Membuka kisah perumahan terjangkau

Sesuai jadwal, saya kembali diminta oleh Investment Newspaper untuk menulis artikel tentang topik "perumahan terjangkau".

Bapak Nguyen Hoang Nam, Direktur Jenderal G-Home, Pakar Perumahan Sosial

1.

Sejujurnya, meskipun saya telah berpartisipasi dalam banyak wawancara televisi tentang cerita ini dan juga telah menulis banyak artikel tentang perumahan tahun lalu, setiap kali topik "perumahan terjangkau" disebutkan, saya merasa kesulitan.

Sulit bukan hanya karena cerita ini telah dianalisis dan dibedah oleh terlalu banyak ahli dan peneliti, dan apakah saya dapat menulis sesuatu yang lebih baik atau tidak, tetapi juga karena dalam praktiknya, bekerja sebagai konsultan pengembangan proyek, broker, dan bahkan dalam beberapa aspek, peran seorang investor, tetapi sebenarnya membuat "perumahan terjangkau" memiliki terlalu banyak kendala.

Potensi finansial merupakan salah satu faktor yang sangat menentukan keberhasilan suatu proyek investasi properti. Namun, membangun strategi penetapan harga yang benar-benar "terjangkau" bagi mayoritas masyarakat dengan kebutuhan perumahan riil sesuai realitas saat ini merupakan tantangan besar bagi bisnis apa pun.

Kepemilikan lahan yang cukup luas hanyalah syarat wajib untuk melaksanakan suatu proyek (belum lagi apakah proyek perumahan tersebut mahal atau murah), tetapi syarat yang cukup tersebut merupakan serangkaian prosedur panjang yang mungkin memakan waktu beberapa tahun untuk diselesaikan. Hal ini bahkan belum memperhitungkan apakah lahan tersebut termasuk dalam rencana tata ruang dan layak untuk alih fungsi lahan (jika bukan lahan non- pertanian ).

Hal ini menunjukkan bahwa prosesnya sangat panjang dan biaya input suatu proyek seringkali sangat besar. Dengan proses persetujuan proyek yang panjang saat ini, biaya input seringkali sangat tinggi dan yang tertinggi biasanya adalah biaya tanah. Belum lagi kisah bunga ketika sebagian besar bisnis harus menggunakan leverage keuangan.

Misalkan Anda harus meminjam 300 miliar VND untuk membeli sebidang tanah guna melaksanakan suatu proyek. Dengan demikian, untuk setiap tahun keterlambatan dalam menyelesaikan prosedur proyek, perusahaan kehilangan 10% dari biaya bunga pinjaman, yaitu 30 miliar VND. Dan untuk memastikan efisiensi investasi, perusahaan terpaksa menambahkan biaya ini ke harga jual, sehingga harga jual mustahil untuk lebih rendah.

Itulah yang terjadi dengan "rumah terjangkau" yang biasa, dalam kisah perumahan sosial jauh lebih sulit ketika prosedur dan kebijakan investasi preferensial bagi investor menurut undang-undang yang berlaku sebelumnya seolah-olah "preferensial" tetapi kenyataannya tidak "preferensial" seperti yang dibayangkan oleh para investor.

Misalnya, Pasal 54 Pasal 3 Undang-Undang Perumahan Tahun 2014 menetapkan bahwa investor harus menyewakan setidaknya 20% dari luas perumahan sosial dalam proyek, dan baru dapat dijual setelah 5 tahun. Kenyataannya, untuk setiap proyek perumahan sosial, investor hanya menikmati keuntungan maksimal 10%, sementara mereka harus menyewakan hingga 20% dari luas tersebut, sehingga hampir tidak ada keuntungan yang tersisa.

Belum lagi serangkaian peraturan lain tentang biaya penggunaan lahan preferensial untuk perumahan sosial, yang mengharuskan pelaku usaha membayar di muka dan memotongnya kemudian. Jika prosedur proyek berlangsung sekitar 5 tahun, pelaku usaha akan hampir lumpuh.

