Il metodo del surplus dovrebbe essere abbandonato nella valutazione fondiaria?

VTC News•12/07/2023

Secondo gli esperti, l'eliminazione del metodo del surplus, in quanto metodo più comune e quello che meglio riflette la natura finanziaria dei progetti immobiliari, rappresenta un passo indietro nella valutazione dei terreni, con conseguenze a lungo termine per l'offerta e il mercato immobiliare.

Commentando la questione, il dottor Nguyen Tien Thoa, presidente dell'Associazione vietnamita per la valutazione immobiliare, ha affermato che l'affermazione non è del tutto errata, ma solo parzialmente corretta. L'aspetto più importante è che, quando si permette a un terreno con potenziale di sviluppo di raggiungere il massimo e migliore utilizzo, lo Stato deve anche conoscere il prezzo del terreno secondo i principi di mercato per raggiungere tale obiettivo, come base per determinare gli obblighi finanziari tra lo Stato e le organizzazioni e i privati che utilizzano il terreno. E il metodo appropriato per la valutazione di tali terreni edificabili è il metodo del surplus.

" Per determinare il prezzo, dobbiamo basarci su fondamenti giuridici (pianificazione, licenze, ecc.) e su dati di mercato oggettivi, non su calcoli arbitrari e infondati ", ha sottolineato il dottor Thoa.

Gli esperti sostengono che il metodo del surplus non dovrebbe essere abbandonato nella valutazione dei terreni.

Approfondendo ulteriormente questo aspetto, un esperto di diritto immobiliare ha affermato che il metodo del surplus riflette chiaramente la natura finanziaria di un progetto immobiliare: identifica costi, ricavi e profitti in modo scientifico e obiettivo. Questo metodo illustra chiaramente come sfruttare, allocare e condividere il "differenziale di rendita fondiaria". Si tratta inoltre di un metodo di valutazione immobiliare moderno, in linea con la prassi internazionale.

« L'ente redattore sostiene che, a causa della mancanza di dati per la valutazione, le valutazioni debbano basarsi su fattori ipotetici e imprecisi, abbandonando quindi questo metodo. A mio avviso, ciò non è convincente. Se il problema è la mancanza di dati, la soluzione dovrebbe essere la creazione di un database affidabile e di alta qualità, anziché l'abbandono del metodo del surplus (smantellamento del macchinario produttivo). Pertanto, se l'abbandono del metodo del surplus dovesse concretizzarsi, rappresenterebbe un passo indietro nella valutazione dei terreni », ha commentato.

Il metodo del surplus dovrebbe essere mantenuto.

Con la proposta di eliminare il metodo del surplus, il progetto di decreto di modifica del decreto 44 prevederà solo tre metodi: comparativo, reddituale e del coefficiente di adeguamento del prezzo fondiario. Tuttavia, appare subito evidente che questi tre metodi sono insufficienti a sostituire il metodo del surplus nella valutazione dei terreni con potenziale edificabile.

In un'analisi dettagliata, gli esperti hanno evidenziato tre lacune. In primo luogo, la valutazione dei terreni si basa sui potenziali usi futuri di sviluppo, non sugli usi attuali, come avviene nei metodi comparativi o basati sul reddito.

In secondo luogo, per le tipologie di terreni con potenziale di sviluppo comune, non esistono beni comparabili o simili che siano stati scambiati con successo sul mercato per applicare il metodo comparativo (a condizione che vi siano almeno 3 beni comparabili, salvo casi eccezionali), pertanto il metodo comparativo non può essere applicato per la valutazione.

In terzo luogo, il metodo del reddito determina il reddito futuro basandosi sul presupposto che il reddito sia stabile e permanente e che il rischio associato al reddito futuro sia fisso. Il metodo del surplus, al contrario, è l'esatto opposto. Pertanto, il metodo del reddito non può essere utilizzato in sostituzione del metodo del surplus.

Secondo un esperto di diritto immobiliare, l'eliminazione del metodo del surplus creerebbe una lacuna nella valutazione dei terreni. " Quale metodo utilizzerebbero gli enti statali per valutare i terreni quando li assegnano agli investitori per progetti senza asta? Attualmente, per la stragrande maggioranza dei progetti immobiliari, quando si assegnano terreni agli investitori, gli enti statali applicano il metodo del surplus per valutarli (ad eccezione di alcuni lotti di terreno di basso valore per i quali si applica il metodo del coefficiente di aggiustamento); anche nel caso di asta dei diritti di utilizzo del terreno, il prezzo di partenza deve essere determinato utilizzando il metodo del surplus ."

Commentando ulteriormente la questione, il professor Dang Hung Vo, ex viceministro delle Risorse Naturali e dell'Ambiente , ha suggerito di eliminare il metodo del coefficiente di adeguamento del prezzo del terreno dai metodi di valutazione fondiaria, mentre il metodo del surplus dovrebbe essere mantenuto o integrato per la valutazione dei progetti di sviluppo immobiliare sui terreni.

Di conseguenza, il metodo del coefficiente di adeguamento del prezzo dei terreni consiste semplicemente nella moltiplicazione del valore riportato nel listino prezzi dei terreni stabilito dal Comitato popolare provinciale per un coefficiente anch'esso deciso dal Comitato popolare provinciale. "Il prezzo del terreno, adeguato al mercato, è una quantità oggettiva; non può essere forzato a essere uguale al prodotto di due quantità soggettive, entrambe stabilite e decise dal Comitato popolare provinciale. Pertanto, si può concludere che questo è un metodo di determinazione dei prezzi dei terreni privo di fondamento scientifico", ha affermato il professor Vo.

Il metodo del surplus dovrebbe essere abbandonato nella valutazione fondiaria?

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