Pasar menyaksikan 'paradoks' yang menarik, banyak proyek apartemen 'terjual habis', segmen harga 50 juta VND/m2 akan hilang

Pasar menyaksikan "paradoks" yang menarik, proyek apartemen di Hanoi diperdagangkan dengan baik, bahkan "terjual habis", peraturan tentang pencatatan biaya penggunaan lahan saat menerbitkan buku merah... adalah berita real estat terkini.

Para ahli mengatakan bahwa apartemen baru dengan harga di bawah 50 juta VND/m2 di Hanoi akan segera menghilang. (Foto: Linh An)

Apartemen terjangkau secara bertahap “menghilang”

Segmen perumahan terjangkau sangat diminati di pasar, tetapi pasokannya sangat terbatas. Pada tahun 2024, hampir 67% apartemen baru di pasar Hanoi akan berada di segmen kelas atas dan mewah.

Segmen primer dengan harga VND50 juta/m2 diprediksi akan hilang pada tahun 2025. Para ahli bahkan meyakini bahwa apartemen baru dengan harga di bawah VND50 juta/m2 di Hanoi akan segera menghilang. Kisah perumahan komersial yang terjangkau diharapkan dapat menyeimbangkan kembali penawaran dan permintaan di pasar, tetapi kini semakin jauh.

Statistik dari Asosiasi Realtor Vietnam (VARS) menunjukkan bahwa pada kuartal ketiga tahun 2024, indeks harga apartemen di Hanoi meningkat sebesar 64% dibandingkan kuartal kedua tahun 2019, dua kali lipat peningkatan di Kota Ho Chi Minh . Harga jual primer rata-rata mendekati 60 juta VND/m2.

Bapak Nguyen Van Dinh, Wakil Presiden Asosiasi Real Estat Vietnam, berkomentar bahwa masyarakat berpenghasilan menengah di Hanoi semakin banyak yang pindah ke distrik-distrik pinggiran kota, di mana sistem infrastruktur penghubungnya belum rampung, untuk membeli rumah. Situasi ini akan terjadi di wilayah perkotaan lainnya dalam waktu dekat jika mekanisme perizinan proyek tidak direncanakan ulang. Namun, harga apartemen di wilayah-wilayah ini tidak lagi berada pada tingkat yang "layak".

Direktur Batdongsan.com.vn di Selatan, Bapak Dinh Minh Tuan, menyebutkan bahwa tahun 2024 menyaksikan "paradoks" yang menarik. Meskipun harga apartemen di pasar primer di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh tinggi, daya beli masih cukup baik. Hingga 70% broker mengatakan bahwa proyek apartemen di Hanoi memiliki volume transaksi yang positif, bahkan "terjual habis" pada tahun 2024. Angka serupa di Kota Ho Chi Minh juga mencapai lebih dari 40%.

Hal ini menunjukkan daya tarik yang kuat dari segmen apartemen, terutama proyek-proyek yang memenuhi kebutuhan perumahan riil dengan baik. Apartemen selalu menjadi pelopor dalam siklus pemulihan pasar, karena apartemen ditujukan untuk memenuhi kebutuhan perumahan riil, sebuah kebutuhan yang selalu ada dan berkelanjutan. Peningkatan transaksi yang tajam terkonsentrasi pada apartemen dengan luas lahan yang kecil dan harga yang wajar. Selain itu, proyek yang dipilih pembeli seringkali merupakan proyek yang telah selesai, dengan infrastruktur yang lengkap, kepadatan konstruksi yang rendah, investor yang bereputasi baik, progres pembayaran yang baik, dan kebijakan suku bunga preferensial, dll., analisis Bapak Tuan.

Meskipun segmen apartemen terjangkau dan menengah menyusut di kota-kota besar seperti Hanoi dan Kota Ho Chi Minh, ini masih merupakan segmen utama, yang menarik minat besar dari pembeli sebenarnya, dengan kebutuhan untuk memiliki rumah untuk menetap.

Melihat kenyataan ini, pengembangan perumahan komersial yang terjangkau masih menjadi kebutuhan mendesak, terutama di kota-kota besar. Bapak Dang Hung Vo, mantan Wakil Menteri Sumber Daya Alam dan Lingkungan Hidup, mengatakan bahwa perlu diusulkan inisiatif untuk meneliti dan mengembangkan segmen perumahan komersial yang terjangkau karena hal ini akan menjadi faktor penting untuk membantu menstabilkan dan mempertahankan keberlanjutan pasar properti.

