社会住宅開発の障壁を取り除く必要性

[広告_1]

現在、社会住宅事業を展開する企業にとって最大の障壁となっているのは、法的手続きです。

ホーチミン市輸出加工工業団地管理委員会（Hepza）の報告書によると、工業団地労働者向けの社会住宅および宿泊施設建設への投資用土地基金は、工業団地に隣接する住宅地に立地する予定である。しかし、工業団地の建設に隣接する住宅地を有する新規工業団地については、用地取得補償、土地の割り当て・賃貸借に関する法的問題、投資方針の承認、隣接住宅地への投資者（投資家）の承認といった問題により、進捗が遅れており、工業団地インフラ投資家が住民移転のための土地を確保できていないという状況となっている。

Hepzaの報告によると、現在、ホーチミン市における労働者・労働者向けの社会住宅需要は非常に大きい。そのうち、社会住宅を借りる必要がある労働者は51,718人（調査対象者96,517人）に上り、53.6%を占めている。一方、社会住宅を購入する必要がある労働者は29,034人（調査対象者96,517人）に上り、30.1%を占めている。労働者・労働者向けの社会住宅需要は非常に大きいものの、社会住宅関連の問題への対応は依然として非常に遅れている。

同様に、ホーチミン市建設局の報告書によると、2021年から2030年にかけてのホーチミン市全体の住宅需要は約3,700万平方メートルの住宅床面積となる見込みです。このうち、都市部の低所得者層向け住宅の主な需要は約1,500万平方メートル、市内の工業団地・産業集積地で働く労働者向けは約1,200万平方メートルです。この住宅需要を満たすには、451ヘクタールの土地と約86兆4,000億ドンの建設投資資金が必要です。

しかし、これは需要に過ぎず、実際には、ホーチミン市では2021年から2030年にかけて、社会住宅の床面積は約658万平方メートル（約9万3000戸相当）しか開発されないと予測されています。この数値では、2021年から2030年にかけてホーチミン市が開発する社会住宅供給の最大量は、人々のニーズのわずか17.8%しか満たすことができず、そのうち労働者向け住宅は需要の約6%しか満たさないことになります。

専門家によると、社会住宅開発の困難さと障壁には多くの理由がある。中でも、用地取得、プロジェクト承認、建設許可に関する法的手続きが依然として複雑であることが挙げられる。これにより、投資家が法的手続きを完了するまでの時間が最大数年にも及び、社会住宅開発の目標達成が遅れている。優遇規定によると、社会住宅プロジェクトは土地使用料が免除されるものの、「0VND」への免除を受ける前に土地評価を受ける必要があり、これが不必要な遅延を引き起こしている。

社会住宅を専門とするレ・タン・トレーディング・カンパニー・リミテッドのレ・ヒュー・ギア取締役は、「行政手続きが行き詰まり、改善されなければ、100万戸の社会住宅建設プロジェクトは完了が困難になるでしょう。企業が社会住宅プロジェクトを実施する際に直面する問題のうち、行政手続きに関連する障害や困難が70%を占めています。このような状況は、企業の決意にもかかわらず、社会住宅建設プログラムの加速を阻み、促進するものではありません。」と述べました。

「資本と金利に関する政策にもかかわらず、社会住宅プロジェクトに対する障害の除去と法的支援の進展は遅く、法的要件を満たすプロジェクトが不足しています。たとえプロジェクトが要件を満たしていたとしても、企業が資本にアクセスし、支出することは依然として非常に困難です。現在、一部の銀行は、プロジェクト投資家には年8.2%、120兆ドン規模の融資パッケージで融資を受ける顧客には年7.7%の金利を適用しています。これは、低所得者の金融能力と比較すると依然として高すぎます」とギア氏は述べた。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長も同様の見解を示し、次のように述べています。「現在、社会住宅建設に参加する企業はごくわずかです。商業住宅に比べて利益率が低く、障壁やリスクも大きいためです。さらに、手続き、用地取得費用、融資など、多くの困難が伴います。ホーチミン市では、ほとんどの社会住宅プロジェクトがまだ書類上の段階であり、市場の需要はあるものの供給が追いついていません。不動産市場では、高級マンションプロジェクトが過剰である一方で、人々のニーズや収入に適した価格の商業住宅プロジェクトや社会住宅プロジェクトが不足しているのが実情です。」

「現在、最も重要なのは、メカニズムや政策上の障害や困難を取り除き、土地基金を創設し、社会住宅の購入者や賃借人を支援するための社会住宅向け優遇融資源を創設することです。同時に、社会住宅の購入者や賃借人が低金利（現行規定では年4.8～5％）で借り入れできる優遇融資と、最長25年の長期融資が、社会住宅政策における主要かつ最も重要な政策です」とチャウ氏は分析した。

[広告2]
ソース