Waktu ketika transaksi tanah mulai berlaku.

Tanah dengan sertifikat hak guna lahan (juga dikenal sebagai sertifikat hak milik tanah) yang tidak menjadi subjek sengketa, penegakan putusan, penyitaan, dan lain sebagainya, diperbolehkan untuk dialihkan kepemilikannya.

Karena tanah merupakan aset khusus, pengalihan hak penggunaan tanah harus sesuai dengan peraturan hukum tanah dan prosedur notarisasi. Inilah sebabnya mengapa terdapat perbedaan antara keabsahan kontrak pengalihan dan keabsahan pengalihan hak penggunaan tanah.

Sebuah kontrak dibuat tanpa mengetahui apakah kontrak tersebut telah berlaku efektif.

Karena sangat membutuhkan sejumlah besar uang untuk melunasi hutang, Ibu PTG dan suaminya (warga komune Dong Tam, provinsi Dong Nai ) menandatangani kontrak pengalihan hak milik dengan Bapak HVB (warga komune Tan Loi, provinsi Dong Nai) untuk lahan seluas 4 sao (sekitar 0,4 hektar) yang ditanami tanaman tahunan (dengan sertifikat kepemilikan tanah) seharga 800 juta VND. Karena Bapak HVB tidak memiliki cukup uang untuk membayar segera, beliau hanya memberikan uang muka sebesar 100 juta VND dan berjanji untuk membayar penuh satu bulan kemudian. Setelah itu, kedua belah pihak pergi ke kantor notaris terdekat untuk mengesahkan kontrak tersebut.

Para pengacara dari Asosiasi Advokat Provinsi Dong Nai memberikan nasihat hukum kepada warga komune Dong Tam pada Agustus 2025. Foto: Doan Phu

Setelah sebulan, Bapak HVB masih belum memenuhi komitmennya. Oleh karena itu, Ibu PTG dan suaminya memutuskan untuk tidak lagi mengalihkan tanah tersebut kepadanya dan malah membuat kontrak pengalihan yang disahkan notaris dengan orang lain. Karena ia tidak dapat membeli tanah tersebut dari Ibu PTG dan suaminya karena orang lain "merebutnya", Bapak HVB mendatangi mereka untuk menuntut pengembalian uang muka. Jika Ibu PTG dan suaminya tidak mengembalikan uang muka, ia mengancam akan menyewa pengacara untuk menuntut dan mencegah transaksi antara mereka dan pihak lain tersebut.

Untuk menghindari komplikasi lebih lanjut, Ibu PTG dan suaminya setuju untuk mengembalikan deposit sebesar 100 juta VND kepada Bapak HVB. Namun, mereka masih ingin mengetahui: Dari kontrak pengalihan tanah seluas 4 sao (sekitar 1.200 meter persegi) antara mereka dan Bapak HVB, dan antara mereka dan penerima pengalihan selanjutnya, kontrak mana yang masih berlaku dan mana yang tidak?

Karena banyak orang tidak mengetahui kapan kontrak pengalihan tanah mulai berlaku dan perbedaan antara tanggal efektif kontrak pengalihan tanah dan tanggal efektif pengalihan hak penggunaan tanah, mereka sering menghadapi kesulitan ketika mencoba untuk mengakhiri kontrak tersebut. Misalnya, kasus Bapak DVR (berdomisili di komune Gia Kiem, provinsi Dong Nai).

Bapak DVR menyatakan: Setelah menyepakati harga, beliau membuat kontrak untuk mentransfer lahan perumahan ^{seluas 150 meter} persegi dengan sertifikat hak milik kepada Ibu NTD (berdomisili di Kelurahan Bien Hoa, Provinsi Dong Nai). Kedua belah pihak hanya menandatangani kontrak tersebut, yang kemudian dilegalisir oleh notaris. Namun, setelah batas waktu yang tertera dalam kontrak, Ibu NTD masih belum memiliki cukup uang untuk membayarnya. Oleh karena itu, beliau tidak melanjutkan proses pengalihan kepemilikan kepada Ibu NTD.

Tuan DVR ingin mengetahui apakah kontrak pengalihan hak milik antara dirinya dan Nyonya NTD telah berlaku dan apakah ia berhak untuk membatalkan kontrak tersebut jika Nyonya NTD tidak hadir pada hari pembayaran dan prosedur pengalihan kepemilikan?

