多くの家や土地を持つ人々に課税する提案。地価公示の影響で住宅価格は15～20％上昇する。
財務省は、土地賃料を最大約4兆ドン減額することを提案した。ハノイ市は最高入札者を公表し、その後競売の土地保証金を取り消す。ホーチミン市は補償、支援、移住に関する新たな規則を発行する。
今週の注目不動産情報をまとめました。
建設省と財務省は、住宅や土地を多数所有する人への課税を検討する。
2024年第3四半期の定例記者会見で、財務副大臣のグエン・ドゥック・チ氏は、建設省の住宅や土地を多数所有する人々に課税するという提案に財務省は全面的に賛成すると述べた。
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| 投機家グループや団体が競売にかけられた土地を「サーフィン」している。写真：タン・ヴー |
しかし、副大臣は、税制政策だけに頼っていては、投機を抑制し市場の安定化を図るという目標の達成は困難であるとも強調した。むしろ、土地規制や計画など、政策体系を連携させる必要がある。
建設部はこれに先立ち、 政府官邸に提出した報告書で、多数の住宅や土地を所有・利用し、短期間で利益を得るために投機や売買を制限する税制案を示した。
ベトナム不動産協会（VARS）会長のグエン・ヴァン・ディン博士によると、現行の法制度には、土地投機や価格高騰を目的とした買い占めを抑制・防止するための制裁措置が存在しない。一方、多くの地域では、無秩序な売買が「土地フィーバー」の主な原因となっている。
建設省：地価公示の影響で住宅価格は15～20％上昇
建設省は官庁に提出した不動産価格に関する報告書の中で、2024年地価公示を適用すると、不動産事業における土地利用コストが従来よりも上昇する見込みであると述べた。これは住宅価格の直接的な上昇に15～20%程度つながるとしている。
具体的には、建設省によると、高層マンション建設プロジェクトでは、土地代が総事業費の7～20%を占めています。別荘やタウンハウスのプロジェクトでも、この割合は25～50%に達します。一方、土地上の資産補償費は、建設投資額に占める割合は2%程度と、ごくわずかです。
同省は実際の証拠を引用し、投資家GPインベストの住宅地において、新土地価格表適用後のマンション1平方メートルあたりの販売価格に基づく土地使用料が2,200万ドン/3,600万ドン（約60%）に引き上げられると述べた。現在、この割合は約42%で、1,500万ドン/3,600万ドンに相当する。
この傾向は、チャン・ミー・アーバン・ヴィラ・プロジェクト（ビンズオン省）でも見られ、16.3%から約50%に上昇しています。同様に、タン・ラム・ダイ・ティン2プロジェクト（ハノイ市）でも、土地使用料は販売価格の15%から33%に上昇しています。
地価は高騰を続けているものの、建設投資コスト、融資コスト、売上、税金といったその他のコストは、建設省の調査によると「変動幅は小さい」と評価されています。金利が徐々に「落ち着いてきた」ため、融資コストは減少しています。
財務省は地代を最大4兆ドン削減することを提案
財務省は、現在審議中の2024年の地代減額に関する政令案において、2024年に支払うべき地代金の15%または30%を減額する（前年分の債務および延滞金は除く）という2つの選択肢を提案した。この提案が承認されれば、予算に計上される地代金は約2兆～4兆ドン減少する可能性がある。
この政策の対象者は、年間賃料の支払いという形で国から直接土地を借りている組織、団体、世帯、個人です。減額された賃料を受け取っている土地賃借人も、この優遇措置の対象となります。
減額を受けるためには、土地借主は所定の様式に従って申請し、情報の誠実性と正確性について法的責任を負い、正しい主体を確保するものとします。
省は、この政策による地代減額は国家予算の歳入全体に大きな影響を与えないと考えている。むしろ、地代税の減額は企業や国民の生産・事業活動に大きな影響を与え、その結果、税収が増加し、地代減額を相殺することになるだろう。
ハノイでは、土地の種類ごとに土地の分割と統合の範囲を規制しています。
ハノイ市人民委員会は、2024年9月27日付の決定第61/2024/QD-UBND号を公布し、ハノイの土地分野におけるいくつかの内容を規制しました。特に、土地の分割および統合の条件、ならびに土地の種類ごとの分割可能な最小面積および規模に関する規定が含まれており、この規定は2024年10月7日から施行されます。
