商業銀行（NH）は、前例のない低金利で不動産ローンを継続的に提供していますが、借り手は優遇期間終了後に金利が急上昇することを依然として懸念しています。一方、不動産市場は本格的な回復には至っておらず、供給は不足し、特に価格は依然として高騰しており、誰もが利用できる状況ではありません。
住宅ローン優遇をめぐる競争
ラオドン紙の記者に対し、銀行業界や不動産業界関係者は口を揃えて、銀行がこれほど多くの超低金利住宅ローンプログラムを導入した例はかつてないと述べた。例えば、ベトコムバンクやBIDVといった大手銀行は、最初の12ヶ月間は年利わずか5～5.5%、その後2～3年間は年利6～7%という住宅ローンパッケージを提供している。
ACB 、Eximbank、VIBなどの民間商業銀行は、若干高めの優遇金利を設定していますが、一般的に最初の数年間は年8%以下です。顧客獲得のため、各銀行は最長5年間の猶予期間（元本返済不要）、延滞利息なしの早期返済など、その他の優遇措置も数多く提供しています。
貸出金利全般、特に住宅ローンは最近底入れしたと言われているものの、実際の信用の伸びは期待に届いていません。ベトナム国家銀行の2024年最初の4ヶ月間の最新統計によると、システム全体の信用の伸びは約1.5%にとどまり、最初の2ヶ月と比較すると改善していますが、昨年の同時期とはまだ同等ではありません。住宅購入のために借り入れを希望する多くの人々は、金利が「非常に魅力的」であると述べていますが、居住、賃貸、投資目的で住宅を購入するために借り入れる準備は、様々な理由からできていません。
ホーチミン市ゴーヴァップ区在住のトラン・ミン・タム氏は、現在最も懸念しているのは、優遇期間終了後の金利を銀行がどのように計算するかだと述べた。「銀行は優遇期間終了後、基準金利に2.5～3.5％のマージンを上乗せするか、変動金利を適用すると言っていますが、どちらが適切かは明確ではありません。基準金利や変動金利が、返済能力を測る基準となるのか、私には分かりません。さらに、繰り上げ返済をすると1～4％のペナルティ手数料がかかるので、非常に不安です」とタム氏は語った。
一方、当社の調査によると、多くの銀行では変動金利が年9～10%と、当初の優遇金利を大幅に上回っています。この金利では、住宅や土地の購入のために借り入れが必要な方は、慎重に検討する必要があります。
住宅ローンの金利は低いものの、住むため、投資するため、あるいは賃貸に出すために家を買うために「頭金を支払う」ことにまだ躊躇する人は多い…写真：LAM GIANG
市場は依然として厳しい状況にあり、投資家は「債務の保有」を懸念している
ホアイ・トゥーさん（ホーチミン市ビンタイン区在住）は、40億～50億ドンほどの資金があり、投資目的でアパートやタウンハウスを購入したいと考えているものの、「頭金」を払う勇気がないと語った。「多くの信用調査員から、売主が「損切り」をして、市場の回復を待って利益確定売りに出そうとしている高級不動産を購入するために、さらに15億～20億ドンほど借り入れるよう勧められました。」
しかし、ホーチミン市の不動産市場の現状では、投資目的での「サーフィン」は非常に難しいと認識しています。もし残念ながら優遇金利期間が終了し、住宅が売れなければ、負債と利息は莫大なものになるでしょう」とトゥー氏は分析した。
実際、記録によれば、市場が凍結してからの2年間、不動産を「保有」し続け、数十パーセントの銀行金利の支払いに苦労している投資家がまだ多くいる。
中には借金をして2～3区画の土地やアパートを買ったり、友人とお金を出し合って地方で何百億ドンもの不動産を買ったりする人もいる。当時は市場が活況だったのに、今は価格が暴落し、損失を抑えることができないため、借金をして毎年何十億ドンもの利息を支払わなければならないのだ。
変動金利について、ベトナム商工銀行（VietinBank）の幹部は、多くの銀行が長い間、4大銀行（Vietcombank、 Agribank 、VietinBank、BIDV）の12か月預金金利の平均を基準に基準金利を設定してきたと述べた。
住宅ローンの借り手は、主要銀行の貯蓄金利の動向をモニタリングすることで基準金利を把握し、融資金利を計算することができます。そこから、固定金利期間終了後の毎月の返済額を計算します。
不動産購入のためのローン利用で「破産」を回避するには、金利やローン関連費用に加え、収入が安定しているかどうか、家族の生活費（子供の学費、知識向上のための学習、運動、予期せぬ出費に備える資金など）がどの程度を占めるかといった要素も慎重に計算する必要があると、ベトコムバンクの取引オフィス担当者は推奨している。「そこから借り手は、自身の経済力に合ったローン金利と金利固定期間を選ぶことができます」とベトコムバンクの取引オフィス担当者は述べた。
前払いは難しい
最近、 Nguoi Lao Dong新聞は、金利計算の根拠を明示せずに突然金利引き上げの通知を受け取ったという住宅購入者からの苦情を多数受けた。
過去に住宅ローンを組んだことがあるお客様の中には、過去6ヶ月で貸出金利が大幅に低下したにもかかわらず、現在も年12～13%もの利息を支払わなければならないという方もいます。また、住宅ローンを早期返済した際に審査担当者から厳しい対応を受けたり、早期返済のために他行から借り入れた際にも厳しい対応を受け、返済が認められなかったという報告も寄せられています。
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出典: https://nld.com.vn/cho-vay-mua-nha-van-kho-196240501211147259.htm
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