2.

Faktanya, setelah Undang-Undang Perumahan (yang diamandemen) resmi disahkan pada akhir tahun lalu, saya dan banyak rekan di industri merasa lega karena setidaknya lembaga perancang telah mengenali masalah tersebut dan membuat perubahan yang lebih praktis pada ketentuan undang-undang tersebut.

Khususnya, dari melepaskan subjek pembelian rumah hingga regulasi yang memberikan kebijakan istimewa kepada investor proyek saat melaksanakan proyek perumahan sosial, hal ini juga memperjelas hambatan lama yang menghambat perkembangan segmen ini.

Misalnya, menurut Pasal 85: Pembebasan biaya penggunaan tanah, sewa tanah; pajak pertambahan nilai preferensial, pajak penghasilan badan...; pinjaman dengan suku bunga preferensial; dukungan dari Komite Rakyat Provinsi untuk menghubungkan sistem infrastruktur teknis proyek dengan sistem infrastruktur teknis regional, memastikan sinkronisasi infrastruktur sosial di dalam dan di luar lingkup proyek;

Selain itu, penanam modal berhak memperoleh keuntungan maksimal 10% dari total biaya investasi konstruksi untuk kawasan pembangunan perumahan sosial; berhak memperoleh keuntungan maksimal 20% dari total luas tanah hunian untuk investasi pembangunan perumahan usaha, jasa, perdagangan, komersial atau 20% dari total luas lantai perumahan usaha, jasa, perdagangan; berhak memperoleh pembukuan tersendiri dan menikmati seluruh keuntungan untuk kawasan perumahan usaha, jasa, perdagangan, komersial; insentif lain sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan (apabila ada).

Di samping perubahan inti dalam Undang-Undang Perumahan (yang telah diamandemen), Undang-Undang Pertanahan (yang telah diamandemen) yang disahkan sekitar 1 bulan kemudian juga mengubah banyak isi untuk menghilangkan kesulitan-kesulitan dalam rangka mengurangi prosedur investasi yang "rumit", "tumpang tindih", dan "saling terkait" dari banyak undang-undang khusus.

Ini adalah perubahan yang inovatif dan reseptif oleh badan-badan manajemen negara untuk menciptakan lingkungan investasi yang lebih harmonis, transparan, dan jelas.

Setidaknya hal ini akan membantu para pemimpin bisnis menghindari keharusan berkeliling dari satu lembaga atau departemen ke lembaga atau departemen lain untuk mencari solusi, tetapi tetap tidak dapat menemukan solusi karena satu tempat mungkin melakukannya dengan benar, tetapi tempat lain mungkin masih melakukannya dengan salah.

Jika dihitung, proses "Tingkat komune bertanya ke tingkat distrik", "Tingkat distrik bertanya ke tingkat provinsi", "Tingkat provinsi bertanya ke tingkat menteri", "Tingkat menteri bertanya ke perdana menteri "... siklus tanya jawab rata-rata yang saya hitung juga memakan waktu hingga 3 bulan. Dan jika proses ini dapat dipersingkat, biaya perumahan per 1m2 akan berkurang secara signifikan ketika menjangkau masyarakat yang benar-benar membutuhkan perumahan.

Sebuah proyek perumahan sosial di provinsi Khanh Hoa .

3.

Secara umum, realitas menunjukkan bahwa kekurangan perumahan terjangkau bukanlah masalah yang hanya terjadi di Vietnam, tetapi juga di banyak negara di dunia, termasuk negara-negara maju. Dan penyelesaian masalah perumahan, khususnya perumahan terjangkau, bukanlah sesuatu yang dapat diselesaikan dalam semalam oleh satu orang atau organisasi, melainkan membutuhkan kontribusi dari semua sektor masyarakat, upaya bersama dari publik, swasta, dan masyarakat.