したがって、区市町村内の住宅地の場合、赤線より外側の土地面積は50㎡以上でなければなりません。また、道路や歩道に接する幅員は4メートル以上でなければなりません。
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| 宅地の土地の分割に関する規制。 |
平野部コミューンにおける土地区画の最小面積は80平方メートル、幅は5メートル以上とする。中部コミューンにおける土地区画の最小面積は100平方メートル、幅は5メートル以上とする。山間部コミューンにおける土地区画の最小面積は150平方メートル以上、幅は6メートル以上とする。
上記の区域はいずれも、4m以上の土地を区画するときの規定の長さを有する。
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| 商業用地、サービス用地、非農業用地の土地分割に関する規制。 |
商業用地については、区、町、町内の区画面積の最小値はそれぞれ400平方メートル、800平方メートルです。幅はそれぞれ10メートル、20メートル、長さは4メートル以上と定められています。
農地以外の土地については、区、町、村における区画の最小面積はそれぞれ1,000平方メートル、2,000平方メートルです。区画の幅はそれぞれ20メートル、40メートルと定められています。また、長さは必ず5メートル以上と定められています。
農地については、一年生作物の耕作地の場合、区・町については300㎡、町村については500㎡以上を分割の最小面積とする。
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| 農地の細分化に関する規制。 |
永年作物栽培地については、区・町では500㎡、村では1,000㎡以上の区画が定められています。養殖地についても、永年作物栽培地と同様の区画面積規制が適用されます。
生産林地の場合、区、町、村とも最小面積は5,000平方メートルです。
以前、ダウ・トゥ紙の記者に対し、EZプロパティのCEOであるファム・ドゥック・トアン氏は、ハノイ市が土地区画の最小面積を50平方メートルに引き上げた場合、不動産価格が上昇する可能性があると指摘しました。土地区画を専門とする投資家は、より広い土地を購入するためにより多くの資金を費やす必要があり、その結果、区画価格が上昇するからです。
さらに、土地区画整理の最小面積が50平方メートルに拡大されたことで、住宅建設コストも上昇し、真に住宅を必要としている人々への経済的圧力がさらに高まる可能性があります。
ハノイは最高入札者を公表し、その後オークションの土地預託金を取り消す予定
ハノイ人民委員会は、この地域における土地競売に関する指令を発令した。特に注目すべきは、市当局が各区人民委員会に対し、競売で市場価格よりも高い金額を支払ったにもかかわらず、規定通りに支払わずに市場を混乱させた事例のリストを作成するよう要請した点である。
このリストは、地区の情報ページおよび天然資源環境局 (DONRE) で公開されます。
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| 協会や団体は土地を高値で公然と売却し、競売で売却された土地を横領している。写真：タン・ヴー |
さらに、市の指導者らは、警察に対し、土地使用権の競売における違反を速やかに摘発するための専門的な措置を検討するよう要請し、競売規則に違反する者が引き続き競売に参加することを防ぐ措置を講じるよう、地区、町、市の人民委員会に指示した。
上記の情報に加え、この文書で注目すべき点として、ハノイ市は地方自治体に対し、個人が住宅を建設するための土地を割り当てるための競売の実施を制限するよう求めている点が挙げられます。その代わりに、土地使用権の競売の優先対象は、土地の効率的な運用と活用に十分な能力を有する投資プロジェクトを実施する組織です。
天然資源環境局は、引き続き関係部門を主宰し、調整して、土地価格表の更新と調整の進捗を加速し、市人民委員会に提出して規定に従って土地価格表を調整する決定を下すよう任命され、速やかに更新、調整、地区人民委員会を指導して、土地価格の決定プロセスにおける困難と障害を取り除くよう任命された。
