3つの選択肢
この規制は、小規模不動産事業を営む個人をより明確に識別するための基準を提供することを目的としています。2023年不動産事業法第9条第3項によれば、小規模不動産事業を営む個人は企業を設立する必要はないものの、法律の規定に従って申告・納税を行う必要があるためです。
これを受けて、 建設省は小規模不動産業を営む個人を特定するための3つのオプションを提案しています。オプション1：既存住宅または将来建設予定の住宅を売却、譲渡、または賃貸する個人：年間3～5戸の住宅またはアパート。既存または将来建設予定の建設工事を売却、譲渡、または賃貸する個人：年間5～10件の工事または5～10床面積の工事。
現時点で取引を制限すると、不動産市場に悪影響を与えるでしょう。
オプション2：小規模不動産事業を営む個人は、都市部において、所有または使用権を有する不動産を売買または賃貸することで特定できます。その面積は1,000～2,000平方メートルです。地方部では、この面積は3,000～5,000平方メートルとより広くなります。
オプション3：住宅法第57条第3項に規定されている2階建て以上20戸未満の戸建て住宅の建設に個人が投資する。個人が他者から譲り受けた相続住宅、恩恵住宅、慈善住宅、連帯住宅を原資として、売却または賃貸する。
トラン・ミン・クオン弁護士（ホーチミン市弁護士協会）
一方、現行法では、企業設立を必要としない不動産事業については具体的な規定がありません。
貿易を制限する代わりに課税する
トラン・ミン・クオン弁護士（ホーチミン市弁護士会）は、このような規制は世界でも前例がなく、非現実的で市場の発展を阻害していると指摘した。むしろ、人々に自由に取引を認めつつ、法律に従って正しくかつ全額の税金を納める責任を負わせるべきである。特に、この種の事業は剰余価値を生み出さないため、非常に高い税金を課すべきである。不動産の売買が増えるほど、納税額も高くなる。そうすれば、その税金はインフラへの投資と再建に充てられ、国と国民の双方に利益をもたらすことになるだろう。
それだけでなく、この規制が施行された場合、どの機関が特定の個人の売買件数を監視・確認し、6件以上の不動産を売却した場合に事業設立を強制するのでしょうか？また、不動産を売却するために新たな事業の設立を強制するのでしょうか？事業を設立しない場合、どのような制裁が科されるのでしょうか？事業設立に同意したものの、その後数年間不動産の売買を行わなかった場合、その事業を永久に継続するのでしょうか？なお、現在ベトナムでは事業を解散・倒産させることは非常に困難です。
クオン弁護士によると、不動産市場は依然として低迷しており、まるで病気にかかって回復していない人のようだ。不動産取引件数を増やし、市場の流動性を高めるための施策が必要だが、今回の提案は「呼吸管」を締め付けるようなもので、既に困難な市場をさらに困難なものにしてしまう。不動産市場は発展を望み、売却を望み、仲介業者、投資家、投機家などが存在する。不動産市場の管理は、安定的に発展するように方向づけるべきであり、管理できないからといって不動産事業活動を禁止するべきではない。
収入を増やし、財政損失を防ぎ、不動産市場の健全な発展を促進するためには、行政的な解決策だけでなく、経営に対する経済的な解決策も必要です。行政規制が強化されれば、市場は対応策や脱法手段を模索せざるを得なくなり、混乱が増すでしょう。したがって、売買・賃貸住宅の数を制限するのではなく、税制を整備し、不動産市場で利益を上げるために乗り回す個人に重い税金を課す必要があります。特に、住宅や土地を購入しても放置し、改修も使用もせず、価格が上昇するのを待って利益目的で売却するケースには、さらに重い課税を課す必要があります。政府はその税金を、貧困層向けの低価格住宅地の建設資金として活用し、人々の真のニーズに応えることができます。そうすれば、不動産投資家や投機家は大幅に減少するでしょう」と、弁護士のトラン・ミン・クオン氏は分析しました。
不動産専門家のトラン・カイン・クアン氏は、個人が継続的に大規模な不動産事業を行うには法人を設立する必要があると述べた。その観点からすれば、この規制は正しい。しかし、この規制を直ちに適用するのは不安定であり、具体的な数を3～5件とするのは適切ではなく、ロードマップと時間軸が必要だ。なぜなら、個人が2～4件の不動産商品を所有していても、その価値が500億ドン、さらには数千億ドンに達する場合もあるからだ。一方、個人が10～20件の商品を所有していても、1件あたりの価値は10～20億ドンに過ぎない。
「法律は正しいが、一定のロードマップが必要だ。なぜなら、法人を設立する際には不動産事業体を設立しなければならないからだ。個人資産を会社に持ち込むとなると、多くの問題が生じ、単純ではなく、説明も必要になる。特に農地を事業体に持ち込む場合はなおさらだ。現在、不動産事業体を設立するための定款資本は200億ドンと規定されている。これは妥当なのだろうか？個人として不動産事業を営む場合、利益の有無にかかわらず2%の税金を支払わなければならないが、法人は利益が出た場合のみ税金を支払い、その費用を事業経費に計上できる。したがって、長期的に見て、個人投資家が継続的に投資するのであれば、不動産を容易に管理し、より多くの利益を得るために法人を設立する必要がある。問題は、国がどのようにして最も容易に不動産を法人体に持ち込むための支援を行うかだ」とトラン・カイン・クアン氏は分析した。
同様の見解を示すPropertyX株式会社のドアン・ゴック社長も、こうした規制の発布は投機を抑制するためだと述べた。政府は不動産市場の過熱を望まず、他の多くの産業や経済全体に悪影響を及ぼすことを望んでいない。しかし、取引が制限されれば、市場に悪影響を及ぼす。土地価格が高騰する時期には、不動産「ブローカー」はピンクブックを転売せず、法を回避して脱税する手口を使うだろう。
まず、売買承認書を住宅所有者と締結します。つまり、住宅所有者はピンクブックを譲渡することなく、「ブローカー」に売買のすべてを委任することになります。次に、「ブローカー」が買い手を見つけたら、所有権の移転を公証します。さらに、「ブローカー」が住宅所有者と事前に契約を結ぶ場合もあります。そのため、国は「ブローカー」から税金を徴収しません。それだけでなく、投資家は親戚、妻、子供に不動産の所有権を委任することで法律を回避します。そのため、この規制は管理不能です。
現状では、この提案は投機を阻止するのが難しいだけでなく、むしろ、既に不安定な投資家の心理に悪影響を与え、逆効果となる可能性があります。したがって、現状では不動産は依然として大規模かつ効果的な資金、特に外国からの投資資本や送金を引き付けるチャネルの一つであるため、資金を誘致するためのオープンなメカニズムが必要です。不動産取引を厳しく規制するのではなく、誘致・促進するための更なる政策が必要です。
PropertyX株式会社ゼネラルディレクター、ドアン・ゴック氏
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