Berjuang untuk merestrukturisasi utang pasca-kebangkrutan, akankah Evergrande menjadi Lehman Brothers-nya China?

Dengan pengajuan perlindungan kebangkrutan grup real estat raksasa Tiongkok, Evergrande, yang memukul pasar dengan keras, dapatkah sektor real estat Tiongkok mengatasi rintangan ini?

Beberapa pengembang properti terbesar di Tiongkok sedang mengalami kesulitan dan sedang berupaya merestrukturisasi utang mereka. Namun, masalah ini semakin besar, dengan menurunnya permintaan di pasar properti, dan pertanyaan yang lebih besar adalah seberapa parah dampaknya terhadap perekonomian dan sektor keuangan jika beberapa raksasa properti ini kolaps.

Semua mata kini tertuju pada Evergrande, perusahaan yang terlilit utang besar yang telah mengajukan perlindungan kebangkrutan Bab 15 di New York. Evergrande telah berjuang keras untuk mendapatkan dukungan bagi rencana restrukturisasi utang luar negerinya.

Perlindungan kebangkrutan akan memberi Evergrande waktu. Langkah ini untuk sementara akan mencegah kreditor mengambil langkah-langkah penagihan utang dan menangguhkan proses hukum apa pun terhadap grup tersebut, yang menghadapi ribuan tuntutan hukum dan klaim senilai total 395 miliar yuan.

Kelompok tersebut berharap bahwa perlindungan kebangkrutan dapat menciptakan lingkungan yang lebih baik untuk mendapatkan persetujuan atas rencana restrukturisasi utangnya dan melanjutkan bisnis seperti biasa untuk menyelesaikan proyek yang belum selesai.

Ada preseden untuk hal ini. Pada tahun 2022, pengembang properti Tiongkok lainnya – Modern Land – mengajukan dan menerima pengakuan Bab 15 atas rencananya untuk merestrukturisasi obligasi luar negeri berdenominasi dolar senilai $1,34 miliar.

Vật lộn tái cơ cấu nợ hậu phá sản, liệu Evergrande sẽ trở thành Lehman Brothers của Trung Quốc?

Apakah pengajuan kebangkrutan Evergrande merupakan bentuk kebangkrutan Lehman Brothers Tiongkok? (Sumber: The Representative)

Efek menular?

Satu pertanyaan yang muncul adalah apakah pengajuan kebangkrutan Evergrande mirip dengan Lehman Brothers versi Tiongkok, di mana masalah satu perusahaan menjadi masalah semua orang. Kebangkrutan Lehman Brothers pada tahun 2008-lah yang memicu jatuhnya pasar saham dan memaksa pemerintah federal AS untuk memulai program talangan besar-besaran guna melindungi sektor keuangan lainnya.

Situasinya kini berbeda. Sebagai permulaan, gagasan bahwa pemerintah Tiongkok akan memaksa harga tanah turun drastis seperti itu sungguh tak terbayangkan, terutama mengingat keterlibatannya yang mendalam di sektor properti negara tersebut. Namun, tak diragukan lagi bahwa kejadian ini menunjukkan bahwa masalah tersebut telah menyebar ke luar Evergrande dan membuat pihak berwenang sangat khawatir karena mereka berusaha memastikan hal ini tidak menjadi penularan.

Kisah ini bermula pada tahun 2021 ketika Evergrande, yang memiliki utang lebih dari $300 miliar, mulai gagal bayar. Sejak itu, pengembang yang menyumbang 40% penjualan rumah di Tiongkok juga mengalami gagal bayar. Kebanyakan dari mereka adalah perusahaan swasta.

Baru-baru ini, Country Garden, yang pernah menjadi pengembang properti terbesar di Tiongkok berdasarkan penjualan kontrak, berada di ambang gagal bayar setelah menangguhkan perdagangan hampir selusin obligasi domestik. Perusahaan tersebut mungkin juga akan berupaya merestrukturisasi utangnya.

Perkembangan di Evergrande dan Country Garden telah membuat bank kurang bersedia memberikan pembiayaan kepada pengembang swasta, sehingga menimbulkan kekhawatiran bahwa hal ini dapat merugikan pengembang yang tidak bermasalah pada saat perusahaan properti sedang berjuang dengan penjualan yang lemah.

Permintaan lemah

Suku bunga KPR telah menurun dan uang muka telah turun, tetapi permintaan perumahan tetap lemah di Tiongkok. Harga rumah baru turun pada bulan Juli setelah stabil selama beberapa bulan. Pasar tenaga kerja memburuk, dan orang-orang tidak yakin bahwa rumah yang mereka inginkan akan terkirim. Tidak heran jika para pembeli rumah bersikap hati-hati.

Lemahnya penjualan rumah telah memberikan tekanan lebih besar pada pengembang properti, terutama mereka yang menghadapi masalah likuiditas. Evergrande melaporkan kerugian total sebesar 812 miliar yuan selama dua tahun terakhir, dan utang bersihnya meningkat dari 627 miliar yuan pada tahun 2021 menjadi 688 miliar yuan pada tahun 2022. Country Garden baru-baru ini mengumumkan perkiraan kerugian bersih sebesar 45 miliar hingga 55 miliar yuan pada paruh pertama tahun 2023, dengan pendapatan turun 35% dibandingkan tahun sebelumnya pada tahun 2022.

Krisis likuiditas perumahan menyebar ke pengembang milik negara. Sino-Ocean Group yang didukung negara telah memberi tahu kreditor bahwa mereka sedang bekerja sama dengan pemegang saham utama untuk mengelola beban utangnya. China Vanke mengatakan pasar perumahan negara itu lebih buruk dari yang diperkirakan.

Prioritas pengembang properti adalah memenuhi komitmen yang ada. Sebagian besar bisnis ini tidak mampu atau tidak mau membeli lahan dan memulai proyek baru. Jumlah rumah baru yang dibangun dalam tujuh bulan pertama tahun 2023 turun 26% dibandingkan periode yang sama tahun 2022, sementara investasi real estat turun 8,5% pada bulan Juli.

Sektor properti Tiongkok mengalami kontraksi sebesar 1,2% pada kuartal kedua tahun 2023 dibandingkan dengan periode yang sama pada tahun 2022. Sektor ini dan sektor-sektor terkaitnya menyumbang hampir 14% dari produk domestik bruto (PDB) Tiongkok. Hal ini berarti perlambatan di sektor properti merupakan beban bagi perekonomian Tiongkok.

Risiko tinggi

Pada awal Juli, Bank Rakyat Tiongkok (PBoC, bank sentral) memperpanjang program pinjaman khusus untuk membantu pengembang menyelesaikan proyek mereka yang belum selesai hingga Mei 2024. Pada akhir Juni, hampir sepertiga dari 343 kota menengah di negara itu telah menurunkan suku bunga KPR untuk pembeli rumah pertama kali, sementara suku bunga KPR rata-rata untuk pinjaman turun menjadi 4,11% pada bulan Juni, dari 4,62% pada tahun sebelumnya, menurut bank sentral.

Namun, pasar perumahan masih lemah dan risiko keuangan meningkat – tidak hanya bagi sektor properti, tetapi juga bagi sektor perbankan dan pemerintah daerah yang selama ini mendukung perumahan. Hal ini membuat kebutuhan pelonggaran kebijakan semakin mendesak.

Taruhannya tinggi. Pemerintah Tiongkok harus menstabilkan sektor properti dan mencegah kerugian lebih lanjut oleh "pemain besar" di sektor ini. Jika tidak, kemampuan mereka untuk mengendalikan risiko sendiri dapat dipertanyakan.

[iklan_2]
Sumber