Waktu berlakunya transaksi tanah

Karena tanah merupakan aset istimewa, pengalihan hak guna tanah harus sesuai dengan ketentuan hukum pertanahan dan akta notaris. Oleh karena itu, terdapat perbedaan antara keabsahan perjanjian pengalihan dan keabsahan pengalihan hak guna tanah.

Sudah tanda tangan kontrak tapi belum tahu apakah sudah efektif

Karena sangat membutuhkan sejumlah besar uang untuk melunasi utang, Ibu PTG (bertempat tinggal di Kecamatan Dong Tam, Provinsi Dong Nai ) dan suaminya membuat perjanjian pengalihan hak atas tanah seluas 4 sao dari total luas 2 hektar lahan abadi (dengan buku merah) kepada Bapak HVB (bertempat tinggal di Kecamatan Dong Tam, Provinsi Dong Nai) senilai 800 juta VND. Karena Bapak HVB tidak memiliki cukup uang untuk membayar sekaligus, beliau hanya menyetorkan 100 juta VND dan berkomitmen untuk membayar lunas pembelian tanah tersebut satu bulan kemudian. Setelah itu, kedua belah pihak pergi ke kantor notaris terdekat untuk mengesahkan perjanjian tersebut.

Pengacara dari Asosiasi Pengacara Provinsi Dong Nai memberikan nasihat hukum kepada penduduk komune Dong Tam pada bulan Agustus 2025. Foto: Doan Phu

Setelah sebulan, Tn. HVB masih belum memenuhi janjinya. Oleh karena itu, Ibu PTG dan suaminya tidak lagi mengalihkan tanah kepadanya, melainkan membuat perjanjian pengalihan yang diaktakan kepada orang lain. Karena ia tidak dapat membeli tanah dari Ibu PTG dan suaminya karena "dirampas" oleh pihak lain, Tn. HVB menemui Ibu PTG dan suaminya untuk menuntut pengembalian uang jaminan yang telah diberikannya. Jika Ibu PTG dan suaminya tidak mengembalikan uang jaminan tersebut, ia akan menyewa pengacara untuk menuntut dan mencegah transaksi antara Ibu PTG dan pihak lain tersebut.

Untuk mempersempit situasi yang rumit, Ibu PTG dan suaminya sepakat untuk mengembalikan uang jaminan sebesar 100 juta VND kepada Bapak HVB. Namun, ia dan suaminya masih ingin tahu: Kontrak pengalihan tanah seluas 4 sao antara dirinya, Bapak HVB, dan penerima pengalihan selanjutnya yang mana yang telah berlaku, kontrak mana yang belum berlaku?

Karena ketidaktahuan tentang kapan perjanjian pengalihan tanah mulai berlaku dan perbedaan waktu berlakunya antara perjanjian pengalihan tanah dan pengalihan hak guna tanah, banyak orang mengalami kesulitan ketika ingin mengakhiri perjanjian. Contohnya, kasus Tn. DVR (berdomisili di Kelurahan Gia Kiem, Provinsi Dong Nai).

Tn. DVR berkata: Setelah menyelesaikan harga, ia menandatangani kontrak pengalihan hak atas tanah hunian seluas 150 ^meter persegi dengan Buku Merah kepada Nn. NTD (yang tinggal di Kelurahan Bien Hoa, Provinsi Dong Nai) dan kedua belah pihak hanya menandatangani, kontrak tersebut diaktakan. Namun, setelah batas waktu yang ditentukan dalam kontrak, penerima hak, Nn. NTD, masih belum menyiapkan cukup uang untuk diberikan kepadanya. Oleh karena itu, ia tidak menyelesaikan prosedur pengalihan hak atas tanah kepada Nn. NTD.

Bapak DVR ingin mengetahui, apakah perjanjian pengalihan hak antara beliau dengan Ibu NTD sudah berlaku efektif dan apakah beliau berhak membatalkan perjanjian tersebut apabila sudah tiba hari pembayaran dan tata cara penggantian nama tetapi Ibu NTD tidak hadir?

Berlaku sejak saat penandatanganan atau pengesahan notaris?

