Pasar real estat Vietnam sangat perlu meningkatkan total permintaan dan menciptakan pasokan.

[iklan_1]

Baru-baru ini, Pemerintah telah mengeluarkan banyak solusi ampuh untuk mendukung pemulihan dan terobosan pasar properti. Khususnya, dalam Resolusi 33, Pemerintah telah mengusulkan banyak solusi spesifik dan terperinci untuk "menyelamatkan" pasar. Faktanya, pasar juga telah menerima beberapa sinyal positif, tetapi belum mampu menembus pasar.

Berbicara kepada wartawan Surat Kabar Jurnalis dan Opini Publik, Tn. Le Hoang Chau - Ketua Asosiasi Real Estat Kota Ho Chi Minh (HoREA) mengatakan: Dalam 7 bulan pertama tahun 2023, pasar real estat terus menghadapi banyak kesulitan.

+ Bagaimana Anda mengevaluasi pasar properti dari awal tahun 2023 hingga sekarang?

Meskipun pasar properti telah menunjukkan tanda-tanda perbaikan setelah solusi Pemerintah untuk mengatasi kesulitan, secara umum dalam 7 bulan terakhir, pasar masih menghadapi banyak kesulitan, likuiditas yang buruk, dan pasokan yang sangat terbatas.

Penyebab utamanya adalah belum terselesaikannya permasalahan hukum dan terbatasnya akses permodalan, banyaknya kejadian pada paruh kedua tahun 2022 yang berdampak pada kepercayaan investor, dan secara umum masih banyaknya permasalahan fundamental pasar yang belum terselesaikan seperti permasalahan hukum, kelangkaan pasokan, ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan, dan lain sebagainya.

Faktanya, Vietnam belum benar-benar memanfaatkan potensi dan kekuatan pasar properti secara maksimal. Properti industri, pariwisata , dan hiburan hanya terkonsentrasi di beberapa wilayah, sehingga belum menciptakan daya dorong dan daya tarik yang luas di seluruh wilayah negara.

Pasar properti Vietnam sangat perlu meningkatkan permintaan dan menciptakan sumber pasokan. Gambar 1

Bapak Le Hoang Chau memperkirakan bahwa pasar real estat Vietnam akan tetap lesu hingga akhir tahun 2023 dan hanya dapat pulih dan berkembang lebih sehat, transparan, dan lebih terstandarisasi mulai kuartal kedua atau ketiga tahun 2024 berkat kemajuan dalam lingkungan hukum; prospek pertumbuhan ekonomi yang positif; dan pembangunan infrastruktur yang sinkron dan modern.

Banyak segmen pasar investasi masih menghadapi hambatan dan kendala yang signifikan. Potensi sumber daya lahan belum dimanfaatkan secara optimal. Properti di kawasan industri, kawasan ekonomi, zona pemrosesan ekspor, dan kawasan teknologi tinggi masih berkembang secara hati-hati dan moderat, dengan tingkat hunian yang rendah.

Permintaan perumahan untuk semua kelas sosial sangat besar, terutama perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah dan menengah, tetapi tingkat responsnya terbatas.

+ Bisakah Anda menganalisis lebih jelas kesulitan pasar pada periode saat ini?

-Saat ini, ada 3 kesulitan dan hambatan utama yang mencegah pasar real estat berkembang.

Pertama, kesulitan yang terkait dengan kebijakan dan hukum, seperti kesulitan yang terkait dengan hukum pertanahan, kesulitan karena hukum perencanaan dan beberapa kesulitan yang terkait dengan hukum investasi.

Misalnya, mengenai perencanaan, beberapa proyek dengan rencana terperinci 1/500 telah disetujui tetapi tidak konsisten dengan zonasi dan rencana keseluruhan dan sedang ditinjau, disesuaikan, dan diperbarui sesuai peraturan.

Atau, banyak proyek menghadapi kesulitan, hambatan, dan lambatnya pelaksanaan karena peraturan tentang metode penilaian tanah; Dalam banyak kasus, perencanaan penggunaan lahan telah diumumkan tetapi tidak ada rencana penggunaan lahan tahunan di tingkat distrik...

Kedua, kesulitan arus modal. Khususnya, akses pinjaman untuk bisnis properti masih belum mudah, terutama karena tiga masalah: suku bunga tinggi, legalitas proyek, dan kepercayaan likuiditas pasar. Padahal, suku bunga riil saat ini sekitar 11-12% per tahun.

Penurunan suku bunga baru-baru ini sebesar 0,5-2% merupakan upaya yang luar biasa dari Pemerintah dan sistem perbankan. Langkah ini berdampak positif terhadap perekonomian dan bisnis properti.

Namun, memperpendek durasi proyek hingga 1 tahun dapat membantu bisnis menghemat biaya modal hingga 12-15% dalam bentuk bunga. Belum lagi penghematan upah, mesin, peralatan, dan sebagainya sepanjang tahun.