Haruskah saya berinvestasi di apartemen berlayanan untuk disewa?

Dalam lokakarya "Potensi Apartemen untuk Disewa" pada sore hari tanggal 23 Desember, Dr. Nguyen Van Dinh, Ketua Asosiasi Broker Properti Vietnam, menyampaikan bahwa harga properti di kawasan pusat kota sedang mengalami tren kenaikan. Harga rata-rata apartemen di 4 distrik pusat kota Hanoi telah naik dua kali lipat dibandingkan awal tahun 2019, 30% lebih tinggi daripada kenaikan rata-rata di seluruh Hanoi.

Sebagai contoh, Hai Ba Trung dan Dong Da adalah dua distrik dengan tingkat pertumbuhan harga terbaik dalam 5 tahun terakhir, karena tingkat harga yang relatif baik dibandingkan dengan proyek-proyek baru yang dibuka di kawasan pinggiran kota. Proyek-proyek baru yang dibuka dalam 3 tahun terakhir terus menyesuaikan harga, sekitar 10% setelah setiap fase pembukaan. Proyek-proyek apartemen baru yang dibuka untuk dijual pada tahun 2024 dengan harga umum mulai dari 125 juta VND/m2. Apartemen berlayanan dihargai sekitar 88 juta VND/m2 (belum termasuk PPN dan biaya pemeliharaan).

Dalam konteks harga apartemen yang terus meningkat, jika Anda memiliki uang tunai lebih dari 5 miliar VND, haruskah Anda mengalihkan investasi Anda ke apartemen berlayanan sewa?

Bapak Le Dinh Chung, Direktur Umum SGO Home, mengatakan bahwa banyak investor cenderung mencari real estat dengan sumber keuntungan ganda ketika ada pendapatan stabil dari sewa dan keuntungan dari pertumbuhan aset.

Oleh karena itu, jika Anda memiliki 5,5 miliar VND, saran Bapak Chung, investor dapat menemukan properti fleksibel yang menghasilkan arus kas dan dapat digunakan untuk tempat tinggal atau disewakan. Dengan properti fleksibel seperti itu, tidak akan sulit untuk menjualnya nanti.

Menurut Tn. Chung, apartemen berlayanan di pusat kota-kota besar seperti Hanoi dan Kota Ho Chi Minh telah mendapat perhatian dalam beberapa tahun terakhir karena pendapatannya yang stabil dari tamu jangka panjang, para ahli, dan komunitas asing.

Selain itu, harga apartemen berlayanan 35-70% lebih rendah daripada harga pasar di segmen yang sama, tetapi harga sewa apartemen berlayanan 25-50% lebih tinggi daripada harga apartemen jangka panjang. Hal ini menunjukkan bahwa apartemen berlayanan yang disewakan merupakan produk real estat yang memberikan efisiensi investasi yang tinggi.

Proyek kawasan wisata senilai 2.500 miliar VND di Binh Dinh memiliki investor.

Pada tanggal 23 Desember, berita dari kantor Komite Rakyat provinsi Binh Dinh mengatakan: Wakil Ketua Komite Rakyat provinsi Nguyen Tu Cong Hoang menandatangani Keputusan No. 4428/QD-UBND yang menyetujui hasil lelang hak penggunaan tanah untuk melaksanakan proyek Titik No. 2 (2-2), kawasan wisata pantai Nhon Ly - Cat Tien.

Ini adalah proyek dengan total perkiraan modal investasi sedikitnya VND 2.215,57 miliar (tidak termasuk uang hasil lelang hak guna tanah), yang dilaksanakan di kecamatan Cat Chanh, kecamatan Phu Cat, Zona Ekonomi Nhon Hoi, provinsi Binh Dinh.

Dengan demikian, investor terpilih adalah Phu Gia Infrastructure Development Investment Joint Stock Company (berkantor pusat di kota Quy Nhon, Binh Dinh) dengan harga penawaran yang menang sebesar VND 368,823 miliar, selisih hampir VND 21 miliar (VND 20,877 miliar) dibandingkan dengan harga awal sebesar VND 347,946 miliar.