オークションの実施と組織に関しては、ハノイ市は規制に従って中央、市、地方の情報システムでオークションに関する情報を提供する際の公開と透明性を要求しています。
各区、町、市は土地使用権オークションを開催し、規定の手続きに従い土地使用料を支払って土地を割り当て、土地を賃貸するものとする。また、競争力と市場価格への近さを確保するために、価格段階とオークション形式（強制的な複数ラウンドオークション）の規制を検討するものとする。
カウザイ・ニョン地下鉄線付近のマンション価格が1年以内に40%以上上昇
サヴィルズによれば、ハノイのカウザイ・ニョン地下鉄線の駅から半径500メートル以内では、カウザイ地区のアパートの平均価格は2023年第3四半期に比べて40％以上上昇した。
一方、首都圏の他の地域では、平均価格上昇率はわずか25～35%程度にとどまっています。これは、地下鉄システムの優位性が、周辺の不動産価格を一般水準よりも5～15%高く上昇させていることを示しています。
ホーチミン市では、地下鉄沿線のマンション価格も発売開始時と比べて35～70％上昇し続けており、2015年から2023年の間に価格が2倍になったプロジェクトもあります。
例えば、ホーチミン市中心部とトゥドゥック市を結ぶ地下鉄沿線に位置する「マステリ・タオディエン」は、2014年末の販売開始当初、マンション価格は1㎡あたり3,500万～3,900万ドンで推移していました。しかし、現在では流通市場では1㎡あたり6,900万～7,500万ドンに達しています。
「地下鉄路線は、沿線不動産の価値向上に貢献するでしょう。さらに重要なのは、地下鉄システムが人々の社会生活を大きく向上させることです。この公共交通機関は、交通事故や渋滞の軽減だけでなく、環境汚染の軽減や人々の移動コストの削減にも貢献します」と、サヴィルズ・バリュエーション・アンド・コンサルティングのグエン・ティ・ホン・ヴァン副所長は述べています。
ホーチミン市、補償、支援、移住に関する新たな規制を発表
最近、ホーチミン市人民委員会は、2024年9月25日から発効する、国が市内で土地を取得する場合の補償、支援、移住に関する決定第68/2024/QD-UBND号を発行した。
仮設住宅支援については、市は仮設住宅の手配または住宅賃貸の支援を行う。都心部で土地収用を受けた住民には、1世帯あたり月額2,400万ドンを上限とする支援が支給される。その他の地域では、1世帯あたり月額2,100万ドンを上限とする支援が支給される。
さらに、この移住政策では、土地を回収された人々は、補償の形態として、宅地、住宅、現金のいずれかを選択できるようになっています。特に、宅地については、当該地域の分譲可能面積の最小規定に準拠する一方、住宅による補償の場合は、住宅の最小面積は30平方メートルとなります。
土地の種類に応じて補償額は異なります。具体的には、水田は1平方メートルあたり4万ドン、多年生植物は1平方メートルあたり5万ドン、養殖地は1平方メートルあたり2万～5万ドン、住宅地以外の非農地は1平方メートルあたり5万ドンとなります。
ホーチミン市では、人々の生活を安定させるために、適格者に対しては過去3年間の平均収入の30％まで安定した生産と事業を支援する政策も実施している。
さらに、個人や企業が土地取得に積極的に協力するよう促すため、市は早期に土地を引き渡した世帯や団体への報奨金制度も設けています。具体的には、住宅全体を取得した世帯には1,500万ドン、団体には工場面積1平方メートルあたり1万ドンの報奨金が支給されます。
ダナン市、数百の住宅用地を競売、7200億ドンの落札見込み
ダナン市土地基金開発センターは、市内の123区画の住宅用地を競売にかける団体を選定したと発表した。
したがって、これらの土地区画は用地整地が完了しており、土地に付随する資産はなく、オンラインでオークションにかけられます。
オークションに出品された土地の数が最多なのは、グーハンソン地区で53区画です。そのうち7区画はヴォーチコン通り沿いにあり、面積は約100㎡、開始価格は約7,500万ドン/㎡です。また、29区画はヴォーチコン通りとルーディンチャット通りの両通りに面しており、面積は105㎡、開始価格は4,730万ドン/㎡です。
