Pendapatan rata-rata penduduk di Kota Ho Chi Minh dan harga rumah berbeda hingga 30 kali lipat.

Dalam penilaian keseluruhannya terhadap pasar perumahan di Kota Ho Chi Minh, Troy Griffiths, Wakil Direktur Utama Savills, mengatakan bahwa paruh pertama tahun 2023 tidak menunjukkan banyak tanda perbaikan karena pasokan yang terbatas ditambah dengan kekhawatiran pembeli dalam konteks situasi ekonomi yang sulit.

Kinerja segmen pasar apartemen Kota Ho Chi Minh - Sumber: Savills

Data Savills menunjukkan bahwa di segmen apartemen, pasokan baru menurun sebesar 86% dibandingkan tahun sebelumnya menjadi 1.980 unit; di mana pasokan pada kuartal kedua hanya menyumbang 19%. Tidak ada pasokan baru untuk apartemen Kelas A, sementara apartemen Kelas C menyumbang 77% dari pangsa pasar. Pasokan primer berjumlah 6.700 unit (turun 59% dibandingkan tahun sebelumnya); Kelas C menyumbang 45%, Kelas B 35%, dan Kelas A 20% dari pangsa pasar.

Harga jual rata-rata untuk segmen real estat ini adalah VND 125 juta/m2 (luas bersih yang dapat digunakan), meningkat 44% dibandingkan tahun sebelumnya karena tingginya harga properti kelas A dan B.

Ibu Giang Huynh, Wakil Direktur Riset & Pengembangan di S22M Savills Ho Chi Minh City, berkomentar bahwa harga apartemen saat ini sekitar 30 kali lebih tinggi daripada pendapatan rata-rata penduduk kota.

"Pendapatan rata-rata rumah tangga di Kota Ho Chi Minh hanya sekitar 15 juta VND/bulan. Sementara itu, harga rata-rata apartemen di proyek baru saat ini adalah 5,5-6 miliar VND. Perbedaannya lebih dari 30 kali lipat," komentar seorang ahli dari Savills.

Ibu Giang Huynh, Wakil Direktur, Departemen Riset & S22M, Savills Ho Chi Minh City

Ibu Giang Huynh menganalisis bahwa dengan tingkat pendapatan tersebut, jika orang mampu menabung 40-50% per bulan, akan membutuhkan beberapa dekade untuk dapat membeli rumah, dengan asumsi mereka tidak menggunakan kredit atau menerima bantuan dari kerabat.

"Akan sangat sulit bagi sebuah rumah tangga dengan pendapatan bersih, atau pendapatan rata-rata, untuk membeli rumah di Kota Ho Chi Minh saat ini. Oleh karena itu, untuk membeli rumah, seseorang membutuhkan pendapatan yang cukup tinggi, serta daya ungkit keuangan, agar mampu membeli apartemen rata-rata," kata Ibu Giang.

Menurut riset Savills, penjualan apartemen pada semester pertama mencapai 1.170 unit, turun 90% dibandingkan tahun sebelumnya; terdapat lebih dari 300 transaksi pada kuartal kedua. Tingkat penyerapan untuk enam bulan pertama mencapai 17%, turun 56 poin persentase dibandingkan tahun sebelumnya. Dari jumlah tersebut, apartemen Kelas C menarik lebih banyak pembeli, mencapai 62% dari total penjualan. Unit apartemen dengan harga di bawah 5 miliar VND memenuhi kebutuhan banyak pembeli.

Tingkat penyerapan untuk vila dan rumah kota berada pada titik terendah dalam 10 tahun terakhir.

Perlu dicatat, Savills tidak mencatat proyek vila atau rumah kota baru pada paruh pertama tahun 2023, karena pengembang menghadapi kesulitan dalam mengumpulkan modal, kelangkaan lahan kosong, dan prosedur hukum yang rumit.

Selama periode tersebut, hanya 3 proyek yang sudah ada yang meluncurkan tambahan 414 unit baru. Unit-unit yang harganya di atas 30 miliar VND mencakup 78% dari pasokan, sebagian besar berlokasi di Kota Thu Duc. Hanya 13% dari pasokan utama di Kota Ho Chi Minh yang harganya di bawah 10 miliar VND per unit.

Namun, tingkat penyerapan pada semester pertama tahun 2023 mencapai level terendah dalam 10 tahun terakhir, yaitu 15%. Jumlah transaksi pada semester pertama tahun 2023 hanya 158 unit, penurunan sebesar 74% dibandingkan tahun sebelumnya.

Departemen Riset Savills menilai bahwa tingginya persediaan dan mahalnya produk baru menjadi tantangan bagi likuiditas karena harga pasar primer meningkat 48% secara tahunan menjadi lebih dari VND 300 juta/m2 lahan dalam enam bulan pertama tahun ini.

Tahun ini, beberapa pengembang menawarkan program sewa terjamin dengan pengembalian tetap, periode suku bunga preferensial yang diperpanjang, dan jadwal pembayaran yang lebih panjang.

“Sentimen pembeli yang berhati-hati terus menekan likuiditas pasar. Namun, prospek akan membaik berkat mekanisme properti tertentu, kebijakan moneter, dan investasi infrastruktur,” prediksi Troy Griffiths.

Pada paruh kedua tahun 2023, Savills Vietnam memperkirakan bahwa 8.450 unit apartemen akan diluncurkan ke pasar. Kelas B akan mencakup 54%, Kelas C 39%, dan Kelas A 7%. Proyek-proyek penting termasuk Vinhomes Grand Park – The Glory Heights, Thu Thiem Zeit – Block T2, dan La Partenza; proyek-proyek ini saat ini menerima pemesanan dan diperkirakan akan diluncurkan pada kuartal ketiga tahun 2023. Mengenai vila dan rumah kota, 500 unit diperkirakan akan ditawarkan untuk dijual antara sekarang hingga akhir tahun.

Sumber: https://www.congluan.vn/thu-nhap-trung-binh-cua-nguoi-dan-va-gia-nha-tai-tphcm-chenh-lech-den-30-lan-post257241.html