Gli appartamenti saranno ancora molto richiesti nel 2026?

VTV.vn - Dopo un periodo di forte crescita e significative fluttuazioni, il mercato degli appartamenti si trova ad affrontare un punto di svolta cruciale.

Con l'arrivo del 2026, il primo e più importante fattore che rimodellerà il mercato degli appartamenti sarà l'offerta.

Con un previsto aumento dell'offerta, in particolare nel settore dell'edilizia sociale, e un chiaro spostamento degli investimenti verso le reali esigenze abitative, il 2026 è considerato l'anno in cui il mercato entrerà in un nuovo ciclo: meno surriscaldato ma più sostenibile.

L'edilizia sociale diventa una "valvola di regolazione".

Con l'arrivo del 2026, il primo e più importante fattore a rimodellare il mercato immobiliare residenziale sarà l'offerta. Dopo anni di ostacoli burocratici, lunghe procedure di investimento e la cautela delle imprese a fronte di tassi di interesse elevati, il mercato sta vivendo una forte ripresa. Il periodo 2024-2025 ha visto una netta ripresa nel numero di progetti e immobili lanciati sul mercato, aprendo la strada a un'offerta più abbondante nel 2026, soprattutto nel segmento che risponde a reali esigenze abitative.

Secondo le valutazioni emerse nei forum immobiliari alla fine del 2025, il mercato immobiliare vedrà l'aggiunta di oltre 100.000 unità solo nel 2025, con un aumento di oltre il 22% rispetto al 2024, di cui quasi 90.000 di nuova costruzione. Anche la portata dei progetti sta crescendo, sia in termini di superficie che di valore degli investimenti. In particolare, all'interno di questo panorama dell'offerta, l'edilizia sociale si distingue come componente chiave, non solo per affrontare le problematiche del welfare sociale, ma anche perché funge da "valvola regolatrice" per l'intero mercato degli appartamenti.

Molti esperti ritengono che il 2026 sarà l'anno in cui l'edilizia sociale riceverà un impulso senza precedenti, sia in termini di quantità che di velocità di realizzazione. Si prevede un boom dell'edilizia sociale nel 2026, grazie all'azione decisa delle amministrazioni locali e degli enti gestori per eliminare gli ostacoli burocratici e snellire le procedure, al fine di immettere più rapidamente sul mercato gli alloggi sociali.

Secondo Ho Ngoc Tung, vicedirettore generale di Sky Realty Joint Stock Company, la differenza nel prossimo ciclo risiede nel fatto che: "Nel 2026, inizierà a comparire l'offerta di alloggi sociali, e sarà più rapida rispetto agli alloggi commerciali, perché con le procedure per gli alloggi sociali, il governo e i comitati popolari delle città stanno creando condizioni molto favorevoli per immettere rapidamente il prodotto sul mercato". Quando centinaia di migliaia di unità di edilizia sociale saranno aggiunte non solo ad Hanoi o Ho Chi Minh City, ma anche nelle province e città satellite, il mercato degli appartamenti avrà un altro pilastro importante, contribuendo a ridurre la pressione della domanda sul segmento degli alloggi commerciali.

In realtà, nelle principali città, il prezzo degli alloggi sociali attualmente varia da oltre 20 milioni a quasi 30 milioni di VND/m², ovvero 2,5-3 volte inferiore rispetto agli alloggi commerciali nella stessa area. Questo divario non solo crea opportunità abitative per le fasce di reddito medio-basse, ma costringe anche il mercato commerciale ad adeguare la propria strategia di prodotto. Quando gli acquirenti avranno a disposizione più opzioni adatte alle proprie possibilità economiche, la concorrenza non si baserà più sulle aspettative di aumenti di prezzo, ma sulla reale fruibilità, sui servizi offerti e sulla sostenibilità.

Negli ultimi due anni, gli appartamenti sono diventati il ​​segmento "portante" del mercato immobiliare urbano.

I prezzi degli appartamenti si sono stabilizzati, ma non hanno subito cali significativi.

Uno dei maggiori interrogativi in ​​vista del 2026 è se i prezzi degli appartamenti rimarranno così elevati come nel biennio 2024-2025. Negli ultimi due anni, infatti, gli appartamenti sono diventati la "spina dorsale" del mercato immobiliare urbano, rappresentando circa il 60-70% delle transazioni totali ad Hanoi e Ho Chi Minh City. L'offerta, rimasta insufficiente per molti anni, unita alla domanda di alloggi in costante aumento e ai capitali di investimento in cerca di beni rifugio, ha fatto lievitare significativamente i prezzi degli appartamenti, con aumenti medi del 30-50%, e persino del 40-60% in molti progetti di nuova costruzione, soprattutto nei segmenti di fascia alta e di lusso.

Tuttavia, questo rapido aumento pone anche dei limiti al prossimo ciclo. Secondo Nguyen Anh Tuan, presidente del consiglio di amministrazione di Phuong Dong Investment Joint Stock Company, nel ciclo 2024-2025 i prezzi degli appartamenti sono aumentati del 40-60% a seconda del segmento. Egli ritiene che nel 2026 ci sia ancora margine di crescita, ma non sarà così marcata come in precedenza.

