年末にはどの不動産セグメントがキャッシュフローを引き付けるでしょうか?

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アパートは引き続き市場をリードしている

専門家によれば、マンション、特に高級マンションが今後も市場を牽引するだろう。新たなアパートの供給はハノイ市とホーチミン市郊外から行われている。

具体的には、ハノイのマンション市場では22四半期連続で価格上昇が見られ、特に2023年末から今年の第3四半期末にかけては「活況」を呈している。

サヴィルズの2024年第3四半期の市場レポートによると、ハノイのアパート価格は引き続き急上昇している。主要価格は1平方メートルあたり6,900万ドンに達し、前四半期比6%増、前年比28%増となった。この価格はホーチミン市の平均価格を上回っています。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドは、供給不足により主要アパートの価格が引き続き上昇すると予測している。この価格上昇は、新規供給の98%を占める中高級マンションの供給によっても牽引されたが、一方で手頃な価格のマンションの供給は依然として不足している。

SGOホームズ不動産投資開発株式会社のゼネラルディレクター、レ・ディン・チュン氏は、短期的にはアパートの供給に大きな変化はないため、アパート価格は引き続き上昇すると予測している。

「ハノイのマンション価格は現在、1㎡あたり5,000万～1億ドンの間で推移しており、1㎡あたり3,000万ドンを下回るマンションはほとんど存在しません。この価格上昇傾向は年末まで続くでしょう」とチョン氏は述べた。

ほとんどの専門家は、近い将来にマンション価格が下がることはほとんどないと考えているため、この分野は依然として投資家のキャッシュフローを引き付ける分野です。

年末にはどの不動産セグメントがキャッシュフローを引き付けるでしょうか? （写真：ミン・ドゥック）。

ハノイ郊外の土地の気温が上昇する

2024年の最後の数か月は、ハノイ郊外の土地セグメントが「熱くなる」時期でもあります。通常、ダン・フオン、ホアイ・ドゥック、メ・リン、ドン・アンなどの地区の一部のコミューンでは、多くの土地区画の販売価格は1平方メートルあたり1億2,000万～1億6,000万ドンで、年初販売価格に比べて20～30％上昇しています。地価が「王座」に戻った理由は、これらの地区でインフラ整備や大規模不動産プロジェクトが建設中であり、完成も間近であるためだ。

PropertyGuru Vietnamの副社長、グエン・クオック・アン氏は次のように述べています。「不動産市場が活況を呈しているときは、特に経済発展の可能性や交通インフラの利便性が高い地域では、土地は常に投資の焦点となります。

しかし、過去 2 年間、取引と関心が冷え込み、このセグメントは停滞期を経験しました。 2024年に入ると、このセグメントには明るい兆しが見られるでしょう。最近、ハノイ郊外の土地競売熱の影響で、土地の魅力が徐々に戻ってきています。

建設省が最近まとめたハノイの一部の別荘やタウンハウスプロジェクトの具体的な販売価格も、前四半期に比べて引き続き上昇する傾向を示している。 2024年第3四半期に開始された新規プロジェクトのほとんどは、インフラ投資が活発な地域に位置し、好立地にあるため、提示価格は比較的高めです。

ドンアンやロンビエン（ハノイ）などの地域の一部のプロジェクトでは、インフラ整備や徐々に完成しつつある新プロジェクトの成果により、二次価格の上昇率がさらに高くなっています（約 5%）。

ハノイ市内の地区の土地だけでなく、多くの郊外の省の土地も徐々に暖かくなってきています。 SGOホームズ不動産投資開発株式会社のレ・ディン・チュン社長は、ハノイの不動産価格が上昇しても、近い将来、投資需要が急増することはないだろうと分析した。現在、50億〜100億ドンを保有する顧客には、ハノイ市場に投資する機会がほとんどありません。

同氏の観察によれば、5月以降、キャッシュフローはハノイ郊外のバクニン省、バクザン省、フンイエン省、ハイズオン省などの省に「流入」する傾向にある。地方市場に関しては、土地は依然として投資家の共通の嗜好であるため、チョン氏は土地価格が回復すると考えている。

「 2024年後半における郊外への投資シフトは、価格、法規制、インフラ整備といった要因により、避けられない傾向です。郊外は、計画とインフラ整備の同期により、より持続可能な開発の可能性を秘めています。これは不動産価値の向上だけでなく、居住者の生活の質の向上にもつながります」とチョン氏は述べた。

産業用不動産は明るい兆し

ダットサン不動産研究所によると、2024年第3四半期に産業用不動産市場は多くの好ましい兆候を記録した。北部では工業団地の占有率は83％に達し、南部では92％だった。特に、住宅用不動産から産業用不動産への合併・買収（M&A）や資本フローの移転の傾向が急増しています。数億ドルの投資資金で工場や産業インフラを買収する注目プロジェクトがいくつか登場している。

今年最後の四半期には、南北の主要経済地域の産業用不動産市場が引き続き投資を引き付ける明るい兆しとなることが予想されます。

レ・ディン・チュン氏も同様の見解を示し、ベトナムの不動産市場は徐々に回復しつつあるものの、各分野は依然としてそれぞれの課題に直面していると述べた。産業用不動産セグメントは、多数の新規プロジェクトが実施され、FDI資本流入もますます増加しており、引き続き活況を呈しています。

稼働中の工業団地の入居率は着実に上昇を続け、約75％に達しています。そのうち、北部の主要省では82％に達し、南部の主要省では92％に達した。

しかし、既存の工業団地の入居率は、需要と供給の「待ち時間」のために依然として上昇が困難です。工業団地の投資家は、顧客が「確定」した場合にのみインフラに投資し、投資家はすでにインフラが整ったプロジェクトにのみ投資したいと考えています。

この分野の大きな課題は、ますます高まる投資家の基準を満たし、国の持続可能な開発の方向性に沿うために、工業団地を「グリーン化」する必要があることにも起因しています。

チャウ・アン

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