個人所得税は購入価格と売却価格の差額に対して20％課税される。
国民経済大学銀行金融研究所副所長のファン・フー・ギ准教授によると、不動産譲渡所得は個人所得税制度における重要な所得源の一つです。しかしながら、この種の所得に対する税額計算方法には依然として多くの制約があります。
ンギ氏によると、現在、不動産譲渡にかかる個人所得税は取引額の2%で計算される。つまり、売主は利益・損失に関わらず、譲渡契約に記載された不動産の総額の2%に相当する税金を支払わなければならない。
そこで、この専門家は、脱税を防ぐために、購入価格と売却価格の差額に20％の税率を適用し、利益を出して住宅を売却した場合にのみ税金を徴収することを提案した。
取引価格に対する2%の税金は徴収が簡便ですが、売却価格の申告に大きな抜け穴を生み出しています。売主は、納税額を減らすために、実際の価格よりも低い譲渡価格を申告することがよくあります。これは、国家予算の歳入減少につながるだけでなく、不動産市場の透明性を低下させることにもつながります。
逆に、購入価格と売却価格の差額に20%の税金を課すという選択肢は、実際の所得を正確に反映するという利点があります。しかし、この方法は、特に今日のように透明な売買価格管理の仕組みがなかった何年も前の不動産取引においては、正確な購入価格を決定するのが困難です」と、ファン・ヒュー・ンギ准教授は分析しました。
そのため、公平性を確保し、脱税を制限するために、法人税と同様に、購入価格と販売価格の差額に20％の税金を課すことを提案した。
現在、税務当局と農業環境省は、税金を計算するために売買価格に関する完全な情報を保有しています。したがって、実際のデータと比較することで、移転価格を管理することは完全に可能です。
「実益に20%の税金を課すことで、不動産価格の高騰を抑制することができる。付加価値税の政策が厳格に実施されれば、不動産会社は販売価格を決定する際により慎重に計算しなければならなくなり、市場の透明性と実質性が向上するだろう」とンギ氏は分析した。
セカンドハウスには税金がかかるべきでしょうか?
国際金融・不動産市場研究開発研究所所長のグエン・トリ・ヒュー博士は、ベトナムでは不動産税は非農業用土地使用税、不動産譲渡による個人所得税、登録料といった収入のみにとどまっていると語った。
一方、米国、カナダ、日本、韓国では、資産分配の公平性を確保し、国家予算に持続可能な収入を生み出すために、不動産価値に対して毎年財産税を課しています。
ベトナムにおける不動産税の非効率的な運用は、不動産の投機と買いだめの増加につながっています。これは、実質的な住宅需要を満たすための実質的な住宅供給の減少につながり、不動産価格の上昇を引き起こしています。
「不動産が通常の固定資産税の対象とならない場合、州は安定した長期的収入源を失うことになる」とヒュー氏は述べた。
専門家は、米国ではすべての市民が最初の住宅購入時に課税対象となることを例に挙げました。税務当局は、不動産購入時の価値を課税の基準とします。税務当局は毎年、その基準に基づいて課税評価額を確認することがあります。税率は、土地とその上に建てられた家の価値に対して約1～3%です。
最初の住宅は居住用として使用する場合、依然として課税対象となりますが、不動産借入時に銀行に支払う利子は非課税所得から控除されます。2軒目以降の不動産については、優遇措置はなく、すべて通常の課税対象となります。
そのため、ヒュー氏はベトナムでは投機を制限するためにセカンドハウスに課税すべきだと提案した。
一方、ベトナム税務コンサルティング協会（VTCA）のグエン・ティ・クック会長は、セカンドハウスへの課税に反対している。彼女は、住宅の長さは数十メートルもあれば数千平方メートルもあるのに、なぜセカンドハウスに課税するのかと疑問を呈している。
クック氏は、不動産だけでなく、船舶や航空機といった高額資産についても、別個の税制として固定資産税を適用する必要があると述べた。ただし、固定資産に関する規定に従って減価償却された資産には課税されない。提案されている固定資産税率は、歳入に対する割合で算出される。
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