Banyak pusat perbelanjaan di Kota Ho Chi Minh diubah menjadi kantor

[iklan_1]

Savills Vietnam menyatakan bahwa pada kuartal kedua tahun 2023, konsumsi ruang ritel di Kota Ho Chi Minh mengalami penurunan sebesar 7.000 meter persegi, terendah sejak kuartal keempat tahun 2022. Mengingat banyaknya penyewa yang kembali menempati gedung, pemilik proyek telah mengubah fungsi gedung tersebut dari pusat komersial (TTTM) menjadi gedung perkantoran untuk disewakan.

Akibat operasional yang tidak efektif, banyak pusat perbelanjaan di Kota Ho Chi Minh yang dialihfungsikan menjadi perkantoran, gambar 1 — Ibu Giang Huynh, Wakil Direktur, Kepala Riset & S22M, Savills HCMC

Diubah menjadi kantor untuk disewakan

Baru-baru ini, setelah merek Miniso mengembalikan tempat tersebut, proyek Thao Dien Pearl (Thao Dien, Kota Thu Duc) mencatat penurunan luas lantai yang dikonsumsi sebesar 3.000 m2 dan pemilik memutuskan untuk mengubah area sewa ritel menjadi sewa kantor.

Tak hanya Thao Dien Pearl, Savills juga mencatat sejumlah proyek skala kecil di bawah 10.000 m2 di kawasan suburban yang terpaksa mengubah fungsi ruang ritel modern menjadi ruang kantor atau ruang kerja bersama. Ibu Giang Huynh, Wakil Direktur, Kepala Riset & S22M, Savills HCMC, menilai tren ini menunjukkan realitas yang dihadapi banyak proyek ritel sewa saat ini.

Proyek skala kecil seringkali kesulitan menarik beragam penyewa dan mempertahankan basis penyewanya. Sebagian besar proyek ini berlokasi di kawasan perumahan baru yang jauh dari pusat kota dengan model bisnis yang terbatas pada beberapa layanan seperti F&B, minimarket, perawatan rambut, dll. Para penyewa ini seringkali tidak mampu membayar sewa yang tinggi.

Oleh karena itu, model-model ini sebagian besar tidak efektif secara finansial bagi investor. Oleh karena itu, mereka cenderung mengalihkan fungsi proyek-proyek ini ke jenis yang lebih efektif secara komersial," analisis pakar Savills.

Tantangan dalam model pembangunan

Menurut Savills, pasokan baru dalam 6 bulan pertama tahun 2023 cukup terbatas. Total pasokan ritel modern di Kota Ho Chi Minh mencapai lebih dari 1,5 juta meter persegi luas lantai, tidak banyak berubah dibandingkan kuartal sebelumnya. Harga sewa mencapai sekitar 3,5 juta VND/meter persegi/bulan untuk area pusat dan sekitar 1 juta VND/meter persegi/bulan untuk area non-pusat. Tingkat hunian tetap di 91%, tidak banyak berubah dibandingkan kuartal sebelumnya.

Akibat operasional yang tidak efektif, banyak pusat perbelanjaan di Kota Ho Chi Minh yang dialihfungsikan menjadi perkantoran, gambar 2 — Ibu Tran Pham Phuong Quyen, Manajer Penyewaan Ritel, Savills HCMC

"Dalam 6 bulan pertama tahun ini, meskipun situasi ekonomi sedang sulit, kami masih mencatat tingkat hunian dan harga yang stabil. Ini menunjukkan permintaan yang baik di pasar," ujar Ibu Giang Huynh.

Pada kuartal kedua, terdapat 3 proyek baru, yang sebagian besar berada di area suburban. Contoh tipikal adalah Thiso Mall Sala, dengan skala sedang dan lokasi strategis yang mampu menarik beragam penyewa, mulai dari F&B, fesyen , merek aksesori, hingga supermarket, sehingga menarik lalu lintas yang baik dan mencapai tingkat hunian yang baik.

Tingkat hunian di atas 90% sebagian disebabkan oleh fakta bahwa pasokan ritel modern di Kota Ho Chi Minh masih kecil dibandingkan dengan total populasi 13 juta jiwa. Dibandingkan dengan Bangkok atau kota-kota lain di kawasan ini, total luas ritel modern mereka sekitar 8-9 juta meter persegi. Dapat dilihat bahwa luas ritel modern di Kota Ho Chi Minh sangat kecil dibandingkan dengan potensi besar dalam hal konsumsi kota ini,” analisis Ibu Giang Huynh.

Senada dengan pandangan ini, Ibu Tran Pham Phuong Quyen, Manajer Penyewaan Ritel Savills HCMC, juga mengatakan bahwa masalah terbesar pasar ritel Vietnam di mata penyewa asing adalah minimnya tempat usaha berkualitas. Vietnam sering dibandingkan dengan pasar-pasar tetangga yang telah berkembang selama bertahun-tahun seperti Thailand dan Malaysia, yang memiliki banyak tempat usaha yang luas dan luas serta serangkaian proyek pusat komersial berkualitas.

Biasanya di Kota Ho Chi Minh, ruang ritel di distrik pusat selalu diminati oleh merek-merek internasional besar yang baru saja memasuki pasar Vietnam. Merek-merek ini seringkali memiliki persyaratan lokasi yang ketat untuk memastikan akses ke banyak pelanggan, dan kemampuan untuk memiliki kehadiran merek yang mengesankan di jalan atau di pusat komersial yang terkenal.

"Namun, tingkat hunian yang tinggi di pusat perbelanjaan mengharuskan merek-merek untuk menunggu kontraknya berakhir sebelum dapat menempatinya. Sementara itu, rumah bandar memiliki kendala lain, termasuk: gedung bertingkat yang mengurangi efisiensi desain dan pemanfaatan ruang, keamanan, tempat parkir, prosedur hukum penyewaan... yang membuat merek-merek internasional merasa ragu-ragu selama fase pendirian bisnis," ujar Ibu Quyen.

Dalam 6 bulan terakhir tahun ini, pasar akan memiliki 3 proyek baru yang berlokasi di kawasan non-pusat, dengan total luas sekitar 70.000 m². Namun, karena sebagian besar pasokan ini berada di kawasan non-pusat dan di kawasan perumahan baru, permasalahan hunian mungkin akan terulang kembali.

“Kami berharap model ritel baru ini mampu menarik calon penyewa maupun penyewa dengan kapasitas finansial yang baik, sehingga memberikan pengalaman berbelanja yang menarik untuk menarik minat konsumen,” tambah para ahli Savills.

[iklan_2]
Sumber