Che cosa hanno fatto i funzionari cinesi per salvare il mercato immobiliare?

Dopo oltre due anni di crisi immobiliare, la Cina ha implementato diverse misure, dalla riduzione dei tassi di interesse e l'allentamento delle normative sull'acquisto di case all'incentivazione degli investimenti.

L'8 novembre, Reuters , citando fonti vicine alla vicenda, ha riferito che le autorità cinesi avevano offerto al colosso assicurativo Ping An Insurance Group una quota di controllo in Country Garden, la più grande società immobiliare privata cinese attualmente in difficoltà. Secondo queste fonti, il governo cinese avrebbe incaricato il governo provinciale del Guangdong – dove entrambe le società hanno sede – di fungere da intermediario per aiutare Ping An a salvare Country Garden.

Ping An è stata scelta perché è un azionista di maggioranza di Country Garden. Le autorità cinesi desiderano che i problemi di liquidità di Country Garden vengano risolti all'interno della provincia.

Alla fine di giugno, Country Garden aveva un debito di 1.400 miliardi di yuan (190 miliardi di dollari USA). Attualmente ha circa 3.000 progetti di costruzione in corso in Cina. Country Garden si trova in difficoltà da diversi mesi, costantemente sull'orlo del default.

La pratica, da parte delle autorità, di ordinare a una società di acquisirne un'altra non è senza precedenti in Cina. Tuttavia, se dovesse accadere, rappresenterebbe uno degli interventi più drastici finora attuati dalla Cina per salvare il suo settore immobiliare, gravato da debiti e caratterizzato da scarsa liquidità.

Sebbene molte altre società immobiliari cinesi, tra cui China Evergrande, siano andate in default, le politiche del paese finora si sono concentrate principalmente sulla riduzione dei tassi di interesse sui prestiti e sull'allentamento delle normative per l'acquisto di case. La notizia relativa a Ping An segnala che il governo cinese è pronto a svolgere un ruolo più incisivo in questo processo.

All'inizio di questa settimana, anche il principale azionista di China Vanke, la società statale Shenzhen Metro, ha annunciato di aver stanziato circa 10 miliardi di yuan (1,4 miliardi di dollari) a sostegno del secondo maggiore sviluppatore immobiliare cinese.

Un progetto di giardino rurale a Tianjin, in Cina, nell'agosto del 2023. Foto: Reuters

A partire dalla metà del 2021, il mercato immobiliare cinese è entrato in crisi. In quel periodo, diverse aziende, dalle grandi società private come China Evergrande Group alle aziende a partecipazione statale come CIFI Holdings, hanno dovuto affrontare difficoltà di liquidità e di rimborso del debito.

Si ritiene che la causa sia da ricercare nella politica delle "tre linee rosse" di Pechino, attuata per ridurre il rischio sistemico limitando la capacità delle società immobiliari di ottenere nuovi finanziamenti. Questa è considerata la ragione principale per cui molte società immobiliari del paese sono andate in default. Negli ultimi due anni, circa 50 società sono risultate insolventi su obbligazioni estere, per un totale di 100 miliardi di dollari, secondo JPMorgan. Quelle che sono riuscite a evitare il default si trovano sempre in una situazione precaria e faticano a ottenere nuovi prestiti.

Verso la metà dello scorso anno, la situazione era peggiorata. I prezzi delle case in Cina stavano crollando. Molti progetti si sono bloccati per mancanza di fondi. Un'ondata di insolvenze sui mutui è esplosa ovunque. Le dure misure restrittive imposte dalla Cina per contrastare il Covid-19 hanno ulteriormente danneggiato la fiducia del mercato.

Attualmente il settore immobiliare contribuisce fino al 25% del PIL cinese. I problemi in questo settore alimentano quindi i timori di una potenziale crisi finanziaria di vasta portata.

Pechino ha quindi dovuto modificare le proprie politiche e trovare il modo di rilanciare il settore. Nel marzo 2022, il governo cinese ha interrotto il programma pilota di imposizione di una tassa sugli immobili. Ha inoltre ripetutamente esortato gli istituti finanziari a sostenere il settore.

Nel novembre dello scorso anno, Pechino ha lanciato un piano in 16 punti per il salvataggio del mercato immobiliare, elaborato a metà novembre dalla Banca Popolare Cinese (PBOC) e dalla Commissione cinese di regolamentazione bancaria e assicurativa (CBIRC). Questo piano fornisce indicazioni ai funzionari finanziari di tutto il paese, concentrandosi sulla gestione della crisi di liquidità delle imprese e sull'allentamento temporaneo delle restrizioni sui prestiti bancari.

Questo ha rappresentato un impegno complessivo da parte della Cina per salvare un mercato che l'ex governatore Yi Gang aveva auspicato avrebbe avuto un "atterraggio morbido". Poche settimane dopo, diverse banche cinesi hanno annunciato che avrebbero iniettato centinaia di miliardi di dollari nel settore immobiliare. Questo è stato visto come un primo successo del piano.

