地価上昇：企業と国民への財政的圧力増大

EZ不動産株式会社（EZプロパティ）のゼネラルディレクター、ファム・ドゥック・トアン氏は次のように分析しています。「以前は、土地使用料の支払いは比較的安定した慣行に基づいて計算されていました。例えば、北部デルタ地帯では、1ヘクタールの土地あたりの支払額は約100億ドンでした。しかし、現在ではこの数字が日々変化しており、企業が実際の費用を予測できない状況になっています。」

「何年も続くプロジェクトもあります。2018～2019年に着工した当初は、土地価格は1㎡あたり2,100～2,200万ドン程度でした。しかし、調整後、現在では4,900～5,000万ドンまで上昇する計算になります。この差額は、企業にとってほぼ疲弊させてしまうほどです」とトアン氏は述べた。

さらに、手続き上の問題や用地取得の問題により遅延しているプロジェクトでは、土地使用料が再計算されたり、数千億ドンもの費用が徴収されたりすることがしばしばあります。価格の安定性と一貫性の欠如は、企業への財務的プレッシャーをさらに増大させます。

急騰する土地価格により多くの企業が大きな財政的圧力にさらされるだろう。（イラスト写真：ミン・ドゥック）

また議論された土地価格表ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長は、高額調整について、ホーチミン市4区（旧）にある11,000㎡の倉庫を賃借する企業が2022年に年間33億ドンの賃料を支払わなければならなかったことを明らかにした。2023年までにホーチミン市は賃料係数を調整し、賃料は77億ドンに跳ね上がった。2025年初頭までに、パーセンテージに基づく新しい土地価格表を適用すると、費用は年間210億ドンを超え、前年比3倍、2022年比7倍に上昇した。

この現実により、企業の固定費が大幅に増加し、キャッシュフロー、生産および事業計画、市場での競争力に直接影響を及ぼします。

同氏によれば、過去3年間にホーチミン市では地価が3回調整されており、それに応じて、企業はより多くの税金や手数料を支払う方向で、土地に関する財務上の義務の3つの大きな変化に直面しなければならなかったという。

「これは企業に大きな財政的圧力をかけています。地価の上昇により、市は今後5年間は予算収入を得られるかもしれませんが、その後は企業や投資家は他の地域へと『逃げる』でしょう」とチャウ氏は述べた。

さらにチャウ氏は、土地価格は経済の投入コストであると述べた。住宅価格を引き下げる解決策は数多くあるが、政府は土地から得られる適切な収入源を確保する必要がある。

ベトナム建設業者協会のグエン・クオック・ヒエップ会長も同様の見解を示し、土地法には国家、土地使用者、投資家の利益の調和を確保するという原則が明確に規定されているものの、現在の土地価格の算定方法では、企業全般、特に土地使用・賃貸企業、不動産企業の利益が考慮されていないと率直に述べた。

「わずか1年の間に、同じ地域の同じ土地区画での土地割り当てが4か月の間隔で決定され、地価がインフレ率を上回る40％上昇したケースもある」とヒエップ氏はこの問題を提起した。

ヒエップ氏によると、すべての企業が地価上昇の影響を受けると、プロジェクトの数は減少し、地域に持続可能な収入を生み出すことができなくなるという。

人々も負担を負う

グエン・ヴァン・ディン弁護士によると、土地価格の高騰は土地を開発資源へと転換させる。土地からの歳入は増加し、土地を奪われた人々はより適切な補償を受けられるようになる。しかし、これは土地使用料、土地使用権譲渡に伴う所得税、登記費用などの支払いにおいて、人々の経済的負担の増加にもつながる。

具体的には、地価の上昇は人々の土地利用関連コストの増加にもつながります。例えば、初回の土地利用証明書の発行、世帯や個人による土地利用用途変更の許可、毎年の地代金の支払い、土地使用税の計算、登録料、そして特に土地使用権の譲渡に伴う所得税など、これらはすべて地価公示に基づいて算出されます。

地価公示が倍増すれば、人々が支払わなければならない土地使用料、税金、手数料、料金なども倍増します。これは非常に大きな問題ですが、地価公示は間違いなく広範囲かつ包括的な影響を及ぼすでしょう。

したがって、土地価格を「中立的」な価格表にし、主体間の利害調整を図ることは困難な問題です。弁護士のグエン・ヴァン・ディン氏は、土地利用に関する税金、手数料、賦課金などに関する法的文書を調整することで、地価上昇による不利益を克服し、人々、特に社会的弱者を保護し、社会の安定を維持しながら、土地を開発資源として活用することに寄与できると考えています。