住宅ローンの承認は依然として困難です。

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商業銀行は前例のない低金利の不動産融資プログラムを次々と開始しているが、融資を必要とする人々は、優遇期間終了後の金利急騰を懸念し、依然として融資をためらっている。一方、不動産市場は本格的な回復には至っておらず、供給不足と高騰する不動産価格の高騰が続き、多くの人々にとって手が届かない状況となっている。

住宅ローン優遇オファーをめぐる競争

グオイ・ラオ・ドン紙の記者に対し、銀行業界や不動産業界関係者は口を揃えて、今ほど多くの銀行が超低金利の住宅ローンプログラムを導入した例はかつてないと語った。例えば、ベトコムバンクやBIDVといった大手銀行は、最初の12ヶ月間は年利わずか5～5.5%、その後2～3年間は年利6～7%という住宅ローンパッケージを提供している。

ACB 、Eximbank、VIBなどの民間商業銀行は、若干高めの優遇金利を提供していますが、一般的に最初の数年間は年率8%を超えることはありません。顧客獲得のため、各銀行は最長5年間の猶予期間（元本返済免除）、延滞利息なしの早期返済など、その他の優遇措置も数多く提供しています。

貸出金利全般、特に住宅ローン金利は最近底を打ったと考えられていますが、実際の信用の伸びは期待に応えていません。ベトナム国家銀行の最新統計によると、2024年の最初の4ヶ月間の信用の伸びは約1.5%にとどまり、今年の最初の2ヶ月と比較すると改善していますが、昨年の同時期と比べると依然として低い水準です。住宅購入のために借り入れが必要な多くの人々は、金利は「非常に魅力的」であるものの、居住、賃貸、または投資のために住宅を購入するために借り入れる準備がまだできていないと感じています。

ホーチミン市ゴーヴァップ区在住のトラン・ミン・タム氏は、現在最も懸念しているのは、優遇期間終了後の銀行の金利計算方法だと述べた。「銀行は優遇期間終了後、基準金利に2.5～3.5%のマージンを上乗せした金利、もしくは変動金利を適用すると言っていますが、どちらが適切かは明確ではありません。返済能力を測る基準金利や変動金利が何なのか、私には全く分かりません。さらに、繰り上げ返済をすると1～4%のペナルティ手数料がかかるので、非常に不安です」とタム氏は語った。

一方、当社の調査によると、多くの銀行は当初の優遇金利を大幅に上回る年9～10%の変動金利を適用しています。このような金利では、住宅や土地の購入のために借り入れが必要な方は、選択肢を慎重に検討する必要があります。

Cho vay mua nhà vẫn khó- Ảnh 1. — 住宅ローンの低金利は、居住、投資、賃貸目的で住宅を購入することをためらう多くの人々にとって依然として懸念事項となっている...写真：LAM GIANG

市場は依然として厳しく、投資家は負債の負担を懸念している。

ホーチミン市ビンタン区在住のホアイ・トゥーさんは、40億～50億ドン程度の資金があり、投資目的でアパートかタウンハウスを購入したいと考えているものの、まだ「頭金」を払う勇気がないという。「多くの信用調査員から、売り手が『損切り』をしている高級物件を購入するために、15億～20億ドンの追加借入を勧められました。市場が回復して利益を出して売却できるまで待つためです。」

「しかし、ホーチミン市の不動産市場はまだ活況ではないため、短期投資目的での購入は今のところ非常に難しいと認識しています。住宅を売却する前に優遇金利期間が終了すれば、多額の負債と利息を負担しなければならなくなります」とトゥーさんは分析した。

実際、市場が凍結して以来、過去2年間、多くの投資家が依然として不動産を保有し続け、数十パーセントの銀行金利の支払いに苦労していることが観察されています。

中には、2～3区画の土地やアパートを購入するために借金をした人や、地方で不動産を購入するために友人とお金を出し合い、総額数百億ドンに上る人もいます。市場が活況を呈していた当時、価格が暴落した現在、彼らは損失を抑えることができず、負債を抱え、毎年数十億ドンの利息を支払っています。

変動金利に関して、ベトナム工商銀行（VietinBank）の幹部は、多くの銀行が長い間、4大銀行（Vietcombank、 Agribank 、VietinBank、BIDV）の12か月定期預金の平均金利を基準に基本金利を設定してきたと述べた。

住宅購入者は、主要銀行の貯蓄金利の動向をモニタリングすることで基準金利を決定し、ローン金利を計算することができます。そこから、固定金利期間終了後の毎月の返済額を計算できます。

不動産購入のための借入で経済的破綻を避けるため、ベトコムバンクの支店長は、金利や関連するローン手数料に加えて、収入の安定性、家族の生活費（子供の学費、教育費、健康維持費、不測の事態に備えた予備費）に充てられる収入の割合など、他の要素も慎重に検討することを推奨しています。「そこから、借り手は自身の経済力に合ったローン金利と固定金利期間を選ぶことができます」とベトコムバンクの支店長は述べています。

早期支払いは困難であることが判明しています。

最近、 Nguoi Lao Dong紙は、明確な計算根拠もなくローン金利の値上げ通知を予期せず受け取ったという住宅購入者からの苦情を数件受け取った。

住宅ローンを組んだことがある顧客の中には、過去6ヶ月間で貸出金利が大幅に低下したにもかかわらず、依然として年12～13%の金利を支払っている人もいます。さらに、住宅ローンの繰り上げ返済が困難であると報告する人もいます。また、他の銀行で繰り上げ返済を試みても障害に直面するケースもあり、ローンの全額返済が認められないこともあります。

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出典: https://nld.com.vn/cho-vay-mua-nha-van-kho-196240501211147259.htm