Mengapa Warren Buffett yang legendaris tidak suka berinvestasi di real estat?

[iklan_1]

Real estat adalah saluran investasi paling populer bagi banyak orang. Namun, yang mengejutkan, investor legendaris Warren Buffett tidak memilih ini sebagai saluran investasi untuk menginvestasikan uangnya. Mengapa demikian?

Tidak ada inefisiensi harga.

"Real estat bukanlah komoditas. Saya pikir real estat cenderung dihargai dengan tepat hampir sepanjang waktu, dan sulit menemukan saat di mana harganya salah," Warren Buffett pernah menjelaskan pada rapat pemegang saham Berkshire Hathaway.

Filosofi investasi miliarder ini adalah berinvestasi pada bisnis berkualitas yang sahamnya diperdagangkan dengan diskon signifikan terhadap nilai intrinsiknya. Namun, properti tidak menawarkan peluang seperti itu. Ia yakin tidak banyak peluang untuk membeli properti yang nilainya jauh di bawah perkiraan.

Real estat lebih mudah dianalisis dibandingkan bisnis lain karena arus kasnya seringkali stabil dan jelas. Hal ini mengurangi kemungkinan salah harga.

Tentu saja, pasar tidak sepenuhnya efisien. Ketika ekonomi sedang krisis, penurunan harga properti memang terjadi, tetapi sangat jarang.

Tidak ada keunggulan kompetitif

Warren Buffett juga menghindari bisnis di mana orang lain memiliki keunggulan, sementara ia tidak. Ia mengatakan bahwa Berkshire tidak memiliki keunggulan kompetitif dibandingkan investor real estat profesional.

Bisnis real estat berada di tangan perwalian investasi real estat, perusahaan swasta yang berspesialisasi dalam real estat. Mereka merekrut talenta-talenta terbaik dan memiliki relasi terbaik di industri ini. Investor kecil juga sering berpartisipasi di pasar real estat AS dengan berinvestasi pada sertifikat reksa dana perwalian ini.

Sementara itu, Warren Buffett dan dananya mengkhususkan diri dalam berinvestasi pada saham dan bisnis terdaftar.

Hambatan pajak

Di AS, investor perorangan yang berinvestasi di bidang properti akan dikenakan pajak penghasilan pribadi. Namun, ketika perusahaan dan bisnis selain dana investasi real estat (REIT) berinvestasi di bidang ini, properti akan dikenakan pajak dua kali: pertama di tingkat perusahaan dan kedua ketika didistribusikan kepada pemegang saham.

Vì sao huyền thoại Warren Buffett không thích đầu tư bất động sản? - 1 — Investasi real estat mahal dalam hal manajemen dan operasi dibandingkan dengan saham (Foto: Tran Khang).

Manajemen yang mahal

Berbeda dengan saham dan obligasi, properti bukanlah investasi pasif. Pemilik properti menghadapi banyak masalah pengelolaan, mulai dari pemeliharaan, operasional, penyewaan, hingga masalah hukum.

Semua pekerjaan ini membutuhkan biaya waktu dan biaya. Ketika skala investasinya besar, investor sering kali mengoptimalkan pengelolaan properti melalui seseorang atau organisasi.

Investor cerdas seperti Buffett menghindari investasi yang mengalihkan mereka dari peluang imbal hasil yang lebih tinggi. Baginya, real estat termasuk dalam kategori ini.

Namun ada pengecualian.

Dalam kondisi tertentu, Buffett bersedia berinvestasi di real estat, seperti saat krisis atau ada peluang besar dari aksi jual.

Misalnya, selama krisis tahun 1980-an dan 1990-an, Warren Buffett mendirikan Trust Corp. untuk membeli aset-aset likuid dari perusahaan-perusahaan tabungan yang gagal, termasuk ribuan properti real estat.

Selama periode ini, properti dijual dan pembelinya langka, sehingga valuasi menjadi jauh dari fundamental. Buffett mengatakan bahwa "harga properti sangat keliru pada saat itu."

Banyak investor luar, termasuk Warren Buffett, telah ikut terjun ke dalam persaingan ini. Namun, di luar krisis keuangan yang serius, peluang salah harga seperti ini jarang terjadi.

Meskipun ia menghindari investasi langsung dalam bidang real estat, miliarder tersebut terkadang berinvestasi dalam derivatif real estat yang diperdagangkan secara publik seperti REIT.

Bentuk investasi ini seringkali terdiversifikasi dan sangat likuid.

Hal ini memungkinkan Buffett untuk masuk dan keluar dengan cepat, tidak seperti real estat. REIT diinvestasikan dengan cara yang sama seperti saham, tetapi masih merupakan bagian kecil dari portofolio Berkshire.

[iklan_2]
Sumber