Pasar tanah lelang mereda setelah demam gila lebih dari setahun lalu

Setelah batch lelang tanah Pada tahun 2024, pasar properti di pinggiran kota Hanoi sangat ramai. Daya tarik pasar ini kini mulai meredup. Banyak investor yang "memegang" tanah lelang ingin menjual aset mereka, bahkan bersedia "memotong kerugian".

Berbeda dengan situasi yang ramai di tahun 2024, sejak awal tahun, aktivitas lelang tanah di pinggiran kota Hanoi menunjukkan tren melambat. Di banyak tempat, harga telah turun signifikan.

Misalnya, 34 bidang tanah di distrik Thach That (lama) dilelang pada pertengahan tahun ini dengan harga kemenangan tertinggi lebih dari 56 juta VND/m², turun 3,3 kali lipat dibandingkan sesi Desember 2024 (harga kemenangan tertinggi lebih dari 185 juta VND/m²).

Demikian pula, 9 bidang tanah di distrik Phuc Tho (lama) juga terjual dengan harga tertinggi 47 juta VND/m², turun hampir 40% dibandingkan sesi pada bulan September tahun lalu. Sesi ini dihadiri lebih dari 100 peserta, turun lebih dari sepertiga dibandingkan sesi sebelumnya.

Banyak lot lelang yang sudah tidak laku lagi. (Foto ilustrasi)

Tn. Nguyen Tien Thuat, seorang pialang real estate di kecamatan Hoai Duc, mengatakan, dirinya mengiklankan dua bidang tanah dari pemilik sebelumnya, harga jualnya hanya sedikit lebih tinggi dari harga pasaran 5-10 juta/m², namun sudah beberapa bulan ini tidak ada yang meminati.

Saat ini, perusahaan Bapak Thuat memiliki sejumlah bidang tanah lelang di distrik Hoai Duc, Thanh Oai, dan Quoc Oai (lama) yang telah dijual oleh para investor sejak awal tahun 2025. Namun, jumlah transaksinya sangat kecil, hanya 5 bidang tanah yang diperdagangkan dengan harga yang sama dengan harga yang diperoleh dan dibeli kembali oleh investor sebelumnya.

Menurut Bapak Thuat, sebenarnya semua investor mengirimkan selisih harga 200-300 juta VND/kavling untuk luas 90-110 m², tetapi pembeli yang membeli semuanya menawarkan harga yang lebih rendah. Setelah berkali-kali menaikkan dan menurunkan harga, para investor memutuskan untuk menjual dengan harga yang sama dengan harga beli sebelumnya. Alasan para investor ini perlu segera menjual adalah karena tanggal pembayaran bunga dan pokok kepada bank telah tiba, tetapi mereka belum menghasilkan arus kas, sehingga ini dapat dianggap sebagai langkah "memotong kerugian" untuk mempertahankan modal.

Menurut Bapak Thuat, saat ini terdapat 4 bidang tanah di Hoai Duc dengan harga lelang yang menang sekitar 85 juta VND/m², pemilik tanah ingin menjual dengan harga yang sama, pembeli akan mengurus pajaknya, namun pelanggan yang datang bertanya semuanya mengeluh bahwa harganya terlalu tinggi dan ingin menguranginya sebesar 200 - 300 juta VND/bidang.

“ Pertengahan tahun lalu, ketika pasar lelang tanah sedang panas, banyak investor yang masuk untuk membeli demi keuntungan. Namun, beberapa bulan kemudian pasar berbalik arah, likuiditas melambat, dan para investor ini terpaksa menjual untuk mendapatkan kembali modal guna melunasi pinjaman bank ,” ujar Bapak Thuat.

Bapak Tran Ngoc Anh, seorang pialang properti di Hanoi, juga mengatakan bahwa saat ini banyak investor yang melelang tanah kavling sejak Agustus hingga September 2024 terpaksa menurunkan harga jual untuk melepas barangnya.

Misalnya, sebidang tanah seluas 61m² di distrik Thanh Oai lama, dengan harga kemenangan sekitar 70 juta VND/m², setara dengan sekitar 4,25 miliar VND/bidang tanah, saat ini dijual dengan kerugian sekitar 4 miliar VND.

Atau sebidang tanah lain di distrik Hoai Duc lama yang memiliki harga kemenangan sekitar 85 juta VND/m², tetapi sekarang juga telah turun menjadi sekitar 80 juta VND/m².

Menurut Bapak Ngoc Anh, banyak lahan yang dilelang sudah memiliki infrastruktur dasar tetapi belum ada rencana pembangunan jaringan listrik di masa mendatang guna memperluas konektivitas daerah, sehingga potensi kenaikan harga tidak terlalu besar.

Spekulan membeli dan menunggu harga naik sesuai tren pasar, tanpa mengevaluasi potensi aset. Jadi, ketika pasar runtuh, mereka terjebak dalam situasi "bom-holding", terpaksa menurunkan harga untuk memangkas kerugian.

Faktanya, di area sekitar kavling yang dilelang, harga pasarnya sekitar 50-60 juta VND/m2, bahkan beberapa area perumahan termasuk biaya konstruksinya berkisar antara 100-110 juta VND/m2, sementara kavling yang dilelang berkisar antara 80-120 juta VND/m2. Jika investor memegang kavling ini, mereka akan membelinya dengan harga setidaknya 3 tahun kemudian.