Luas lahan yang direncanakan untuk proyek ini lebih dari 40 hektar; di antaranya, lahan layanan pariwisata (lahan vila wisata, lahan layanan resor, lahan hotel, lahan alun-alun, lahan layanan komersial, lahan kolam renang) seluas lebih dari 14,4 hektar, lahan hijau seluas lebih dari 15,3 hektar, lahan lalu lintas dan infrastruktur teknis (lahan lalu lintas, lahan infrastruktur teknis, lahan parkir) hampir 5,6 hektar, dan lahan pantai dan permukaan air seluas 4,8 hektar. Bentuk pemanfaatan lahannya adalah Negara menyewakan lahan dan memungut iuran tetap satu kali untuk seluruh masa sewa melalui lelang hak guna lahan.

Setelah selesai, Binh Dinh akan memiliki lebih banyak proyek resor kelas atas seperti: villa wisata, hotel, proyek layanan resor, proyek layanan komersial (restoran, toko suvenir, karaoke, bisnis umum) untuk dijual, disewakan, sewa-beli dan kegiatan bisnis lainnya sesuai peraturan untuk memenuhi kebutuhan akomodasi, resor, hiburan dan rekreasi wisatawan.

Proyek ini juga menjanjikan untuk menciptakan lebih banyak momentum bagi pengembangan pariwisata lokal, dengan banyak item penting yang dibangun seperti: hotel, vila resor, alun-alun, dan layanan komersial...

Menurut para pemimpin Provinsi Binh Dinh, daerah ini juga memiliki banyak potensi, tetapi belum dimanfaatkan dengan baik. Provinsi Binh Dinh telah memiliki banyak kebijakan terkait dengan ajakan dan daya tarik investasi. Dari sana, mereka menciptakan kondisi bagi investor dengan kapasitas dan pengalaman yang memadai untuk berinvestasi di daerah ini, sehingga dapat berkembang sesuai arahan Dewan Rakyat Provinsi di setiap periode.

Peraturan Pencatatan Utang Biaya Pemanfaatan Tanah pada Saat Penerbitan Buku Merah

Peraturan tentang pencatatan utang biaya penggunaan tanah pada saat pemberian Sertifikat Hak Pakai atas Tanah (buku merah), perlu dicatat kepemilikan aset yang melekat pada tanah.

Pasal 11 ayat (1) Keputusan Presiden Nomor 101/2024/ND-CP mengatur mengenai utang biaya pemanfaatan tanah dalam pemberian Sertifikat Hak Guna Usaha dan Sertifikat Hak Milik atas Aset yang melekat pada tanah (yang selanjutnya disebut Buku Merah), yang pelaksanaannya adalah sebagai berikut:

a) Subyek yang berhak atas utang biaya pemanfaatan tanah pada saat penerbitan Sertifikat Hak Guna Usaha dan Hak Milik atas Benda yang pertama kali melekat pada tanah adalah orang pribadi atau rumah tangga yang saat ini mengusahakan tanah yang perlu dicatat utangnya dan ahli waris yang menurut ketentuan peraturan perundang-undangan perlu dicatat utangnya, maka utangnya tetap dicatat;

b) Besarnya biaya perolehan hak atas tanah yang tercatat terutang untuk hal sebagaimana dimaksud pada huruf a Pasal ini adalah sebesar jumlah total biaya perolehan hak atas tanah yang terutang pada saat diterbitkannya Sertifikat Hak Atas Tanah dan Hak Milik atas Benda yang melekat pada tanah;

c) Tata cara pencatatan, pembayaran, dan pelunasan utang biaya pemanfaatan tanah, serta jangka waktu utang biaya pemanfaatan tanah bagi rumah tangga dan orang pribadi yang berhak menerima utang biaya pemanfaatan tanah sebagaimana dimaksud dalam ayat ini dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang pemungutan biaya pemanfaatan tanah dan iuran tetap atas tanah.

d) Dalam hal orang tersebut dialokasikan tanah untuk pemukiman kembali, utang biaya penggunaan tanah harus dicatat sesuai dengan ketentuan Keputusan tentang kompensasi, dukungan, dan pemukiman kembali pada saat Negara mengambil alih tanah;

d) Pencatatan utang biaya penggunaan tanah bagi subjek sebagaimana dimaksud dalam huruf a Pasal ini berlaku mulai tanggal 1 Agustus 2024 sampai dengan tanggal 31 Juli 2029. Pembayaran dan pembatalan utang biaya penggunaan tanah dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang pemungutan biaya penggunaan tanah dan sewa tanah.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-kien-nghich-ly-thu-vi-nhieu-du-an-chung-cu-chay-hang-phan-khuc-gia-50-trieu-dongm2-se-bien-mat-298500.html