この諦めたようなため息は、安定した仕事と平均的な収入がありながら、首都に定住する場所を夢見る勇気がまだない若い記者から出たものだった。
その執着は、 ハノイやホーチミン市のような、アパートの平均価格が想像を絶するほど高騰している大都市の何百万人もの若者にとって、一般的な現実になりつつある。
建設省によると、ハノイのマンション価格は2024年だけで前年比40～50%上昇し、多くのプロジェクトではさらに高い値上がりが見込まれています。ホーチミン市でも価格は依然として低迷しており、平均20～30%の上昇となっています。
わずか半年後の今、10年前に建てられた、面積は控えめなマンションの価格も、1㎡あたり7,000万～8,000万ドンに高騰しています。高級マンションになると1.5億ドンにもなり、中には1㎡あたり2億ドンを超える物件もあります。
その価格は若者には手が届かないだけでなく、中流階級の人々にとっても困ったものとなっている。
「市場地価」という概念を明確にし、「投機価格」や「バブル価格」と区別する必要がある。写真：ホアン・ハ
ある経済学者によれば、この状況により、住宅購入に必要な貯蓄期間は最長 60 年まで延びており、これは IMF が不動産バブルの兆候とみなす 30 年の基準の 2 倍にあたる。
言い換えれば、現在の平均所得では、ベトナム人は、生活費や子育て、その他の人生における経済的なショックは言うまでもなく、家を所有することもできずに一生働くことになる。
7月初旬、天然資源環境省は、2024年土地法に基づき多くの地方自治体が新たな土地価格表を発行するため、今後土地価格に「大きな変動」が生じるだろうと警告した。
土地価格の高騰はどこまで続くのでしょうか？
なぜ不動産価格はこんなに急激に上昇しているのでしょうか?
2024年土地法は、地方の地価公示を「市場価格に近い」ものと定めています。市場価値を誠実に反映すると期待される新たなツールである地価公示は、残念ながら、投機や操作された入札による土地価格高騰を合法化しています。
何故ですか？
市場価格とは何でしょうか？今日のいわゆる「市場価格」は、仮想取引、短期的な投機熱、異常に高いオークション価格、そして個々のロットの過度な値上げによって形成され、それが地域全体に適用されます。
さらに、土地価格の高騰は、関連する税金、手数料、料金の増加につながっています。土地の用途変更を申請する企業、区画の分割または合併を申請する個人、あるいは単に住宅を建設する個人など、あらゆる人が土地費用を負担しなければなりません。
莫大な資金差額を負担できないため、自分の土地の利用目的を変更することができないケースも少なくありません。
誰もが地価のスパイラルに巻き込まれています。人々は家を買う余裕がなく、企業はもはや投資意欲を失います。その結果、経済は消費と生産の両方から大きなエネルギー源を失っています。
過度に高い土地価格は開発の資源となるどころか、インセンティブを失わせてしまった。
7月10日午前に開催された決議18号実施3年および2024年土地法実施1年を振り返る会議において、ファム・ミン・チン首相は、土地の回収、割り当て、賃貸の手続きが依然として遅いこと、土地評価が透明性を欠くこと、オークションが価格操作に利用されていること、土地金融政策が完全に制度化されていないことなど、重要なボトルネックを指摘した。
特に、首相によれば、国民全体の土地所有権の代表としての国家の役割が明確に確立されておらず、「権力を握った者が土地を保有する」、「価格を設定する者が市場全体を決定する」という状況につながっているという。
この会議では、代表者たちも土地の公有制に関する認識が「まだ限られている」ことを率直に認めた。
実のところ、土地の公有制の内容は明確にされていません。国家は代表的な所有者ですが、実際には、計画、土地の割り当て、土地利用目的の変更、土地評価に至るまで、土地に関するあらゆる問題を直接決定する権限を持つのは、ごく少数の機関、あるいは公務員のグループに過ぎません。この権限が厳密に管理されていない場合、土地は容易に地域住民の利益を追求するための道具と化してしまう可能性があります。
土地価格における差別もまた、重大な不公正です。外国投資家や「優遇」された企業は、十分なインセンティブが付与されているにもかかわらず、低価格で土地を配分される可能性があります。一方、国内の民間企業の多くは、法外な価格で土地を購入し、あらゆる「市場価格」に基づくコストを負担しなければなりません。これはビジネス環境を歪め、土地という特別な資源が非効率的に利用され、深刻な無駄を生み出しています。
土地法を改正する際には何をすればよいですか?
まず、「市場地価」の概念を明確にし、「投機価格」や「バブル価格」と区別する必要があります。地価表は、不正なオークションや操作された取引から取得することはできず、実際の取引データ、長期平均、そして独立した監視に基づいて作成されなければなりません。
第二に、国民の土地所有権の代表者としての国家の役割を具体的に制度化する必要がある。国家は「価格設定者」であるだけでなく、「公平性の擁護者」でもある。土地の割り当てと価格設定に関する政策は、公開され、透明性があり、明確な社会監視メカニズムを備える必要がある。
第三に、土地金融政策を抜本的に改革する必要がある。高地価を財政収入増加の手段として利用してはならない。国が土地から財源を確保したいのであれば、公平性と効率性の原則に基づき、土地評価、土地使用税、投資優遇措置の包括的な改革と一体となって進めなければならない。
第四に、土地利用計画は二層制政府モデルに基づき、長期的なビジョンに基づき、社会経済開発戦略と密接に連携して策定される必要がある。土地データベースを整備し、相互接続することで、監視と適切な意思決定の基盤を構築する必要がある。
最後に、そして最も重要なのは、土地を本来あるべき場所に戻すことです。土地は投機市場では評価されない特別な資源であり、求めたり与えたりする決定によって歪められることはありません。
先日開催された第12回中央会議第13回会議では、土地法改正は「透明性、公平性、効率性、そして国、国民、そして企業間の利益の調和を確保すること」を目的としなければならないと明確に述べられました。これは単なる政策方針ではなく、定住の夢を諦めて嘆く何百万人もの人々にとって、正義を約束するものなのです。
迅速かつ断固たる行動を取らなければ、マイホームを所有するという夢は一世代にわたって贅沢品のままとなり、生産や事業のための土地へのアクセスはベトナムの企業にとって手の届かないものとなるだろう。
これは不動産市場だけでなく、不公平かつ非市場的な資源配分のシステム全体に関わる問題です。改正土地法は、これらの要件に対処する必要があります。
ベトナムネット
出典: https://vietnamnet.vn/sua-doi-luat-dat-dai-truoc-bai-toan-gia-dat-tang-vot-2425800.html
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