Tingkat kelahiran rendah dan dampaknya terhadap pasar properti Vietnam

Asosiasi Realtor Vietnam (VARS) baru-baru ini menerbitkan laporan kontroversial berjudul "Penurunan Angka Kelahiran dan Dampak Jangka Panjang pada Pasar Perumahan" yang menyatakan bahwa Vietnam sedang memasuki periode di mana faktor demografi mulai memengaruhi permintaan properti. Namun, banyak juga yang percaya bahwa dalam jangka pendek, faktor-faktor "keras" seperti harga rumah, pasokan, dan biaya pinjaman merupakan penyebab yang lebih penting.

Menurut data VARS, angka fertilitas Vietnam telah turun dari 3,8 anak per perempuan pada tahun 1989 menjadi hanya 1,91 anak pada tahun 2024. Di kota-kota besar seperti Hanoi dan Kota Ho Chi Minh, angka tersebut mendekati ambang batas "fertilitas sangat rendah" yaitu kurang dari 1,3 anak per perempuan. Ini berarti jumlah rumah tangga baru, yang merupakan pendorong utama pasar perumahan, akan menurun secara bertahap di tahun-tahun mendatang, terutama di segmen apartemen luas yang ditujukan untuk keluarga besar.

VARS memperkirakan bahwa jika situasi ini terus berlanjut, Vietnam mungkin menghadapi risiko ketidakseimbangan pasokan dan permintaan real estat yang serupa dengan Korea Selatan atau Jepang, negara-negara yang sangat terpengaruh oleh populasi yang menua dan tingkat kelahiran yang sangat rendah.

Dr. Pham Viet Thuan, Direktur Institut Sumber Daya Alam dan Lingkungan, sependapat dengan proyeksi tersebut, dengan mengatakan: "Dalam jangka panjang, likuiditas properti dipengaruhi oleh berbagai kebijakan: undang-undang, biaya input, krisis ekonomi , dan populasi. Jika populasi tidak meningkat, terutama tingkat kelahiran yang rendah, permintaan perumahan akan menurun secara bertahap, yang menyebabkan penurunan likuiditas."

Dari perspektif lain, Ibu Vo Nhat Lieu, CEO Propiin Real Estate Finance Technology Academy, menekankan: "Angka kelahiran yang rendah bukan hanya masalah populasi, tetapi juga faktor kunci yang mengubah struktur pasar properti. Kita seringkali hanya melihat suku bunga, kredit, atau legalitas, tetapi faktor demografi merupakan variabel jangka panjang dan paling mendalam."

Namun, data dari Badan Pusat Statistik menunjukkan bahwa jumlah rumah tangga baru di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh masih meningkat 2%-3% per tahun. Hal ini menunjukkan bahwa permintaan perumahan tidak hilang, melainkan "terhambat" oleh faktor ekonomi. Menurut Ibu Pham Thi Mien, Wakil Direktur Institut Penelitian Real Estat Vietnam (VARS IRE), alasan utama penurunan likuiditas bukanlah karena kurangnya rumah tangga baru, melainkan karena harga perumahan yang berada di luar jangkauan. Ia menyebutkan harga rata-rata VND75-80 juta/m2 di Hanoi dan VND85-89 juta/m2 di Kota Ho Chi Minh, sebuah apartemen seharga VND2-3 miliar jauh di luar jangkauan kelompok berpenghasilan menengah.

Tak hanya harga jual, suku bunga KPR juga menjadi kendala besar. Saat ini, suku bunga rata-rata berfluktuasi antara 8% dan 12% per tahun. Beberapa bank menawarkan insentif 6% dan 7% di beberapa tahun pertama, tetapi angka ini masih jauh lebih tinggi daripada di Jepang (1% dan 2%) atau Singapura (2% dan 4%). Dengan pinjaman sebesar 1,5 miliar VND selama 30 tahun dan suku bunga 10%, pembeli harus membayar 15-20 juta VND per bulan, di luar kemampuan kebanyakan keluarga muda.

Selain itu, fakta bahwa banyak orang tidak ingin menikah dini juga menyebabkan kebutuhan perumahan yang berbeda. "Mereka membutuhkan ruang serbaguna, baik untuk tinggal maupun bekerja, dan tidak lagi tertarik dengan apartemen berukuran 60-70 m² dengan desain tetap," ujar Ibu Lieu.

Menurut para ahli, untuk membuka blokir pasar, Vietnam perlu mengatasi dua masalah secara bersamaan. Dalam jangka pendek, perlu meningkatkan pasokan perumahan terjangkau, menurunkan suku bunga, dan memperbaiki prosedur kredit. Dalam jangka panjang, perlu mempersiapkan skenario populasi yang menua, tingkat kelahiran yang rendah, dan perubahan kebutuhan perumahan. "Jika kita hanya melihat demografi dan mengabaikan kebijakan dan produk, kita akan salah mendiagnosis penyakitnya. Kita membutuhkan perumahan terjangkau dan mekanisme pinjaman yang lebih murah," kata Bapak Tran Khanh Quang, Direktur Perusahaan Real Estat Viet An Hoa.

Komentar (0)