Inasprire le tasse sugli immobili con due prezzi dichiarati.

Il Ministero delle Finanze ha appena presentato al Governo una bozza di decreto che illustra nel dettaglio alcune disposizioni e misure per l'organizzazione e la guida dell'attuazione della Legge sull'Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche. Un punto rilevante è la proposta di ricalcolare le imposte nei casi di prezzi dichiarati insolitamente bassi.

Le transazioni bancarie dovrebbero essere obbligatorie.

Secondo questa bozza, il valore imponibile per i trasferimenti immobiliari si basa sul prezzo contrattuale. Nello specifico, l'imposta sul reddito personale derivante dai trasferimenti immobiliari è calcolata al 2% del prezzo di trasferimento. Il momento in cui viene determinato il reddito imponibile è quando il contratto di trasferimento diventa efficace o quando viene registrato il diritto di uso o di proprietà dell'immobile.

Il calcolo delle imposte proposto dal Ministero delle Finanze sta suscitando reazioni contrastanti.

FOTO: DINH SON

Il progetto di decreto stabilisce espressamente che il prezzo di trasferimento immobiliare è quello indicato nel contratto di trasferimento al momento della transazione. Qualora il contratto di trasferimento non specifichi il prezzo del terreno, o qualora il prezzo del terreno indicato nel contratto sia inferiore alla tabella dei prezzi dei terreni e al coefficiente di adeguamento del prezzo del terreno (coefficiente K), il prezzo di trasferimento del terreno sarà determinato in base alla tabella dei prezzi dei terreni e al coefficiente K (se presente) applicabili al momento della transazione.

Nei casi in cui vengano trasferiti sia i diritti di utilizzo del terreno sia i beni annessi al terreno, come case e opere edili, se il contratto non specifica il prezzo del terreno o se il prezzo è inferiore al listino prezzi dei terreni, il valore dei diritti di utilizzo del terreno verrà calcolato in base al listino prezzi locale e al coefficiente K. Se il valore della casa o delle opere edili indicato nel contratto è inferiore alla soglia di calcolo della tassa di registrazione stabilita dal Comitato popolare provinciale, l'autorità fiscale baserà il calcolo sul prezzo pubblicato dall'autorità locale.

Il signor Nguyen Van Hoa, presidente dell'Associazione dei notai di Ho Chi Minh City, ha giudicato questa proposta appropriata e necessaria, poiché la pratica di dichiarare "due prezzi" nelle transazioni immobiliari esiste da molti anni, causando perdite di gettito fiscale e distorcendo la trasparenza del mercato. Tuttavia, utilizzare come base minima solo la tabella dei prezzi dei terreni moltiplicata per il coefficiente K o il prezzo emesso dall'ufficio locale risolve solo una parte del problema. Per controllarlo efficacemente, sono necessarie ulteriori soluzioni coordinate, come l'obbligo di pagamento tramite bonifico bancario per le transazioni immobiliari. Allo stesso tempo, è necessario un collegamento dati tra notai, autorità fiscali, agenzie fondiarie e banche; occorre creare un database dei prezzi effettivi delle transazioni; e, soprattutto, è fondamentale aumentare la responsabilità di tutte le parti coinvolte nel dichiarare in modo veritiero le proprie transazioni.

"Credo che la responsabilità della valutazione non debba ricadere sui notai. I notai non sono agenzie di valutazione né autorità fiscali. Il ruolo appropriato di un notaio è quello di spiegare e avvertire le parti dei loro obblighi legali e di coordinare la fornitura dei dati relativi alla transazione in conformità con la legge. Se queste soluzioni venissero implementate simultaneamente, la politica contribuirebbe a ridurre le transazioni a "doppio prezzo", a contrastare le perdite di entrate per il bilancio e ad aumentare la trasparenza e la sicurezza giuridica del mercato immobiliare", ha suggerito il signor Nguyen Van Hoa.

In sostanza, la proposta del Ministero delle Finanze ha l'obiettivo lodevole di combattere l'evasione fiscale e garantire la trasparenza del mercato. Tuttavia, affinché sia ​​fattibile ed equa, è fondamentale che i prezzi dei terreni riflettano effettivamente i valori di mercato, che il coefficiente K sia appropriato e che il meccanismo di applicazione sia flessibile, evitando che le tasse si trasformino in un onere per le transazioni legittime.

Il signor Le Hoang Chau, presidente dell'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City

Timore di aggravare ulteriormente il peso sulle spalle della popolazione.

Secondo l'esperto immobiliare Tran Khanh Quang, il metodo di calcolo delle imposte per le transazioni immobiliari "sospette" proposto dal Ministero delle Finanze è solo parzialmente ragionevole. In precedenza, sia le autorità locali che gli esperti avevano raccomandato di applicare un moltiplicatore del 2% alla tabella dei prezzi dei terreni per il calcolo delle imposte. Questo è il metodo più accurato, che garantisce l'assenza di perdite di gettito, è facile da calcolare e riflette fedelmente i prezzi di mercato. Ciò è dovuto al fatto che le tabelle dei prezzi dei terreni nelle province, come Ho Chi Minh City, dopo anni di adeguamenti, si attestano già intorno all'80% dei prezzi di mercato. L'aggiunta di un coefficiente K aumenterebbe significativamente le imposte, gravando ulteriormente sui cittadini.