Dalam laporan yang disampaikan oleh Ketua Komite Ekonomi Majelis Nasional Vu Hong Thanh kepada Majelis Nasional pada sesi pagi tanggal 20 Mei, Sidang ke-7, terdapat pendapat yang mengusulkan agar Pemerintah mengevaluasi dan mencari solusi untuk menstabilkan situasi, dan sekaligus meminta Pemerintah untuk mengarahkan pemeriksaan menyeluruh terhadap perkembangan perumahan sosial di masa lalu, mengidentifikasi kesulitan, kekurangan, pelanggaran, dan hal-hal negatif untuk menanganinya secara tegas sesuai dengan ketentuan hukum.

Saya setuju dengan inspeksi tersebut, karena mekanisme dan kebijakannya memang menantang, tetapi sangat penting untuk mengubah realitas yang tidak efektif saat ini. Pertanyaannya adalah apa yang akan kita inspeksi, bagaimana kita akan menginspeksi untuk menemukan solusi dan perbaikan yang masuk akal, menghindari terciptanya mentalitas negatif untuk menarik investor ke segmen "sulit" ini.

Saat ini, berdasarkan Pasal 4, Pasal 1 Peraturan Pemerintah Nomor 49/2021/ND-CP, proyek perumahan komersial dengan skala penggunaan lahan 2 hektar atau lebih di kawasan perkotaan khusus dan tipe 1, atau 5 hektar atau lebih di kawasan perkotaan tipe 2 dan 3 wajib mengalokasikan 20% dari total luas lahan untuk pembangunan perumahan sosial.

Secara teori, dana pertanahan ini harus berupa lahan bersih (terbebas), bahkan memiliki infrastruktur, dan pada kenyataannya, setiap provinsi/kota memiliki kawasan perkotaan di 63 provinsi/kota. Lalu mengapa masih banyak provinsi yang belum melaksanakan proyek perumahan sosial? Ke mana perginya dana pertanahan ini? Oleh karena itu, isu ini perlu menjadi pusat pengawasan sebagaimana diminta oleh Komite Ekonomi Majelis Nasional.

Tentu saja, di samping itu, dalam artikel-artikel sebelumnya, saya telah menyebutkan banyak kasus masyarakat miskin dan kurang mampu yang kesulitan mengakses perumahan sosial karena masalah prosedur. Peraturan saat ini yang menyatakan hanya "pejabat, pegawai negeri sipil, dan pegawai negeri sipil" yang termasuk dalam 10 kelompok subjek yang berhak membeli perumahan sosial, tetapi pekerja yang hanya menandatangani kontrak dan belum terdaftar sebagai penerima gaji, merupakan batasan besar yang perlu dikaji dan dihapuskan, untuk menghilangkan situasi masyarakat miskin yang berhak membeli perumahan sosial tetapi masih menunggu dengan letih hanya karena tidak memiliki stempel daerah.

Atau, apakah orang yang dibeli benar-benar berpenghasilan rendah atau tidak juga merupakan isu kontroversial. Kenyataannya, gaji pokok banyak orang bisa "rendah" tetapi "pekerjaan sampingan" mereka bisa sangat tinggi, dan sistem data saat ini belum cukup mumpuni untuk mendeteksi hal ini.

4.

Satu hal yang saya apresiasi dari revisi rancangan Undang-Undang terbaru adalah bahwa badan penyusun sangat reseptif, proaktif mendengarkan pendapat para pelaku pasar, serta mensurvei dan mengevaluasi realitas. Ini merupakan aspek positif, karena hanya dengan menelaah secara mendalam kekurangan yang ada dari kedua belah pihak, kita dapat mempercepat penyelesaian hambatan dan menyelesaikan akar permasalahan yang dihadapi pasar.

Oleh karena itu, saya pun berharap agar kisah pelaksanaan, pengawasan, dan pemeriksaan di masa mendatang juga dilandasi semangat keterbukaan, fokus, dan penyelesaian terhadap masalah inti yang dihadapi pasar.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/go-nghen-trong-cau-chuyen-ve-nha-binh-dan-d215705.html