Apakah kontrak tersebut mulai berlaku sejak saat penandatanganan atau pengesahan notaris?

Pasal 401 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tahun 2015 menetapkan bahwa suatu perjanjian yang sah berlaku sejak saat perjanjian tersebut dibuat. Sejak perjanjian tersebut berlaku, para pihak wajib memenuhi hak dan kewajiban mereka satu sama lain sebagaimana yang telah disepakati.

Pada saat yang sama, Pasal 500 sampai 503 KUHP 2015 menetapkan bahwa kontrak hak guna lahan adalah perjanjian antara para pihak, di mana pengguna lahan mengalihkan hak guna lahan kepada pihak lain sesuai dengan Undang-Undang Pertanahan; pihak lain melaksanakan hak dan kewajiban berdasarkan kontrak dengan pengguna lahan. Isi kontrak hak guna lahan tidak boleh bertentangan dengan peraturan tentang tujuan penggunaan lahan, jangka waktu penggunaan lahan, perencanaan penggunaan lahan, rencana penggunaan lahan, dan hak serta kewajiban lainnya sebagaimana diatur dalam undang-undang pertanahan dan peraturan perundang-undangan terkait lainnya.

Kontrak mengenai hak penggunaan lahan harus dibuat secara tertulis dalam bentuk yang sesuai dengan ketentuan Kitab Undang-Undang Perdata 2015, undang-undang pertanahan, dan undang-undang terkait lainnya. Pelaksanaan kontrak hak penggunaan lahan harus mengikuti prosedur yang benar sebagaimana diatur dalam undang-undang pertanahan dan undang-undang terkait lainnya. Pengalihan hak penggunaan lahan berlaku sejak saat pendaftaran sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Pertanahan.

"Akta pengalihan hak penggunaan lahan berlaku efektif pada saat notarisasi. Pengalihan hak penggunaan lahan berlaku efektif sejak saat pendaftaran perubahan sesuai dengan peraturan perundang-undangan tanah."

Pengacara NGUYEN DUC, Asosiasi Advokat Provinsi Dong Nai.

Lebih lanjut, Pasal 6 Undang-Undang Notaris Tahun 2024 secara jelas menetapkan bahwa dokumen yang dinotariskan mulai berlaku sejak ditandatangani oleh notaris dan dibubuhi stempel oleh organisasi praktik notaris. Dokumen yang dinotariskan mengikat secara hukum para pihak yang terlibat dan menjadi dasar bagi para pihak untuk meminta instansi negara yang berwenang untuk melaksanakan prosedur yang berkaitan dengan transaksi yang dinotariskan.

Pengacara Nguyen Duc (Asosiasi Advokat Provinsi Dong Nai) menyatakan: Berdasarkan peraturan yang disebutkan di atas, kontrak pengalihan tanah seluas 4 sao (sekitar 1000 meter persegi) antara Ibu PTG dan suaminya dengan Bapak HVB belum berlaku karena tidak memenuhi persyaratan formal (belum dinotarisasi atau disahkan). Namun, kontrak yang dibuat antara pasangan tersebut dan pihak selanjutnya berlaku sejak saat notarisasi. Masalah permintaan Bapak HVB untuk pengembalian uang muka, yang telah disetujui oleh pasangan tersebut, tidak berkaitan dengan apakah kontrak pengalihan tanah tersebut sah secara hukum atau tidak.

Mengenai kasus Bapak DVR: Kontrak pengalihan antara beliau dan Ibu NTD sah. Namun, karena Ibu NTD tidak memenuhi kewajibannya sebagaimana yang tercantum dalam kontrak, beliau berhak untuk meminta pembatalannya. Pembatalan kontrak yang telah disahkan oleh notaris memerlukan syarat-syarat berikut: Harus ada perjanjian atau komitmen tertulis dari semua pihak yang terlibat dalam kontrak. Selanjutnya, pengesahan pembatalan harus dilakukan oleh kantor notaris yang sama yang sebelumnya mengesahkan kontrak tersebut dan oleh seorang notaris publik.

Jika kontrak yang telah dilegalisir tidak dapat dibatalkan di kantor notaris, Bapak DVR berhak mengajukan gugatan, meminta pengadilan untuk membatalkan kontrak tersebut dengan alasan bahwa Ibu NTD telah melakukan pelanggaran serius terhadap kewajiban kontraktualnya dan gagal memenuhi komitmen yang tercantum dalam kontrak.

Doan Phu

Sumber: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/