Nello specifico, sei importanti banche statali cinesi prevedono di immettere 140 miliardi di dollari nel mercato. Questo capitale sarà utilizzato principalmente per lo sviluppo immobiliare, i mutui ipotecari per i clienti, le fusioni e acquisizioni, il finanziamento della catena di approvvigionamento e gli investimenti obbligazionari.

A metà di quest'anno, la Banca Popolare Cinese (PBOC) ha iniziato a ridurre una serie di tassi di interesse sui prestiti. Ha inoltre prorogato alcune misure del pacchetto di salvataggio in 16 punti fino alla fine del 2024.

Il governo cinese ha inoltre approvato piani per la costruzione di alloggi a prezzi accessibili e la riqualificazione di aree sottosviluppate nelle principali città, con l'obiettivo di incentivare gli investimenti nel settore immobiliare. Ha anche allentato alcune normative, come la riduzione dei tassi di interesse per chi acquista la prima casa e la diminuzione degli acconti richiesti in alcune città.

Le banche hanno inoltre escogitato metodi senza precedenti per incentivare i mutui ipotecari. All'inizio di quest'anno, alcune banche di Nanning, Hangzhou, Ningbo e Pechino hanno innalzato il limite di età per i richiedenti di mutui ipotecari a 80-95 anni. Ciò significa che anche i settantenni possono ottenere un mutuo con una durata di 10-25 anni. Si tratta di uno strumento per stimolare la domanda, in quanto può ridurre l'onere delle rate mensili del mutuo.

Anche le amministrazioni locali si sono unite agli sforzi di salvataggio. Nel giugno 2022, Meishan, una città del Sichuan, ha annunciato sussidi per l'acquisto di nuove case per quell'anno. Wenzhou, una città dello Zhejiang, ha permesso a chi acquistava casa per la prima volta di pagare solo gli interessi per i primi tre anni. Huainan, una città dell'Anhui, ha esortato le banche ad aumentare i prestiti e a ridurre i tempi di approvazione dei mutui per chi acquistava casa per la prima volta.

Le stesse società immobiliari offrono vari incentivi per attirare clienti. Nel giugno 2022, la Central China Real Estate ha accettato pagamenti in grano, fornendo agli agricoltori fino a 160.000 yuan (24.000 dollari USA) per compensare l'acconto per le case nel progetto di appartamenti River Mansion a Shangqiu (Henan). Poche settimane prima, aveva offerto pagamenti in aglio ai potenziali acquirenti di case in un altro progetto a Kaifeng.

A Wuhu (Anhui), anziché attenersi al prezzo minimo imposto dal governo, il complesso residenziale Golden Scale House, situato in periferia, ha offerto un sussidio per le riparazioni fino a 230.000 yuan entro un mese dalla conclusione della transazione.

Tuttavia, il mercato immobiliare cinese non sembra aver registrato miglioramenti significativi. I dati pubblicati il ​​mese scorso hanno mostrato che i prezzi delle nuove abitazioni in Cina sono diminuiti per tre mesi consecutivi, fino alla fine di settembre.

Le vendite immobiliari (misurate in base alla superficie) a settembre sono diminuite di quasi il 20% rispetto allo stesso periodo dell'anno scorso. Gli investimenti nel settore immobiliare sono calati del 9,1% nei primi nove mesi dell'anno.

Gli acquirenti di case esitano perché preferiscono aspettare ulteriori ribassi dei prezzi. Questa situazione, tuttavia, non fa che peggiorare le cose, dato che le società immobiliari hanno bisogno di vendere più case per generare liquidità ed evitare il fallimento.

All'inizio di questa settimana, il Fondo Monetario Internazionale (FMI) ha rivisto al rialzo le sue previsioni di crescita per la Cina, portandole al 5,4% quest'anno. Tuttavia, l'agenzia ha avvertito che l' economia cinese deve ancora affrontare molti rischi nei settori finanziario e immobiliare. Ha affermato che il settore immobiliare del paese è attualmente "piuttosto debole".

Il FMI sta esortando la Cina a consentire alle società immobiliari irrecuperabili di uscire dal mercato. Sostiene che la decisione della Cina di permettere alle imprese in difficoltà di continuare a operare ha ostacolato la ripresa del settore.

In occasione di un forum finanziario tenutosi a Hong Kong all'inizio di questa settimana, il vice governatore della Banca Popolare Cinese (PBOC), Zhang Qingsong, ha riconosciuto che il settore immobiliare è in declino.

"Dobbiamo controllare questo ritmo con maggiore rigore per evitare un brusco calo e conseguenze impreviste. Abbiamo introdotto numerose politiche per stabilizzare il mercato immobiliare". Ha inoltre esortato i funzionari a trovare nuove modalità per sostenere la crescita economica, poiché "il vecchio modello basato sugli investimenti e sul settore immobiliare non è più sostenibile".

Ha Thu (secondo Reuters, NYT)

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