Molti ritengono che le tabelle dei prezzi dei terreni dovrebbero rispecchiare fedelmente i prezzi di mercato e che il coefficiente K dovrebbe essere appropriato.

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"Dal 1° luglio in poi, le autorità locali continueranno ad applicare il coefficiente K, che verrà utilizzato per calcolare le tasse sull'uso del suolo. Attualmente, le tasse sull'uso del suolo sono troppo elevate, superando le possibilità economiche della stragrande maggioranza delle persone e suscitando preoccupazione. Ora, il calcolo dell'imposta sul reddito personale derivante dai trasferimenti immobiliari e la sua moltiplicazione per il coefficiente K potrebbero far aumentare i prezzi ancora più dei valori di mercato, incrementando ulteriormente l'ammontare delle tasse che i cittadini dovranno pagare rispetto alla situazione attuale", ha espresso la sua preoccupazione il signor Tran Khanh Quang.

Il signor Le Hoang Chau, presidente dell'Associazione immobiliare di Ho Chi Minh City, ha affermato che in precedenza, per determinare quali casi riguardavano prezzi sottostimati e quali prezzi sovrastimati, le province pubblicavano tabelle dei prezzi minimi basate sul prezzo medio di ciascuna località. Quando venivano rilevati prezzi sottostimati, le autorità fiscali ricalcolavano moltiplicando la tabella dei prezzi dei terreni per il 2%. Attualmente, con la proposta del Ministero delle Finanze, nei casi in cui si sospetti che il prezzo sia inferiore al prezzo di mercato, la tabella dei prezzi dei terreni verrà moltiplicata per un coefficiente K e poi per il 2%. Sebbene questo metodo sia teoricamente applicabile, in pratica creerà due possibili scenari.

Il primo scenario, proposto dal Ministero delle Finanze, eliminerebbe la necessità di listini prezzi minimi locali. L'applicazione di questo approccio garantirebbe equità nella legge, semplificherebbe i calcoli governativi e ridurrebbe l'onere per lo Stato, facilitando così previsioni accurate delle entrate derivanti da terreni e abitazioni. Questo metodo eviterebbe sia perdite di entrate che un'eccessiva tassazione, garantendo equità. Anche i cittadini potrebbero utilizzare questo metodo per le dichiarazioni, evitando cifre troppo basse o troppo alte. "Tuttavia, una volta implementato questo metodo, la soglia del 2% deve essere riconsiderata, poiché l'aliquota fiscale risulterebbe superiore a quella attuale. Pertanto, si potrebbe considerare una cifra inferiore al 2%; il Ministero delle Finanze dovrebbe condurre un'indagine e ricalcolare di conseguenza", ha suggerito il signor Le Hoang Chau.

In secondo luogo, se non si attua una riduzione del 2%, si dovrebbe stabilire un listino prezzi minimo in ogni località a scopo di controllo. Con un listino prezzi minimo, il governo può determinare chi dichiara il prezzo corretto e chi paga meno, eliminando l'attuale "sospetto". I cittadini potranno quindi utilizzare questo listino prezzi minimo come base per dichiarare i prezzi di acquisto e vendita e per calcolare le imposte.

"In sostanza, la proposta del Ministero delle Finanze ha il giusto obiettivo di combattere l'evasione fiscale e garantire la trasparenza del mercato. Tuttavia, affinché sia ​​fattibile ed equa, la cosa più importante è che i prezzi dei terreni riflettano realmente i valori di mercato, che il coefficiente K sia appropriato e che il meccanismo di applicazione sia flessibile, evitando che le tasse diventino un onere per le transazioni legittime", ha suggerito il signor Le Hoang Chau.

I venditori che subiscono perdite potrebbero comunque dover pagare le tasse.

Al contrario, molti esperti sostengono che se l'aliquota fiscale è superiore al prezzo effettivo della transazione, le persone dovranno comunque pagare un'ingente somma di tasse anche se vendono in perdita o al pareggio. Ciò colpisce in particolare coloro che hanno bisogno di vendere urgentemente a causa di difficoltà finanziarie e coloro che hanno acquistato immobili durante il boom dei prezzi ma li vendono quando il mercato si "blocca", costringendoli a limitare le perdite. Inoltre, se ogni località applica un coefficiente K diverso o lo calcola in modo errato, sorgeranno controversie tra cittadini e autorità fiscali in merito all'ammontare delle tasse dovute, poiché alcune aree avranno aliquote più elevate di altre.

Fonte: https://thanhnien.vn/siet-thue-voi-nha-dat-ke-khai-hai-gia-185260525220445726.htm