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| 2024年のハノイおよびヴァンザン（フンイエン）地区における主要マンション取引件数は約33,800戸となり、2023年の3倍以上となった。写真：ハノイ、ビンホームズ・オーシャンパーク・ジャーラム都市圏。（出典：ビンホームズ） |
投機で不動産価格が高騰、首相が公安省に介入を要請
ファム・ミン・チン首相は、各省庁、部門、地方自治体に対し、価格操作や不動産投機の是正と対処、不動産投資および建設プロジェクトの検査と審査に重点を置くよう要請する公式文書に署名した。
その結果、2024年には、一部の地域で不動産価格が人々の経済力を上回る水準まで上昇しました。これは、一部の投機筋や団体が人々の理解不足や群集心理を利用し、心理操作によって「価格を吊り上げ」、「仮想価格を創出」し、利益を得るために市場情報を混乱させたことが原因です。
さらに、一部の不動産プロジェクト投資家は、不動産供給の逼迫状況につけ込み、プロジェクト平均よりも高い価格を提示して利益を上げています。一部の地域では、土地使用権のオークション結果が異常に高騰し、土地価格と住宅価格の上昇を引き起こしています。
特に、低・中所得者層が購入可能な価格の商業住宅や社会住宅の供給が不足しています...
不動産市場と住宅価格の管理を強化し安定させ、不動産操作、価格高騰、投機行為を速やかに是正・処理するため、首相は建設大臣に対し、天然資源環境省（TN-MT）および関係省庁・部門を主導し調整し、「国家が管理する不動産および土地使用権取引センター」をモデルとしたパイロットプロジェクトを検討・提案し、2025年第2四半期に首相に報告するよう要請した。
また、公安部と連携し、人口、公証、土地、投資、建設活動などの国家データベースと連動した住宅・不動産市場に関する国家データベースシステムの更新、完成、運用を今年中に完了させる。
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同時に、公安部及び各省・市人民委員会と連携し、管轄区域内の企業、投資家、不動産取引場、不動産仲介業者の不動産事業活動を検査、審査、審査するよう指導する。特に、異常な価格上昇が見られる地域及びプロジェクトについては、権限に基づき、速やかに是正、防止し、違反行為を厳格に処理する。
首相はまた、公安大臣に、専門部門と地方警察を指揮して状況を積極的に把握し、土地使用権の競売において刑事責任を追及する必要があるほど法律に違反した組織や個人、および仮想の熱狂を作り出し、私腹を肥やす目的で虚偽の情報を提供した組織や個人を、速やかに摘発し、捜査し、法に基づいて厳格に処理するよう指示した。
天然資源環境大臣に対し、首相は省、中央直轄市の人民委員会を指導・連携し、土地価格決定活動、土地価格表の発行、補償、用地明け渡し、土地使用権オークションなどの検査、審査、検討を強化し、権限内の違反、特に土地使用権オークションを営利目的で利用し、市場の混乱を引き起こす行為を速やかに是正、防止し、厳格に対処するよう要請した。
財務大臣は、ベトナムの社会経済状況と国際慣行に準拠しながら、不動産投機を制限するための税制政策を検討・提案する任務を負う。…特に、プロジェクトの土地使用料算定価格と不動産商品の販売価格の差額に対する税金徴収案を検討し、取引の差額に対する税金を徴収し、4月30日までに首相に報告する。
ハノイ市内中心部で唯一45階建ての建物
1月10日に発効したハノイ市建築管理条例は、歴史的都心部における高層建築に関する具体的な規制を定めています。特に、多くの主要都市部では、高層建築の建設調査が都市計画建築評議会の承認を必要とすることが定められています。
最大45階建て、最高高さ162メートルの建物を建設できるのは、リウザイ29番地（バディン区）の土地のみ。
さらに、西湖東側の半島部（バーディン区）、西湖都市圏と環状2号線の交差点など、最大39階建て、高さ140メートルの都市ハイライトエリアが複数建設されています。
ハノイ市は、多くの交差点において、交差点の赤線に隣接する土地区画に、その地域の景観に適し、都市計画建築評議会によって承認された新しい建築形式で、最大階数39階、高さ140メートルの高層ビルを建設することを検討する。
これらは、交差点付近のアンタイ共同住宅宗教遺跡の保存計画に準拠している環状2号線 - ホアンホアタム - ホアンクオックヴィエットの交差点、グエンチタン通りとラン通りの交差点、ウンティエン共同住宅とカムウン仏塔の保存計画に準拠しているランハ通りとラン通りの交差点、フックカン仏塔の保存計画に準拠しているタイソン通りとラン通りの交差点、キムグー通りとミンカイ通りの交差点です...
