Mengapa pembeli rumah berhati-hati dan tidak berani "mengeluarkan uang" sementara suku bunga bank telah menurun secara signifikan?

Kredit perumahan lesu, pertumbuhan lambat

Diperkirakan menjadi kekuatan pendorong yang membantu kredit bank meningkat pada bulan-bulan terakhir tahun ini, kredit perumahan lesu dan pulih lebih lambat dari yang diharapkan.

Harga perumahan terlalu tinggi, sementara likuiditas rendah, ditambah suku bunga pinjaman meningkat, membuat investor dan pembeli rumah berhati-hati dan tidak berani mengeluarkan uang.

Ibu Nguyen Duc Thach Diem, Direktur Jenderal Sacombank, mengatakan bahwa kredit perbankan dalam 9 bulan pertama tahun ini tidak memenuhi harapan. Salah satu penyebabnya adalah pendapatan pembeli properti yang menurun, sementara pasokan perumahan dengan harga terjangkau belum memenuhi permintaan, menurut surat kabar Dau Tu.

Menurut analis di VCBS Securities Company, permintaan pembelian rumah belum pulih karena terbatasnya pasokan perumahan. Selain itu, harga rumah (terutama apartemen di kawasan pusat) telah meningkat tajam belakangan ini, sehingga investor dan peminjam khawatir untuk membeli rumah untuk digunakan sendiri. Pada paruh pertama tahun ini, kredit bisnis properti meningkat lebih dari 10%, sementara kredit perumahan konsumen hanya meningkat lebih dari 1%.

Permintaan yang lemah terhadap pinjaman perumahan menyebabkan pertumbuhan kredit di seluruh sistem melambat

Pinjaman perumahan diperkirakan akan menjadi pendorong utama pertumbuhan kredit ritel di masa mendatang, dalam konteks suku bunga rendah dan tingginya permintaan untuk perumahan dan investasi.

"Kami yakin kredit properti dan konstruksi akan terus meningkat pesat di masa mendatang ketika pasokan lebih positif, dengan proyek-proyek terus dipercepat setelah upaya untuk mendukung suku bunga dan masalah hukum, terutama setelah undang-undang properti baru berlaku. Di saat yang sama, suku bunga pinjaman yang rendah mendorong permintaan pinjaman dari bisnis properti maupun pembeli rumah," ujar analis VCBS.

Namun, Bapak Phan Le Thanh Long, CEO AFA Group, menyampaikan di Vnexpress bahwa kenyataannya tidak seperti yang diperkirakan. "Banyak broker properti percaya bahwa suku bunga rendah akan merangsang arus kas ke properti, tetapi kenyataannya, uang tunai yang menganggur tidak mengalir ke properti, melainkan mengalir kembali ke tabungan bank. Harga rumah terlalu tinggi, pasar berada dalam situasi 'sulit dibeli, sulit dijual' yang menyebabkan transaksi properti menurun, sehingga tidak menarik arus kas," kata Bapak Long.

Kredit pemilikan rumah (KPR) merupakan salah satu segmen yang paling menguntungkan bagi bank saat ini. Sektor ini juga menyumbang proporsi besar dari total kredit yang beredar dalam portofolio kredit bank. Oleh karena itu, bank berharap kredit segera pulih.

Namun, menurut Bapak Pham Duc Toan, Direktur Jenderal Perusahaan Saham Gabungan Investasi dan Pengembangan Real Estat EZ (EZ Property), saat ini banyak calon pembeli rumah yang "takut" meminjam uang dari bank, salah satunya karena mereka pernah merasakan pahitnya terjebak di sektor properti pada tahun 2023.

Masyarakat sulit mewujudkan “impian rumah pertanian” mereka

Kredit pemilikan rumah (KPR) meningkat tajam pada tahun 2021 dan 2022, sebagian disebabkan oleh penerapan suku bunga kredit murah oleh bank selama pandemi Covid-19. Namun, suku bunga mengambang meningkat tajam setelahnya, ditambah dengan krisis likuiditas yang melanda pasar properti, yang memaksa banyak investor untuk menjual aset dan mengurangi kerugian guna mengurangi beban suku bunga.

Properti di Barat Kota Ho Chi Minh dengan area pemukiman, apartemen, rumah bandar, dan tanah di distrik Binh Chanh, Agustus 2024. Foto: Quynh Tran

Saat ini, meskipun suku bunga KPR telah menurun, pembeli rumah masih khawatir tentang suku bunga mengambang setelah insentif berakhir. Selain itu, harga rumah yang terlalu tinggi dibandingkan dengan pendapatan, membuat orang masih berhati-hati dan ragu untuk meminjam uang untuk membeli rumah.