Peraturan ketat mengenai pengendalian risiko untuk kredit real estat membantu membuat pasar lebih sehat, lebih dekat dengan kebutuhan aktual, dan menghindari gelembung harga.

Namun, saat ini kapasitas keuangan sebagian besar bisnis real estate terbatas, modal ekuitas rendah, operasinya terutama bergantung pada modal kredit bank, yang menyebabkan kesulitan dalam mengakses modal kredit.

Suku bunga pinjaman berdasarkan paket 120.000 miliar VND untuk perumahan sosial terlalu tinggi (8,7% untuk bisnis, 8,2% untuk pembeli rumah per tahun), sehingga menimbulkan kesulitan bagi investor dan pembeli rumah.

Ketiga, kesulitan dalam permintaan agregat dan kepercayaan pasar. Terlihat bahwa permintaan agregat telah menurun tajam di sebagian besar segmen, terutama perumahan mewah, real estat pariwisata, resor mewah, dan lahan. Kepercayaan pasar telah menurun tajam.

Menurut survei pendahuluan oleh Asosiasi Real Estat Vietnam, dua pertiga perusahaan pengembangan proyek hampir tidak memiliki aktivitas pengembangan proyek baru dalam setahun terakhir.

Sementara itu, perusahaan pialang properti telah memangkas sekitar 50-70% staf mereka. Sebagian besar investor, belum berinvestasi di pasar properti dalam periode terakhir.

+ Jadi, apa rekomendasi Anda untuk membantu pasar real estat maju?

Isu paling mendesak saat ini adalah meningkatkan permintaan total dan menciptakan sumber pasokan utama bagi pasar properti Vietnam. Permintaan terbesar di pasar properti Vietnam saat ini adalah segmen perumahan komersial yang terjangkau. Oleh karena itu, untuk meningkatkan permintaan total, pengembangan jenis ini perlu dilakukan secara cepat, intensif, dan beragam.

Namun, dalam waktu dekat, Pemerintah perlu secara efektif menerapkan solusi untuk mendukung pasar properti sesuai Program Pemulihan dan Pembangunan Sosial Ekonomi tahun 2023 dan periode 2023-2025.

Di samping itu, segera selesaikan kajian prosedur hukum terhadap proyek properti yang terlambat/tertunda dan tangani secara tuntas pada tahun 2022 dan 2023 guna menciptakan kondisi agar proyek dapat kembali dilaksanakan, sehingga pasokan barang bagi pasar terjamin.

Saya juga berharap agar Negara memberikan pengecualian terhadap izin mendirikan bangunan untuk pekerjaan proyek investasi di wilayah yang telah memiliki rencana rinci 1/500 yang telah disetujui sesuai dengan Poin h, Klausul 1, Pasal 2 Resolusi Pemerintah No. 43/NQ-CP tanggal 6 Juni 2014 tentang sejumlah tugas utama dalam mereformasi prosedur administratif dalam pembentukan dan pelaksanaan proyek investasi yang menggunakan tanah untuk meningkatkan lingkungan bisnis.

Mengenai modal kredit, saya pikir bank komersial juga perlu meningkatkan dukungan pada suku bunga/biaya untuk transaksi real estat dengan pembayaran elektronik dan pembayaran non-tunai.

Di samping itu, saya mengusulkan agar suku bunga kredit untuk pasar properti periode 2023-2025 adalah sebagai berikut: Untuk segmen perumahan komersial yang layak pendapatan, disarankan di bawah 7%/tahun.

Segmen perumahan sosial: Untuk bisnis, suku bunga yang direkomendasikan di bawah 6%/tahun; untuk pembeli rumah, suku bunga yang direkomendasikan di bawah 4,5%/tahun. Untuk segmen real estat pariwisata dan resor, suku bunga yang direkomendasikan di bawah 9%/tahun. Terakhir, untuk segmen real estat hunian kelas atas dan segmen lainnya, suku bunga yang direkomendasikan adalah 9-10%/tahun.

Mengarahkan dan mendorong tren penerbitan obligasi kepada publik alih-alih penerbitan oleh swasta; terus menindak tegas pelanggaran terkait obligasi korporasi, pembatalan simpanan, dan penetapan harga ganda dalam pengalihan aset properti, untuk meningkatkan pencegahan dan menjamin hak investor, serta mengurangi kerugian anggaran; menyempurnakan kerangka hukum untuk melindungi investor dalam obligasi korporasi dan sertifikat reksa dana.

Akhirnya, saya merekomendasikan untuk mendorong penerbitan sertifikat hak milik atas aset properti pariwisata dan resor kepada investor sekunder, agar dapat segera melepaskan dana puluhan miliar USD dan mendorong pengembangan properti pariwisata dan resor berdasarkan Keputusan Presiden Nomor 10/2023/ND-CP yang mengubah dan melengkapi sejumlah pasal dalam Keputusan Presiden tentang Penyelenggaraan Undang-Undang Pertanahan.

Komentar (0)