残りの区画は、ホアクイ区カイタイ2（バトゥン拡張）の移転地域に属し、面積は1区画あたり406平方メートル以上、開始価格は1平方メートルあたり2,300万ドン以上です。
ソントラ地区では、トランタントン通り沿いの10区画（面積100平方メートル、開始価格4,060万ドン/平方メートル以上）、チューフイマン通り沿いの14区画（面積127平方メートル以上、開始価格約4,670万ドン/平方メートル）、ゴカオラン通り沿いの11区画（面積100平方メートル、価格5,200万ドン/平方メートル以上）など、46区画がオークションに出品されている。
残りの区画は、ファム・ヴァン・サオ通りとホー・シー・パン通りの交差点、ファム・ヴァン・サオ通りとコ・マン9通りの交差点、ド・アン・ハン通りとホアン・クオック・ヴィエット通りの交差点に位置しており、開始価格は4,770万～6,150万VND/m2となっている。
ハイチャウ区には3つの区画があり、グエン・フー・ダット通りとフイン・マン・ダット通りの交差点にあるB99番区画、チン・コン・ソン通りとティエン・ソン9通りの交差点にあるB1.1番区画、チン・コン・ソン通りとティエン・ソン9通りの交差点にあるB1.2番区画、そしてチン・コン・ソン通りとティエン・ソン9通りの交差点にあるB1.2番区画です。これらの区画の面積は109～115㎡で、開始価格は9,860万～1億0,070万ドン/㎡です。今回のオークションでは、この区画が最高価格となりました。
タンケー区は、リー・トリエン通りとグエン・フオック・タイ通りの交差点に位置する、面積122平方メートルを超える土地区画を、開始価格5,820万ドンで競売にかけた。
カムレー地区には9つの区画があり、これらの区画は、ローザン2、ローザン3、29/3、グエンクアンラム、テハン、ドックトゥエット、グエンキム通りにあります...これらの区画の面積は114〜245平方メートルで、開始価格は2,500万〜5,100万VND/平方メートル以上です。
今回のオークションには、リエンチュウ地区にも2区画、ホアヴァン地区にも9区画出品されています。これらの2つの地域の土地価格は他の地域よりも低く、1平方メートルあたり1,300万～2,700万ドンとなっています。
ダナン市土地基金開発センターによれば、上記123区画の土地の合計価値は、開始価格で計算すると7,200億ドンを超えるという。
タセコ・ランドは、メリン省における3兆2000億ドン規模のプロジェクトへの投資家となるための「扉を開く」
ハノイ市計画投資局によると、タセコ不動産投資株式会社（Taseco Land）は、メリン地区のメリンおよびヴァンケコミューンに新しいメリン都市部を建設するプロジェクトを実施するために登録された唯一の投資家である。
注目すべきは、書類提出期限（8月31日）が過ぎているにもかかわらず、省庁がプロジェクト実施者として登録している企業はTaseco Landのみであることです。つまり、同社はプロジェクト投資家となる機会を確実に掴んだと言えるでしょう。
メーリン新都市圏は約41ヘクタールの面積を誇り、約5,060人の住宅供給が見込まれています。完成すると、約657戸の低層マンションと809戸の社会住宅が建設されます。さらに、3階から9階建ての商業サービスビル2棟、教育・医療施設、文化・スポーツセンター、緑地や水面なども整備されます。
このプロジェクトの総投資資金は3兆2000億VNDを超え、そのうちプロジェクト実施費用は2兆9000億VNDを超え、残りは補償費用、用地整地支援、移住などとなる。
投資プロジェクトの期間は、投資家が国から土地の割り当て、土地の賃借、および土地利用目的の変更に関する決定を受領した日から50年間です。プロジェクトの実施期間は2024年から2028年までです。
ノイバイ空港に隣接し、環状4号線が通っているという利点を活かし、メーリン地区は一連の大規模不動産プロジェクトの拠点となりつつあります。具体的なプロジェクトとしては、シエンコ5メーリン、ダイヤモンドパーク、HUDメーリン、セオメーリン、ティエンフォンメーリン都市圏、ハフォン都市圏などが挙げられます。
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