アパートの価格が落ち着いてきていますが、数十億ドンを投じて賃貸に投資すべきでしょうか?

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銀行に30億ドンの貯金があり、満期日が近づいているホアン・ドゥン氏（ハノイ）は、アパートを購入して賃貸に出すべきか、それとも銀行に預金し続け、アパートの価格がさらに下がるのを待ってから購入するべきか迷っています。

Batdongsan.com.vnの副社長であるグエン・クオック・アン氏は、この問題についての意見として、アパート価格が急激に下がるのを待つのは非常に難しいと述べた。改正不動産業法が施行されれば、プロジェクト実施の要件を満たす投資家の数が減少するため、供給はすぐには改善されない。

一方、特に大都市では、住宅を所有したいというニーズは常に存在します。したがって、居住目的で購入する場合には、経済状況が許せばすぐに定住のための実際的なニーズを満たす取引を行うことができます。

しかし、クオック・アン氏によると、投資目的で購入する場合は、購入者は慎重に検討する必要があるとのことだ。

W-アパート投資.jpg — 専門家によると、長期投資の場合、アパートは依然として検討できる投資の一種です。写真: タック・タオ

短期投資の場合、現段階ではアパートの価格と関心が安定していないため、急いで頭金を投入すべきではありません。急な流動性確保が必要になると、投資家は困難に直面するでしょう。しかし、長期投資で、賃貸によるキャッシュフロー創出を目的とすれば、アパートは依然として検討に値する投資対象です。

その理由は、2015年から2023年までのマンション投資収益（価格上昇率＋賃貸利回り）の伸びが97％に達し、株式、金、貯蓄、外貨など他の投資形態と比較して1位となったためである。「この情報は価格履歴とビッグデータに基づいて私たちがまとめたものです」とクオック・アン氏は説明した。

クオック・アン氏はまた、マンション価格の底値や最高値を見抜くのは非常に難しいと述べた。購入者と投資家は、自らのニーズを明確に特定し、市場の状況を監視し、ニーズが満たされたときに意思決定を行う必要があります。価格の問題以外にも、投資家の評判、立地、アメニティなど、生活に役立ったり、流動性と効果的な賃貸を確保したりするための多くの重要な要素を注意深く調査する必要があります。

一方、サヴィルズ・ホーチミン市調査部のシニアマネージャー、カオ・ティ・タン・フオン氏によると、通常、賃貸アパートへの投資を決める際、投資家は銀行から融資を受けられるようにピンクブックがある、引き渡し済みのアパートを優先するとのこと。新築マンションを購入する場合には、さらに計算が必要になります。利益を出すために手付金の振り込みを優先し、その後リースを検討して価格の上昇を待つことも考えられます。

フオン氏は、プロジェクト開発のための土地基金が限られているため、今後3～5年間は都心部のアパートの供給が依然として不足するため、今が賃貸アパートに投資する適切な時期だと考えている。したがって、リース期間の終了後、投資家はリースによる追加のキャッシュフローを得ながら、時間の経過とともに売却して価格差を楽しむことができます。

しかし、フオン氏は、投資家にとって、価格上昇を待つため、あるいは現時点で賃貸目的で住宅を購入することは、慎重な計算が必要だと指摘した。

まず投資家の評判、次にアパートの価格の問題です。販売プロセスでは、後の段階で販売される住宅の方が、前の段階で販売される住宅よりも価格が高くなることがよくあります。したがって、投資家も多くのインセンティブとより多様な支払い方法を実装することになります。購入者は、前の段階の製品を購入するか、次の段階の製品を購入するかを決定するために、価格を慎重に比較して確認する必要があります。

「初期段階で製品を購入すると価格は安くなりますが、支払い期間は短くなるため、事前に資金を準備しておく必要があります。後期段階では価格は高くなりますが、支払い期間は長くなるため、資金的なプレッシャーは軽減されます」とフオン氏は述べた。

さらに、サヴィルズの専門家は、投資家がアパートを購入するために銀行から追加の金融レバレッジを利用する必要がある場合は、自分の財務状況を慎重に検討し、借り入れが多すぎて多額の負債負担にならないようにする必要があると指摘しています。同時に、銀行や投資家は最長 15 ～ 20 年という長期のコミットメントに同行することはできないため、ローン限度額を選択する際には慎重に検討する必要があります。したがって、商品価値の50％程度の融資が適切であり、70％以上の融資はリスクが高くなります。