Lacune nelle normative relative all'assegnazione di terreni destinati a progetti commerciali per la costruzione di alloggi sociali.

Di conseguenza, il rapporto del Dipartimento di Pianificazione e Architettura di Ho Chi Minh City (QHKT) afferma chiaramente che il requisito, imposto dal governo, di destinare una quota del 20% di terreno alla costruzione di alloggi sociali per tutti i progetti di investimento in edilizia residenziale commerciale nelle città di tipo III e superiori, non corrisponde alla realtà.

Richiedere che tutti i progetti destinino terreni all'edilizia sociale senza basarsi su programmi e piani locali di sviluppo abitativo, come la pianificazione territoriale, la pianificazione urbanistica e le condizioni economiche e geografiche di ciascuna località, potrebbe comportare che tali terreni non vengano utilizzati per investimenti, causando degrado urbano, spreco di risorse territoriali e aumento dei prezzi delle abitazioni.

Nel frattempo, i progetti di costruzione di alloggi commerciali hanno una scala di utilizzo del suolo ridotta, il che rende impraticabile l'assegnazione di terreni alla costruzione di alloggi sociali a causa dell'insufficiente superficie minima necessaria per costruire un blocco di alloggi sociali indipendente che soddisfi gli standard costruttivi, i regolamenti architettonici e i requisiti paesaggistici generali.

Un terreno di tali dimensioni non si presta alla conversione in alloggi sociali a bassa densità, poiché le città speciali e di tipo I non incoraggiano questo tipo di edilizia per preservare le risorse territoriali. Inoltre, se questo tipo di edilizia venisse realizzata all'interno di un progetto commerciale o in un'area urbana di pregio, potrebbe potenzialmente comportare conseguenze negative e ingiustizie.

Violazione delle normative relative all'assegnazione di terreni per progetti commerciali per la costruzione di alloggi sociali (Figura 1) — Le normative relative all'assegnazione di terreni per l'edilizia sociale sono considerate irragionevoli alla luce della situazione attuale.

Alla luce delle suddette carenze, il Dipartimento di Pianificazione e Architettura raccomanda al Ministero delle Costruzioni di rivedere, modificare e integrare tempestivamente i documenti guida per l'attuazione delle leggi in materia di pianificazione, al fine di renderli conformi alle disposizioni della Legge sulla Pianificazione.

Riguardo alle leggi, ai decreti, alle circolari attuative, agli standard e ai regolamenti urbanistici vigenti, il Dipartimento di Pianificazione e Architettura propone che il Ministero delle Costruzioni stabilisca regolamenti specifici per la città, che costituisce un'area urbana particolare con esigenze di gestione diverse da quelle di molte province e città con densità di urbanizzazione inferiori.

Al contempo, si propone che il Ministero delle Costruzioni ricerchi e sviluppi un sistema informativo e una banca dati nazionale sulla pianificazione, al fine di fornire informazioni sincronizzate, unificate, complete, accurate e tempestive per la preparazione, la valutazione, l'approvazione, l'adeguamento e l'attuazione della pianificazione.

Inoltre, questo rapporto afferma anche che, attraverso una revisione del processo di attuazione dal 2016 al 2021, il Dipartimento di Pianificazione e Architettura ha riscontrato che la maggior parte dei piani urbanistici approvati nella città non ha ancora determinato l'ubicazione e la dimensione dei terreni destinati all'edilizia sociale o non ha aggiornato i progetti di edilizia sociale.

Si ritiene che la causa principale di questo problema risieda nel fatto che i progetti di pianificazione edilizia dettagliata in scala 1:2000 sono stati approvati prima dell'entrata in vigore della Legge sull'edilizia abitativa del 2014 e del Decreto 100. I nuovi progetti di edilizia sociale approvati dopo l'approvazione, avvenuta nel 2013, dei piani regolatori rivisti in scala 1:2000 non sono ancora stati aggiornati nel piano regolatore.

In particolare, il processo di revisione e proposta di ulteriori aree destinate all'edilizia sociale nel piano regolatore sta attualmente incontrando numerosi ostacoli e difficoltà nella previsione del fabbisogno locale di alloggi sociali e nella determinazione di un'adeguata allocazione dei terreni.

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