Selama 10 tahun terakhir, harga perumahan di Vietnam telah meningkat puluhan kali lipat.

Pasokan terbatas dorong harga rumah naik

Sejak tahun 2018, kebijakan terkait sumber modal serta keputusan lembaga dan departemen dalam mengendalikan pasar properti telah menyebabkan penurunan serius dalam pasokan properti residensial.

Permintaan akan perumahan terus meningkat, memberikan "tekanan" pada pasokan, mendorong harga real estat untuk terus mencapai tingkat baru.

Data dari Asosiasi Realtors Vietnam (VAR) menunjukkan bahwa selama 10 tahun terakhir, harga properti telah meningkat puluhan kali lipat. Pada tahun 2021 saja, harga rumah rata-rata tumbuh dua digit, bahkan berkali-kali lipat dibandingkan periode yang sama.

Harga properti kemungkinan akan naik di pasar yang kekurangan pasokan, terutama pada jenis properti yang banyak diminati. (Foto: LD)

Suku bunga rendah dan inflasi yang memecahkan rekor telah menyebabkan melonjaknya harga rumah, tetapi inti masalahnya adalah kekurangan pasokan.

Menurut Kementerian Konstruksi , dengan laju pertumbuhan penduduk dan permintaan perumahan saat ini, sekitar 70 juta meter persegi perumahan perkotaan perlu ditambahkan setiap tahun. Dengan demikian, dengan situasi perkembangan pasokan saat ini, menurut perkiraan VARS, setiap tahun Vietnam akan mengalami kekurangan sekitar 300.000 unit rumah karena munculnya rumah tangga perkotaan baru, terutama karena kebutuhan untuk "hidup terpisah" bagi generasi muda yang terpisah dari keluarga besar.

Kelangkaan parah ini tentu akan mendorong harga rumah semakin tinggi. Namun, kelangkaan ini tidak terjadi di semua segmen, artinya tidak semua jenis harga properti akan terpengaruh dengan cara yang sama.

Faktanya, kekurangan pasokan hanya terjadi di area dan segmen tertentu saja.

Dengan demikian, sementara daerah pedesaan, pinggiran kota-kota besar atau di kota-kota tipe III dan IV memiliki persediaan yang cukup atau bahkan berlebih, daerah perkotaan menghadapi tekanan berlebih karena meningkatnya permintaan akan perumahan.

Jika dilihat secara keseluruhan, sementara pasokan real estat perumahan, terutama perumahan terjangkau, kemungkinan akan terus terbatas di masa mendatang, real estat resor bernilai tinggi hadir dalam portofolio inventaris sebagian besar raksasa real estat.

Harga akan terus naik pada tingkat yang lebih lambat

Bapak Nguyen Van Dinh, Ketua VAR, mengatakan bahwa sebagai produk yang sangat terlokalisasi, harga properti akan meningkat dengan laju yang berbeda-beda di berbagai wilayah dan pasar, terutama bergantung pada keseimbangan penawaran dan permintaan. Namun, secara umum, harga properti mungkin tidak akan naik banyak pada tahun 2024.

Faktanya, solusi drastis untuk mengatasi kesulitan di pasar properti telah efektif. Sisi penawaran pasar telah mengakses modal kredit. Namun, kredit perumahan sedang mengalami tren penurunan.

Karena dalam konteks kesulitan ekonomi , kredit pemilikan rumah (KPR) untuk memenuhi kebutuhan perumahan riil bukanlah prioritas utama masyarakat saat ini. Terlebih lagi, pasokan yang ada di pasar tidak sesuai dengan kebutuhan dan kemampuan finansial mayoritas masyarakat.

Di saat yang sama, persyaratan pinjaman yang "ketat" dan sulit dipenuhi, serta lingkungan investasi dan bisnis yang berisiko, memaksa investor untuk lebih berhati-hati, sehingga jumlah calon nasabah yang berpartisipasi di pasar menurun. Kesulitan dalam pengembangan proyek perumahan sosial, termasuk penanganan prosedur investasi, akses modal, penjualan, dll., juga akan berdampak langsung pada harga perumahan karena memengaruhi kemajuan serah terima dan pembangunan perumahan.

