La legge modificata sul settore immobiliare, approvata dall'Assemblea nazionale ed entrata in vigore all'inizio del 2025, disciplina le disposizioni relative ai depositi per l'acquisto di immobili in costruzione.
Nello specifico, l'articolo 17 della legge modificata sul settore immobiliare stabilisce che all'investitore di un progetto immobiliare non è consentito autorizzare altre organizzazioni o persone fisiche a firmare contratti per depositi, vendite, trasferimenti o contratti di locazione con opzione di acquisto di case, opere edili, superfici all'interno di opere edili o diritti di utilizzo del terreno con infrastrutture tecniche esistenti all'interno del progetto immobiliare.
Allo stesso tempo, il comma 5 dell'articolo 23 della presente legge specifica anche i dettagli relativi ai depositi e ai pagamenti per futuri acquisti di immobili residenziali. Gli investitori in progetti immobiliari possono riscuotere depositi non superiori al 5% del prezzo di vendita o del prezzo di locazione con opzione di acquisto solo quando il progetto immobiliare o di costruzione ha soddisfatto le condizioni per essere avviato.
Il progetto residenziale Hanoi Time Tower, situato nella zona urbana di Van Phu (Ha Dong, Hanoi ), è abbandonato da molti anni (Foto: Ha Phong).
Secondo gli esperti, questa normativa sui depositi cauzionali ha posto fine a un lungo periodo in cui i depositi venivano versati tramite accordi. Allo stesso tempo, la normativa garantisce la firma del contratto e tutela i diritti degli acquirenti di immobili.
Il signor Le Hoang Chau, presidente dell'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City (HoREA), ha affermato che il settore immobiliare presenta la caratteristica peculiare delle transazioni con acconto. Tuttavia, le leggi sul settore immobiliare del 2006 e del 2014 non prevedono che gli acconti debbano essere versati prima che un progetto immobiliare o residenziale soddisfi le condizioni per la conclusione di un contratto o per la raccolta di capitali attraverso la vendita di future unità abitative, in particolare terreni edificabili.
Secondo il signor Chau, approfittando della clausola 1, articolo 328 del Codice Civile del 2015, che non specifica il valore o la percentuale del deposito, speculatori immobiliari, intermediari e imprese senza scrupoli hanno ricevuto ingenti depositi, in alcuni casi fino al 90-95% del valore della transazione. Inoltre, questi speculatori arrivano persino a creare "progetti fantasma" privi di fondamento giuridico per ingannare i clienti, causando perdite significative e turbando l'ordine sociale; un esempio lampante è il caso di frode ai danni di Alibaba.
Il progetto Usilk City (Ha Dong, Hanoi) ha subito ritardi per molti anni, infrangendo le speranze di migliaia di clienti di una vita stabile e prospera (Foto: Ha Phong).
Condividendo la stessa opinione, il presidente dell'Associazione degli agenti immobiliari del Vietnam, Nguyen Van Dinh, ritiene che il versamento di un acconto non solo significhi la conclusione e l'attuazione del contratto di vendita, ma serva anche all'investitore per valutare la domanda di mercato e garantire la vendita degli immobili del progetto.
"Le normative di legge relative ai depositi cauzionali sono molto ragionevoli, ma, basandosi sull'esperienza dei paesi sviluppati, si ricorre a terze parti, come banche e istituti di credito, per supervisionare e gestire questi fondi in un conto comune, impedendo che finiscano nelle tasche del costruttore. Se il costruttore non rispetta i propri impegni, i clienti possono riavere indietro i loro soldi e la banca si farà carico di tale importo", ha sottolineato il signor Dinh.
Secondo le osservazioni dei giornalisti di Dan Tri , in realtà ci sono stati molti progetti immobiliari che hanno raccolto acconti e pagamenti rateali dai clienti tramite società di intermediazione o direttamente dai costruttori. Tuttavia, questi ultimi non hanno poi realizzato il progetto o lo hanno iniziato a metà per poi interromperlo per decenni, lasciando gli acquirenti in una situazione difficile.
Il filo conduttore di questi progetti è che gli sviluppatori hanno incassato acconti e pagamenti rateali dai clienti per un totale di centinaia di miliardi di dong, mentre molte persone faticano a pagare sia gli interessi sui mutui per la casa che l'affitto mensile.
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