市場は徐々に回復してきました。
ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、タン・ニエン紙の取材に対し、2023年第1四半期が不動産市場の底だったと言えると断言した。市場は回復したものの、依然として非常に厳しい状況にある。しかし、その難易度は時間の経過とともに低下する傾向にあり、翌月は前月よりも、翌四半期は前四半期よりも好調である。これはホーチミン市において顕著に表れている。
レ・ホアン・チャウ氏は、ホーチミン市の不動産市場は2023年第1四半期にマイナス16.2%となり、その後2023年の最初の6か月にはマイナス11.58%に減少し、2023年第3四半期末にはマイナス8.71%となり、9か月後には不動産市場の難易度が2023年第1四半期と比較して42.3%減少したと述べた。 2023年末、不動産業はホーチミン市で四半期ごとに継続的に改善していたものの、マイナス成長となった唯一のサービス産業であった。
ホーチミン市統計局によると、2023年の不動産事業部門は前年比6.38%減の成長を記録した。これは、他のサービス業が軒並み3%超から10%超の成長を遂げた中で、異例のケースと言える。昨年、登録資本金470兆3000億ベトナムドンを超える新規設立企業（DN）は5万2100社を超えたが、そのうち61兆1000億ベトナムドンを超える規模を持つ不動産事業はわずか1541社で、売上高は38.7%、資本金は44.9%減少した。
不動産ビジネスは変動と困難に満ちた一年を過ごします。
さらに、ホーチミン市における建設活動も活況を呈していない。11月末時点で、同市は延床面積400万平方メートルを超える建設・大規模修繕許可を約2万1,300件発行しており、2022年の同時期と比較して、許可件数は29%、面積は29.6%減少している。
レ・ホアン・チャウ氏は、現在に至るまで、市場では手頃な価格の住宅が依然として不足しており、公営住宅も不足していると指摘した。市場は依然として不均衡な状態にあり、住宅製品は時代遅れで、高級住宅に偏っている。2020年から現在に至るまで、市場に出回る住宅製品の70～80%は高級住宅が圧倒的な割合を占め、残りは中価格帯の住宅で、手頃な価格の住宅はほとんど存在しない。これが手頃な価格の住宅不足につながっており、公営住宅こそが大多数の人々の真のニーズを満たす住宅なのだ。
このため、住宅価格は2017年から現在に至るまで継続的に上昇し、中所得者、都市部の低所得者、官僚、公務員、国家公務員、軍人、労働者、移民の経済力を超える「高値」を維持しています。現在、手頃な価格のアパートの価格は1戸あたり約20～30億ドンで、年間貯蓄が約1億ドンの低所得者層は住宅購入に約25年を費やす必要があり、社会住宅政策が変更されなければ、個人所得税レベル1（現在は年間6,000万ドン以下に制限）を納税している人は社会住宅を購入できなくなります。
不動産専門家のファン・コン・チャン氏によると、不動産市場がマイナス成長に陥っているのは、新規物件の不足が原因だ。ホーチミン市では、新規物件が販売されているのはカンディエン・グループのプロジェクトのみで、同社は法的手続きを終えて販売を開始している。最近販売されているプロジェクトのほとんどは、次の段階にある。新規物件が少ないため、市場での取引は少なく、企業は収益を上げていない。新規物件がない一方で、プロジェクトの法的手続きはほぼ行き詰まっており、銀行融資も受けられない。「不動産価格は依然として高値で、人々は不動産価格がさらに下がるまで購入を待っており、既に厳しい市場状況をさらに悪化させている。不動産市場の2つのボトルネックである法的手続きと資金吸収は今のところあまり改善されておらず、ほとんどの不動産事業者が困難を克服できていない」とチャン氏は評価した。
早めの休日、まだ仕事なし
タン・ニエンが不動産会社を対象に行ったポケット調査によると、多くの不動産会社が従業員にテト休暇を与えており、事業継続のためのリソースが不足しているため、いつ業務に戻るかを発表していないことが分かりました。残りの会社も、売上が伸び悩んでいるため、緩やかなペースで営業を続けています。
ある不動産会社の社長は、いつテト休暇を取るのかと尋ねられた際、ここ1年近くほとんどの業務が「停止」状態にあると認めた。現在、同社で稼働しているのは経営陣と法務部門のみで、営業部門は販売できる商品がなくなったため、かなり前から人員削減とレイオフを実施し、経営陣のみを残している。この部門も市場の回復を待ち、新商品も必要なため、いつ業務に戻れるか見通せない。「今のところ、会社は食うか食うかのどちらかで、生き延びるために互いに助け合っている状態です。」
法的問題で公営住宅さえ建設できないのに、ましてや商業住宅となるとなおさらです。当社は2023年4月30日に着工した公営住宅プロジェクトを抱えていますが、法的手続きがまだ完了していません。そのため、今年は旧正月はありません。多くの従業員からボーナスについて尋ねられますが、率直に言って、今年は仕事を続けられただけでも幸運なので、旧正月のボーナスについては考えないようにしています」と彼は言いました。
アン・トゥアン不動産会社の社長は、ここ数年、会社が全く手が回らず、ほぼ「冬眠状態」に陥っていると打ち明けました。「正確に言うと、ここ4年間は販売する商品もなく、集金もなく、法的問題も行き詰まっていて、収入源が全くありませんでした。しかし、これは私たちだけではありません。最近、数人の商売仲間が集まった時、皆が不満を漏らしました。『大企業は大きく、中小企業は小さい。今年は仲間の給料がもらえるだけでも幸運なのに、ボーナスはどこから出せるんだ？』と。現在、会社は従業員を全員解雇し、100人以上いた従業員のうち、残っているのはわずか20人だけで、主に法務や事務業務を行っています。うまくいけば、2024年には7区のプロジェクトの法的手続きが完了し、販売できる商品があるでしょう。来年までにプロジェクトが完成しなければ、私たちはもうこれ以上持ちこたえられないでしょう」と彼は言いました。
同様の状況にあるトラン・アン・グループの副社長ハ・ヴァン・ティエン氏は、事業部門には2023年12月中旬から、運営部門には1月15日より前にテト休暇を与えると発表した。「売上が振るわないため、会社は事業再構築と運営コスト削減のため、従業員に早めにテト休暇を与えました。これまで、市場が非常に厳しく、製品が不足し、買い手が躊躇しているため、運営体制の維持は大きな課題であり、不動産事業はさらに困難になっています」とティエン氏は悲しそうに語った。
ファット・ダット・グループのリーダーによれば、最も困難な時期を乗り越え、もはや負債はなく、従業員を解雇していないにもかかわらず、今年は会社も従業員自身も旧正月のボーナスを支給することは考えていないという。
ビジネスリーダーたちは皆、2024年までにボトルネックが解消され市場が回復することを期待していると述べた。
不動産価格は依然として高値圏にあり、人々は不動産価格がさらに下がるまで購入を控えているため、既に厳しい市場状況はさらに悪化しています。現在に至るまで、不動産市場における二つのボトルネックである法的問題と資本吸収は大きな改善が見られず、ほとんどの不動産事業者にとって困難を克服することは不可能となっています。
不動産専門家ファン・コン・チャン氏
不動産会社解散増加
国家統計総局が最近発表したデータによると、2023年の不動産業における新規設立企業は4,725社、解散企業は1,286社に上りました。前年と比較すると、新規設立企業は45%減少し、解散企業は8%近く増加しました。平均すると、毎月約107社の不動産企業が市場から撤退しました。不動産業における解散企業数は、前年と比較して大幅に増加しました。
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