Pasal 401 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Tahun 2015 menetapkan bahwa suatu perjanjian yang dibuat secara sah mulai berlaku sejak saat dibuatnya perjanjian tersebut. Sejak saat perjanjian tersebut mulai berlaku, para pihak wajib melaksanakan hak dan kewajiban mereka satu sama lain sebagaimana yang telah diperjanjikan.

Sementara itu, Pasal 500 sampai dengan Pasal 503 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Tahun 2015 menetapkan bahwa perjanjian hak guna tanah adalah perjanjian antara para pihak yang dengannya pengguna tanah mengalihkan hak guna tanah kepada pihak lain sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Pertanahan; pihak lain tersebut menjalankan hak dan kewajiban berdasarkan perjanjian dengan pengguna tanah. Isi perjanjian hak guna tanah tidak boleh bertentangan dengan ketentuan tentang tujuan penggunaan, jangka waktu penggunaan tanah, tata ruang, rencana tata ruang, dan hak serta kewajiban lainnya sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Pertanahan dan ketentuan peraturan perundang-undangan lainnya.

Perjanjian hak guna tanah wajib dibuat secara tertulis dengan format yang sesuai dengan ketentuan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata Tahun 2015, Undang-Undang Pertanahan, dan ketentuan perundang-undangan terkait lainnya. Pelaksanaan perjanjian hak guna tanah wajib mengikuti prosedur dan formalitas yang benar sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Pertanahan dan ketentuan perundang-undangan terkait lainnya. Pengalihan hak guna tanah berlaku sejak saat pendaftaran sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Pertanahan.

Kontrak pengalihan hak guna tanah berlaku sejak saat pengesahannya oleh notaris. Pengalihan hak guna tanah berlaku sejak saat pendaftaran perubahan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Pengacara NGUYEN DUC, Asosiasi Pengacara Provinsi Dong Nai.

Selain itu, Pasal 6 Undang-Undang Notaris Tahun 2024 dengan tegas menyatakan bahwa akta notaris berlaku sejak ditandatangani oleh notaris dan dibubuhi stempel oleh organisasi notaris. Akta notaris berlaku bagi para pihak terkait dan menjadi dasar bagi para pihak yang bertransaksi untuk meminta instansi pemerintah yang berwenang melakukan prosedur terkait akta notaris tersebut.

Pengacara Nguyen Duc (Asosiasi Pengacara Provinsi Dong Nai) mengatakan: Berdasarkan peraturan di atas, perjanjian pengalihan tanah seluas 4 sao antara Ibu PTG dan Bapak HVB belum berlaku karena belum memenuhi syarat formal (belum diaktakan atau disahkan). Sedangkan perjanjian antara pasangan yang dibuat dengan Bapak HVB, perjanjian tersebut berlaku sejak tanggal pengesahan. Persoalan Bapak HVB yang meminta pengembalian uang jaminan dan diterimanya oleh pasangan tersebut tidak terkait dengan persoalan sah atau tidaknya perjanjian pengalihan tanah tersebut.

Dalam kasus Tn. DVR: Perjanjian pengalihan hak antara beliau dan Nn. NTD berhak untuk berlaku. Namun, karena Nn. NTD tidak melaksanakan kewajiban yang disepakati dalam perjanjian dengan baik, beliau berhak untuk meminta pembatalan perjanjian yang telah ditandatangani. Pembatalan perjanjian yang diaktakan harus memenuhi syarat-syarat berikut: Terdapat kesepakatan dan komitmen tertulis dari semua pihak yang terlibat dalam perjanjian tersebut. Sementara itu, pengesahan pembatalan perjanjian yang diaktakan harus dilakukan di kantor notaris sebelumnya dan dilakukan oleh notaris.

Apabila perjanjian yang telah diaktakan tersebut tidak dapat dibatalkan oleh notaris, maka Bapak DVR berhak untuk mengajukan gugatan ke pengadilan dengan tujuan untuk membatalkan perjanjian tersebut, karena Ibu NTD telah melakukan pelanggaran berat terhadap perjanjian dan tidak melaksanakan dengan baik kewajiban yang tercantum dalam perjanjian.

Doan Phu

Sumber: https://baodongnai.com.vn/ban-doc/202509/thoi-diem-giao-dich-dat-dai-phat-sinh-hieu-luc-97b2cba/