Analizzando ulteriormente la situazione, il signor Tuan ha sottolineato che nel 2026 la fascia di prezzo media, intorno ai 60-70 milioni di VND, o al massimo 80 milioni di VND, sarà in linea con le tendenze attuali e attrarrà molti acquirenti, poiché vi è ancora margine per ulteriori aumenti di prezzo. "Se spingiamo i prezzi troppo in alto, il numero di potenziali investitori si ridurrà drasticamente", ha sottolineato. Ciò riflette una realtà importante: il potere d'acquisto del mercato dipende sempre più dal reddito reale, piuttosto che dalle aspettative di apprezzamento dei prezzi a breve termine.

Condividendo la stessa opinione, il signor Ho Ngoc Tung ritiene che il 2026 sarà l'anno in cui l'attività speculativa diminuirà drasticamente. Il calo della speculazione non significa necessariamente una diminuzione della domanda, ma piuttosto un chiaro spostamento verso acquirenti di case reali. Il signor Tung prevede: "Nel 2026, gli utenti reali, coloro che effettivamente vivono nell'immobile, rappresenteranno la stragrande maggioranza della domanda di mercato, circa il 60%. Gli speculatori o gli accumulatori di beni rappresenteranno una bassa percentuale, intorno al 30% o meno". Quando prevarrà la domanda di abitazioni reali, è improbabile che il mercato mantenga un "aumento dei prezzi", ma avrà basi più stabili e sarà meno volatile di fronte agli shock macroeconomici.

Nel complesso, è improbabile che il 2026 sia un anno "caldo" nel senso di aumenti di prezzo esplosivi e speculazione.

La sfida per la sopravvivenza del mercato immobiliare residenziale.

In un contesto di crescente offerta e prezzi in calo, la sfida principale per il mercato immobiliare residenziale nel 2026 risiede nella ristrutturazione dell'offerta. Non più una corsa alle vendite rapide o all'aumento dei prezzi, il mercato costringe i costruttori a tornare alla domanda fondamentale: a chi si rivolgono questi immobili e quali esigenze soddisfano?

Secondo il signor Nguyen Anh Tuan, con prezzi che variano dai 60 agli 80 milioni di VND/m², un appartamento di fascia media costa attualmente circa 5 miliardi di VND. Ciò esercita una notevole pressione sui giovani acquirenti. "Con un appartamento che costa circa 5 miliardi di VND, se una coppia contrae un mutuo pari al 70-80% del valore dell'immobile, potrebbe dover pagare circa 30-40 milioni di VND di interessi al mese", ha spiegato. Pertanto, oltre al prezzo di vendita, le politiche di pagamento, i piani di pagamento flessibili e il sostegno dei tassi di interesse diventano fattori decisivi per la capacità di assorbimento del mercato.

Il signor Tuan ritiene che nel 2026 il mercato presenterà due gruppi di prodotti paralleli: progetti già pronti per soddisfare le esigenze abitative immediate e progetti di nuova costruzione per i quali gli acquirenti sono disposti ad attendere prezzi più vantaggiosi.

Nel frattempo, il signor Ho Ngoc Tung ha sottolineato il ruolo cruciale dell'edilizia sociale nel rimodellare il mercato. "L'edilizia sociale è un canale che ridurrà la domanda di alloggi e allo stesso tempo regolerà il livello dei prezzi del mercato degli appartamenti", ha affermato. Quando la differenza di prezzo tra l'edilizia sociale e gli alloggi commerciali nella stessa zona raggiunge le 2,5-3 volte, gli acquirenti tenderanno a valutare le proprie opzioni con maggiore attenzione, costringendo i costruttori di immobili commerciali a ricalcolare l'equazione prezzo-valore.

Non solo le imprese, ma anche gli enti regolatori sono chiamati a svolgere un ruolo di primo piano nel nuovo ciclo. Continuare a rimuovere gli ostacoli ai progetti bloccati, migliorare le istituzioni e sviluppare con decisione l'edilizia sociale e gli alloggi commerciali a prezzi accessibili sono considerati elementi chiave per un sano funzionamento del mercato. Con il miglioramento dell'offerta, il graduale ritorno della fiducia degli investitori e l'aumento della liquidità, il mercato degli appartamenti entrerà in una fase di sviluppo più sostenibile, strettamente legata alle reali esigenze abitative e alle strategie di sviluppo urbano a lungo termine.

Nel complesso, è improbabile che il 2026 sia un anno "caldo" in termini di impennate dei prezzi e speculazione. Sarà piuttosto un anno di consolidamento, in cui gli appartamenti continueranno a svolgere un ruolo centrale nel mercato immobiliare urbano, ma il loro appeal deriverà dalla capacità di soddisfare reali esigenze abitative, da prezzi accessibili e da infrastrutture e servizi integrati.

In un ciclo in cui il settore immobiliare è sempre più intrecciato con le tematiche del welfare e dello sviluppo sostenibile, la risposta alla domanda "Gli appartamenti sono ancora molto richiesti?" probabilmente non risiede nell'andamento dei prezzi, bensì nella qualità delle costruzioni.

Fonte: https://vtv.vn/nam-2026-chung-cu-co-con-nong-100260121191415755.htm