“Semakin lama masalah input di atas diatasi, semakin besar kemungkinan harga rumah akan terus meningkat,” ujar Bapak Dinh.

Belakangan ini, risiko kredit macet meningkat, memaksa bank untuk terus menjual ribuan produk properti untuk menagih utang. Jutaan pinjaman dengan agunan properti diperkirakan akan jatuh tempo dalam waktu dekat.

Hasil pinjaman dan bagaimana peminjam memilih untuk mengelolanya dapat memengaruhi harga rumah. Pilihan peminjam untuk menjual atau menyita rumah mereka akan meningkatkan pasokan rumah, sehingga memperlambat laju kenaikan harga di pasar.

VAR merekomendasikan kebijakan kredit untuk membatasi spekulasi. (Foto: DM)

Namun, VARS memperkirakan bahwa segmen apartemen di kota-kota besar akan terus meningkat secara stabil karena pasokan belum menyesuaikan dengan permintaan pelanggan dan investor.

Sementara itu, sebagian besar proyek mendatang di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh berlokasi di distrik-distrik yang jauh dari pusat kota, di mana dana untuk pembangunan lahan masih melimpah. Infrastruktur yang terus membaik akan terus mendorong harga proyek-proyek ini lebih tinggi di masa mendatang.

Untuk meningkatkan akses terhadap perumahan yang aman dan terjangkau bagi masyarakat dalam konteks pertumbuhan penduduk dan urbanisasi, Tn. Dinh mengatakan bahwa Vietnam perlu memecahkan masalah paling penting dalam rantai kenaikan harga real estat, yakni kurangnya pasokan, akibat lahan tidak dimanfaatkan secara optimal.

Pada saat yang sama, perlu juga menggunakan alat untuk mengatur penawaran dan permintaan agar pasar dapat berkembang secara substansial.

Menurut VARS, pertama-tama, perlu memperketat disiplin dalam perencanaan, penilaian, persetujuan, dan implementasi. Otoritas yang berwenang perlu menggunakan perangkat yang efektif untuk menetapkan dan menyesuaikan perencanaan, rencana tata guna lahan, dan mengatur pasokan dengan mengalokasikan lahan untuk pembangunan perumahan tepat pada saat perencanaan.

Pada saat yang sama, masyarakat harus memiliki kesempatan untuk mengetahui dan berkontribusi dalam perencanaan dan perancangan pemanfaatan lahan, sehingga lahan dapat digunakan untuk tujuan yang tepat, ekonomis, dan memaksimalkan "nilai guna"-nya.

Kedua, perlu menghapus perencanaan yang "tertunda" dan membangun koridor hukum terpisah untuk perdagangan tanah di wilayah yang direncanakan. Pada saat yang sama, perlu dilakukan kontrol ketat terhadap pengalaman manajemen dan kapasitas keuangan kontraktor untuk memastikan kemajuan proyek, menghindari kerugian finansial, dan pemborosan sumber daya.

Semakin besar permintaan spekulatif, semakin tidak terkendalinya permintaan tersebut. Harga properti akan semakin tinggi, berfluktuasi dengan amplitudo yang besar, dan mengurangi akses masyarakat terhadap perumahan. Oleh karena itu, perlu dikaji rencana penerapan tarif pajak yang sesuai terhadap aset yang terakumulasi, sesuai dengan jumlah dan skala properti yang dimiliki, untuk mengurangi motivasi spekulasi.

Selain itu, harus ada kebijakan kredit untuk membatasi spekulasi seperti menerapkan suku bunga yang lebih tinggi saat membeli real estat kedua, ketiga, dan seterusnya.

Sumber: https://www.congluan.vn/trong-10-nam-qua-gia-nha-o-tai-viet-nam-da-tang-hang-chuc-lan-post272127.html