Menurut Ibu Phuong (kepala perawat di sebuah rumah sakit di Distrik 1, Kota Ho Chi Minh), anggarannya untuk membeli rumah sekitar 3 miliar VND, yang mana sekitar 2 miliar ditabung dan 1 miliar VND dipinjam dari bank. Ia ingin membeli apartemen 2 kamar tidur di area sekitar Distrik 7. Setelah seminggu survei, ia menemukan beberapa apartemen yang memenuhi kriteria, tetapi ia ragu karena ia pikir harganya masih terlalu tinggi dibandingkan dengan nilai sebenarnya dari apartemen tersebut.

"Mungkin karena kekurangan pasokan saat ini, harga rumah sedang naik. Saya ingin menunggu pasar membaik dan pasokan yang lebih beragam agar ada lebih banyak pilihan," ujarnya tentang alasan tidak menutup pembelian saat ini, menurut Vnexpress .

Faktanya, harga rumah terus meningkat belakangan ini, terutama di segmen apartemen. Asosiasi Realtor Vietnam (VARS) menyatakan bahwa indeks harga apartemen di Hanoi dan Kota Ho Chi Minh pada kuartal kedua masing-masing meningkat 58% dan 27% dibandingkan tahun 2019. Lebih dari 80% pasokan yang dibuka untuk dijual tahun ini dihargai mulai dari 50 juta VND per meter persegi atau lebih. Harga properti di daerah pinggiran kota berkisar antara 40-80 juta VND per meter persegi, sementara di pusat kota mencapai lebih dari 100 juta VND per meter persegi.

Untuk meminjam apartemen di segmen terjangkau di bawah 2 miliar VND, menurut VARS, setiap keluarga harus memiliki pendapatan minimal 35-40 juta VND per bulan untuk memastikan pembayaran utang dan biaya hidup bulanan. Sementara itu, pendapatan keluarga perkotaan saat ini hanya 10-20 juta VND per bulan. Harga yang rendah dan likuiditas menjadi kendala yang menghambat arus kas masuk ke sektor properti seperti yang diharapkan.

Bapak Nguyen Van Dinh, Ketua VARS, lebih lanjut menganalisis bahwa pendorong pertumbuhan kredit bergantung pada properti, terutama permintaan kredit perumahan. Oleh karena itu, untuk mendorong permintaan kredit di sektor ini, perlu ada kebijakan untuk mengatur harga properti agar sesuai dengan tingkat pendapatan masyarakat. Selain itu, hambatan hukum perlu dihilangkan agar pelaku usaha dapat mengurangi biaya dan lebih fleksibel dalam hal persyaratan pemberian kredit guna mendorong arus modal kembali ke properti.

Di sisi peminjam, para ahli ekonomi juga menyarankan perhitungan yang cermat saat membelanjakan uang untuk membeli properti pada tahap ini. Menurut pakar properti pribadi Le Quoc Kien, ketika meminjam uang untuk membeli rumah, pertama-tama, peminjam harus memiliki penghasilan tetap dari gaji dan memiliki setidaknya 40-50% dari modal sendiri. Sisanya harus bergantung pada dukungan keuangan dari bank untuk menjaga kemampuan membayar utang dan menghindari utang macet.

Bapak Kien menyampaikan bahwa biasanya, pembeli rumah sebaiknya hanya mengalokasikan maksimal 40% dari total pendapatan bulanan mereka untuk perumahan, agar dapat memenuhi kebutuhan dasar lainnya dalam kehidupan sehari-hari. Oleh karena itu, selain membandingkan suku bunga KPR antar bank untuk memilih paket pinjaman yang sesuai, pembeli rumah perlu mempertimbangkan arus kas dan kemampuan membayar mereka dengan cermat. Jika pembayaran bunga dan pokok bulanan tidak direncanakan dengan cermat dan bijaksana, hal tersebut dapat menimbulkan beban keuangan dan tekanan yang besar dalam hidup.

Valuasi properti yang terlalu tinggi sementara likuiditas rendah tidak hanya menghalangi pembeli untuk bertransaksi dan harus mengubur modal mereka dalam jangka waktu lama, tetapi juga menyulitkan pembeli untuk mengakumulasi dan mengharapkan margin keuntungan yang tinggi. Harga rumah yang tinggi juga mengurangi keuntungan dari sewa properti (hanya sekitar 3% dari total nilai investasi, jauh lebih rendah daripada suku bunga bank). Hal ini juga menjadi alasan mengapa uang mengalir ke tabungan, alih-alih properti, menurut surat kabar Dau Tu .

Analis di VPBank Securities Company mengatakan bahwa rasio harga rumah terhadap pendapatan masyarakat Vietnam telah meningkat dan sekitar 4-5 kali lebih tinggi dari rasio yang direkomendasikan. Oleh karena itu, meskipun suku bunga KPR telah menurun secara signifikan dalam setahun terakhir, harga rumah tetap tinggi, sehingga menyulitkan banyak orang untuk mewujudkan "impian memiliki rumah" mereka.

KHANH LINH (t/h)

Source: https://www.nguoiduatin.vn/vi-sao-nguoi-mua-nha-than-trong-chua-dam-xuong-tien-trong-khi-lai-ngan-hang-da-giam-dang-ke-204241008145745643.htm