Menanggapi situasi lelang tanah saat ini, pimpinan sebuah perusahaan lelang juga mengatakan bahwa situasinya telah jauh lebih tenang dibandingkan sebelumnya. Misalnya, sebelumnya sebuah lelang bisa memiliki 1.000 aplikasi. Namun, sekarang jumlahnya telah berkurang menjadi beberapa ratus. Artinya, rata-rata sebelumnya terdapat sekitar 40-50 aplikasi per bidang tanah yang berpartisipasi dalam lelang, tetapi sekarang hanya sekitar 10-20 pelanggan per bidang tanah. Harganya pun semakin mendekati kenyataan, dan pembatalan deposit sudah tidak ada lagi.

Lelang tanah diperketat

Menurut para ahli, lelang tanah sedang diperketat sehingga tidak ada lagi demam virtual.

Mengomentari meredanya lelang tanah, beberapa pakar real estat menganalisis bahwa harga tanah pada lelang sebelumnya terlalu tinggi dan ketika jauh melampaui nilai riilnya, likuiditas akan menjadi masalah besar. Pemenang lelang akan kesulitan menjual kembali karena tidak dapat menemukan pembeli, terutama dalam konteks suku bunga pinjaman bank yang tinggi dan pasar real estat yang menghadapi tantangan modal.

Alasan lain bisa jadi karena pembeli sudah "tersadar" setelah harga tanah meroket. Investor tidak lagi tertarik membayar harga terlalu tinggi untuk membeli sebidang tanah lalu harus bekerja keras menjualnya untuk mendapatkan keuntungan. Karena mereka semua melihat harga saat ini terlalu tidak realistis, jika mereka tidak menemukan pembeli dalam waktu satu bulan, mereka harus kehilangan uang muka, sehingga mereka lebih berhati-hati.

Selain itu, kawasan pinggiran kota Hanoi seperti Hoai Duc, Thanh Oai, atau Phuc Tho sebagian besar memiliki pembangunan infrastruktur yang tidak merata. Kawasan-kawasan ini mungkin menarik dalam jangka pendek, tetapi harga tanahnya melonjak terlalu tinggi, yang tidak akan sesuai dengan daya beli pasar yang sebenarnya. Hal ini menyebabkan situasi "menahan tanah dan menunggu waktu yang tepat" yang berkepanjangan, sehingga mengurangi daya tarik tanah lelang.

Di samping itu, tanah yang dilelang Tanah itu pada dasarnya istimewa, pembeli harus membayar lunas dalam waktu singkat, dan keterlambatan pembayaran tidak diperbolehkan. Ketika harga yang ditawarkan terlalu tinggi, investor hanya memiliki sedikit ruang untuk mendapatkan keuntungan. Jika tidak ada rencana untuk mengeksploitasi, membangun, atau mengembangkan proyek tersebut, tanah yang dilelang hanyalah selembar kertas merah di brankas.

Sementara itu, menurut Bapak Nguyen Tien Thuat, salah satu penyebab menurunnya lelang tanah adalah semakin ketatnya peraturan lelang. Selain menaikkan uang jaminan, Undang-Undang Lelang Properti yang telah direvisi, yang mulai berlaku awal tahun ini, menetapkan bahwa pelanggar dapat dilarang berpartisipasi dalam lelang hingga 5 tahun, dan bahkan dapat dituntut secara pidana. Akibatnya, berbeda dengan persaingan jual beli sebelumnya, di banyak lokasi lelang tanah, sejumlah lantai perdagangan dan kantor pialang "darurat" telah ditutup.

Selain itu, pihak berwenang telah memperketat pengawasan dan penanganan perilaku spekulatif serta manipulasi kegiatan lelang. Peraturan baru tentang kenaikan harga awal, peningkatan simpanan, dan penanganan ketat terhadap pengabaian simpanan juga telah mulai berlaku.

Bapak Pham Duc Toan, CEO EZ Propert, menganalisis bahwa harga tanah pada lelang sebelumnya terlalu tinggi dan ketika melebihi nilai riil, likuiditas akan menjadi masalah besar. Pemenang lelang akan kesulitan menjual kembali karena tidak dapat menemukan pembeli, terutama dalam konteks suku bunga pinjaman bank yang tinggi dan pasar properti yang menghadapi tantangan dalam sumber modal.

" Likuiditas yang buruk mungkin menjadi penyebab langsung menurunnya lelang tanah ," komentar Bapak Toan.

Alasan lain bisa jadi karena pembeli telah "tersadar" setelah kenaikan harga tanah yang tajam. " Beberapa investor tidak lagi tertarik membayar harga terlalu tinggi untuk membeli sebidang tanah lalu harus bekerja keras menjualnya untuk mendapatkan keuntungan. Karena mereka semua melihat harga saat ini terlalu tidak realistis, jika mereka tidak dapat menemukan pembeli dalam waktu satu bulan, mereka harus kehilangan uang muka, sehingga mereka menjadi lebih berhati-hati ," tambah Bapak Toan.

Selain itu, Bapak Toan mengatakan bahwa pembangunan infrastruktur di wilayah pinggiran kota Hanoi tidak merata. Wilayah-wilayah ini mungkin menarik dalam jangka pendek, tetapi harga tanah yang terlalu tinggi tidak akan sesuai dengan daya beli pasar yang sebenarnya, yang menyebabkan situasi "menahan tanah dan menunggu waktu yang tepat" yang berkepanjangan, sehingga mengurangi daya tarik tanah lelang.

Sumber: https://baolangson.vn/thi-truong-dat-dau-gia-ha-nhiet-sau-con-sot-dien-cuong-hon-1-nam-truoc-5063049.html