あるいは、Cau Giay - La Thanh - Buoi - Lang 交差点では、最高 39 階まで建築できる都市ハイライトエリアとしても特定されていますが、交差点の北東部 (Thu Le park エリア) には高層ビルを建てることはできません。
ハノイ市クアンアン半島の都市的ハイライトエリアは、クアンアン半島の中心空間軸を1/500スケールで詳細に計画した計画に基づいて実施される必要があります。党および国家プロジェクトについては、プロジェクトの具体的な特性と各レベルからの指示に基づいて建築と景観に関する必要な基準が決定され、個別のプロジェクトに従って実施されます。
ヴァンザンはハノイとフンイエンのアパート市場の中心地となる
2024年のハノイとヴァンザン（フンイエン）のプライマリーマンション取引総量は約33,800戸を記録し、2023年の3倍以上となった。
そのうち、東部地域での取引件数は12,800件で、ハノイ市場全体の38%を占めています。東部市場のみの供給量で見ると、2024年にはハノイで最も開発が進んでいるGia Lam地区で11,000戸が供給され、同地区の85%を占めています。しかし、2025年には供給数が急激に減少し、2026年には供給がなくなると予想されています。
ロンビエン地区では、2024年の供給戸数は依然として600戸強と限られていますが、一部の投資家が法的手続きを完了し、建設を開始するにつれて、2025年には2,800戸に増加すると予想されています。しかし、2026年には供給戸数はほぼ半減すると予想されています。
特に、2024年のヴァンザン（フンイエン）地区の供給は2,200戸でしたが、2025年には3倍になり、2026年には11,000戸以上に達すると予想されています。これは、2024年にジアラム地区で供給が最も多かった年に相当し、主に、ビンホームズオーシャンパーク2、ビンホームズオーシャンパーク3、エコパークなど、多くの統合ユーティリティが形成されている衛星都市エリアに集中しています...
東部地域は、その立地と交通インフラの優位性により、多くの大規模投資家を惹きつけ、長期的にはハノイの不動産市場を牽引すると予測されています。2025年から2026年にかけて、ヴァンザン・フンイエン地区はハノイとその周辺地域のマンション供給量の約3分の1を占めると予想されています。
ワンマウント市場調査・顧客インサイトセンター所長のトラン・ミン・ティエン氏によると、ヴァンザン区は2025～2026年にハノイとフンイエンのマンション市場の中心地になるだろうが、その要因は次の2つだ。
第一に、中心部への人口分散政策です。都心部の土地が徐々に枯渇するにつれ、市は中心部への人口集中を抑制し、ロンビエン、ジャーラムなどの郊外地域や、ヴァンザン（フンイエン）などの衛星地域への人口流入を促す政策を実施してきました。首都圏およびヴァンザン（フンイエン）の開発計画によると、2030年までに東部地域の人口は105万人に達し、2022年比で39%増加すると予想されています。こうした人口増加要因は、今後、東部地域における住宅・生活施設への大きな需要を生み出すでしょう。
二つ目は、ハノイ市東部地区とフンイエン省の計画構想です。今後、環状3.5号線、環状4号線、メソー橋、ホンハー橋といった主要交通プロジェクトの完成が、ヴァンザン地区の発展を大きく後押しするでしょう。移動時間の短縮と交通アクセスの利便性は、多くの住民や企業を惹きつけ、投資や居住の機会を提供するでしょう。
不動産契約は公証を受けなければなりません。
2024年8月1日から、多くの不動産契約は規則に従って公証または認証を受ける必要があり、そうしないと無効になります。
土地使用権および土地に付随する財産に関する契約
2024年土地法第27条第3項a項およびb項に基づき、以下の契約は公証または認証を受ける必要があります。
- 土地使用権（土地のみ）、土地使用権及び土地に付随する財産（土地と家屋またはその他の財産を含む）の譲渡に関する契約（ただし、取引に参加する一方の当事者又は当事者が不動産事業団体である譲渡契約を除く）。
・土地使用権、土地使用権及び土地に付随する財産の贈与に関する契約。
・土地使用権、土地使用権及び土地に付随する財産の抵当契約。
・土地使用権、土地使用権及び土地に付随する財産を利用した出資契約。
住宅契約
2024年住宅法第164条第1項によれば、以下の住宅契約は公証または認証を受ける必要があります。
- 住宅売買契約書
- 住宅賃貸契約書
- 住宅寄付契約
- 住宅交換契約
- 住宅資本拠出契約
- 住宅ローン契約
団体が感謝住宅、慈善住宅、連帯住宅を寄贈する場合、公共財産である住宅を売買または賃貸する場合、社会住宅、人民武装勢力住宅、再定住住宅など、一方が団体である場合の住宅の売買または賃貸、一方が団体である場合の住宅の形での資本の拠出、住宅の賃貸、借用、居住または管理の委託を行う場合、当事者に必要がない限り、契約書に公証または認証を受ける必要はありません。
したがって、上記の土地使用権と住宅に関する契約（以下、不動産契約という）は、公証または認証を受けなければならず、そうでない場合は無効となります。
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