peningkatan kualitas. Keterbatasan pasokan di pasar terus berlanjut, yang menyebabkan harga jual primer rata-rata di seluruh pasar terus meningkat."

Jumlah apartemen yang terjual pada Q4 2023 mencapai 3.045 unit, naik 45% secara kuartalan (QoQ) dan 5% secara tahunan (YoY). Pasokan baru memiliki tingkat penyerapan sebesar 46%. Sementara itu, segmen hunian rendah (low-rise) mencatat volume transaksi terendah dalam beberapa tahun terakhir. Jumlah transaksi pada Q4 2023 menurun sebesar 37% secara kuartalan (QoQ) dan 67% secara tahunan (YoY). Tingkat penyerapan pada kuartal tersebut hanya 9%, turun 5 poin persentase secara kuartalan (QoQ) dan 12 poin persentase secara tahunan (YoY). Pada tahun 2023, hanya 359 unit yang terjual, terendah sejak tahun 2014. Total transaksi hunian rendah (low-rise) menurun sebesar 76% secara tahunan (YoY) dan tingkat penyerapan pada tahun 2023 hanya 36%, turun 31 poin persentase secara tahunan (YoY).

Menghadapi tingkat penyerapan yang rendah, Ibu Hang menganalisis: “Masih ada kekhawatiran di antara pembeli. Faktanya, jumlah apartemen yang terjual pada kuartal 2023 sebagian besar adalah proyek-proyek yang investornya memiliki reputasi baik, memiliki jaminan hukum, dan telah memenuhi kewajiban keuangan. Oleh karena itu, meskipun ada dukungan suku bunga pinjaman bank untuk kebutuhan perumahan riil, pembeli memiliki kekhawatiran tertentu terkait faktor hukum. Selain itu, bank juga khawatir karena investor belum memenuhi kewajiban hukum proyek untuk menyelesaikan prosedur pinjaman. Hal ini secara tidak kasat mata memengaruhi keputusan pembeli dan jumlah rumah yang terjual, dan menjelaskan fakta bahwa meskipun suku bunga pinjaman telah menurun, tingkat penyerapannya masih belum tinggi.”

Peluang apa yang ada bagi pembeli rumah dengan kebutuhan perumahan nyata?

Menurut Ibu Hang, dalam konteks pasokan terbatas dan harga primer yang tinggi, peluang bagi mereka yang benar-benar membutuhkan perumahan mungkin terletak di pasar sekunder. Pasar sekunder memiliki keuntungan karena dapat membeli dengan banyak pilihan, sesuai dengan keterjangkauan dan legalitas yang lebih terjamin. Misalnya, harga vila sekunder per meter persegi tanah 7% lebih rendah daripada harga primer rata-rata, rumah bandar sekunder 24% lebih rendah daripada produk primer, dan rumah bandar komersial sekunder 40% lebih rendah daripada produk primer di pasar.

Ibu Do Thu Hang, Direktur Senior, Riset & Konsultasi, Savills Hanoi

Di saat yang sama, para pembeli rumah dapat mengharapkan pasokan baru dari pembangunan infrastruktur. Proyek investasi infrastruktur seperti Jalan Lingkar 3, 5, dan 4 akan memperluas pasar perumahan Hanoi, yang bertujuan untuk mengurangi permintaan di pusat kota dan wilayah pusat. Pembangunan infrastruktur akan mendorong permintaan perumahan ke provinsi dan wilayah tetangga dengan harga yang wajar dan dana lahan yang lebih besar.

Laporan Savills juga menyebutkan bahwa hal ini merupakan poin positif bagi pasokan, karena produk perumahan di wilayah non-pusat dan provinsi tetangga akan semakin membantu memenuhi kebutuhan perumahan Hanoi. Oleh karena itu, pada tahun 2024, pasar akan menyambut tambahan 12.100 apartemen baru, dengan 87% pangsa pasar berada di distrik Hoang Mai, Nam Tu Liem, dan Ha Dong. Hung Yen dan Bac Ninh akan memasok sekitar 203.000 apartemen dari tahun 2024 hingga 2026. Pada tahun 2026, segmen hunian rendah diperkirakan akan memiliki 14.000 apartemen baru dari 37 proyek. Proyek-proyek besar seperti Vinhomes Co Loa atau Vinhomes Wonder Park akan memasok hunian rendah baru ke pasar.

Selain itu, disahkannya Undang-Undang Perumahan, Undang-Undang Usaha Properti, dan yang terbaru, Undang-Undang Pertanahan diperkirakan akan memberikan dampak positif bagi pasar. "Peraturan yang mewajibkan investor memenuhi kewajiban keuangannya sebelum produk masa depan terbentuk merupakan salah satu hal yang memperkuat kepercayaan pembeli. Oleh karena itu, dapat diyakini bahwa pada tahun 2024-2025 dan periode selanjutnya, kepercayaan pasar akan semakin kuat, produk akan disediakan oleh investor terkemuka dengan kapasitas keuangan yang riil, sehingga pasar akan lebih seimbang dan beragam produk," ujar Ibu Hang.

NAM ANH

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/buc-tranh-thi-truong-nha-o-tai-ha-noi-thach-thuc-van-con-do-a649883.html