グエン・フー・チョン事務総長の遺産：多くの画期的な成果をもたらした決議18

（ダン・トリ） - 党の新しい政策を盛り込んだ決議第18-NQ/TW号は、制度や政策を継続的に革新し、完成させ、土地の管理と利用の有効性と効率性を向上させる上で重要な役割を果たします。

制度や政策の完成に大きな役割を果たす

2年以上前、故グエン・フー・チョン書記長は、第13期党中央委員会第5回会議決議（決議18号）に署名し、発布しました。決議18号は、「制度と政策の革新と整備を継続し、土地管理と利用の有効性と効率性を高め、我が国を高所得先進国へと導く原動力を創出する」ことを定めています。この決議は、社会主義志向の市場経済の発展制度に基づき、土地管理と利用に関する制度と政策の革新と整備を求めることを規定しています。国家は、土地利用計画および土地利用に関わる分野別・セクター別計画の策定に十分な資源を確保することを求めています。さらに、この決議は、国民、投資家、そして国家の利益の調和を図り、国民を中心とし、誰一人取り残さないことを要求しています。もう一つの新たな点は、この決議が、広大な土地、多くの住宅、土地投機、土地利用の停滞、そして土地の休耕地化を行う者に対して、より高い税率を課すよう指針を示していることです。 DKRAグループのコンサルティングサービスおよびプロジェクト開発担当ディレクター、ヴォ・ホン・タン氏は、決議第18号が公布されれば多くの新たな点が盛り込まれ、土地管理における画期的な進展となり、新たな時代における国の発展の強力な原動力となると期待されると述べた。この決議は、土地管理と利用における市場の役割を強化し、土地における代表的所有者の役割と国家の管理能力を強化することを目指している。同時に、土地分野における汚職と腐敗を断固として防止し、国民、投資家、国家の利益の調和を確保し、国民を中心とし、誰も取り残されないことを目指す。また、この決議は、広大な土地、多数の住宅、土地投機、土地利用の遅れ、土地の休耕地化を行う者に対する税率引き上げの指針も示している。特に、この決議は、土地価格の枠組みを廃止すること、市場原理に基づいて土地価格を決定するためのメカニズムと方法を確立すること、土地価格決定を担当する機関の機能、任務、責任を規定することを要求している。タン氏によると、土地価格の枠組みを廃止するという要件は不動産業界にとって大きな革命であり、これにより公共性、透明性、適合性が高まり、土地への悪影響が最小限に抑えられ、人々と企業の双方に利益がもたらされる。全体的な観点から見ると、タン氏は、決議の内容が立法計画に直接的な影響を与え、住宅法、建設法、計画法などの関連専門法の整備という課題を提起していると考えている。また、決議の有効性は、政府がこれまで関係部署に対し、不動産関連法の法的枠組みを速やかに整備するよう指示してきたことにある。6月末、国会は土地法、住宅法、不動産事業法を同時に可決し、当初の規定より5か月早い2024年8月1日に施行される。

進行中の不動産プロジェクト（写真：ホアン・ジアム）。

タン氏は、決議第18号が、土地管理と利用における国民、投資家、国家の利益の調和を確保するという役割と使命をさらに推進し、土地がより効果的かつ持続的に利用されるようになることを期待しています。そこから、 不動産市場はより安定的、透明かつ持続的に発展し、間もなく強力な内的強さを備えた新たな成長サイクルに入るでしょう。弁護士のファム・タン・トゥアン氏は、決議第18-NQ/TW号は、土地法の整備における5つの視点、3つの目標、6つの解決策群、8つの主要政策群を掲げ、党の土地制度と政策の整備に関する政策において重要な要求を示しており、2013年土地法およびその他の関連法（住宅法、不動産事業法など）の改正に重点を置き、統一性と同期性を確保していると述べました。これは、特に重要な課題である改正土地法の構築と整備に向けた重要な 政治的基礎、羅針盤、基本政策、そして方向性であると彼は述べました。国会が2023年住宅法、2023年不動産事業法、そして特に2024年土地法を含む3つの重要法を可決したことは、工業化と近代化の促進、社会主義志向の市場経済の発展、国際社会への深い統合、そして国の政治的・社会的安定の維持という時代における社会経済発展の要件を満たすための土地政策と法律の革新を示す重要な出来事です。専門家のファム・タン・トゥアン氏は、「これらの法律の公布により、同期的で厳格かつ統一された法的回廊が構築され、国家が土地管理権を行使するための適切な法的手段を確保し、否定的な言動や濫用を制限することになるだろう」と分析しました。ベトナム不動産協会（VNREA）のグエン・ヴァン・ディン副会長も、決議18号は土地政策メカニズムの改正と改善のための「羅針盤」であると述べました。そこから、土地セクターの役割を促進し、土地資源を効果的に活用して経済を促進できるようになるでしょう。決議18号を基盤として、2024年土地法が誕生し、8月1日の施行に向けて準備が進められています。特に、市場価格に基づく土地評価の問題は、国家、国民、企業の利益の調和と確保に役立ちます。さらに、利用プロセスにおける農地や森林地の役割を拡大し、開発の推進力を生み出すなど、これまで言及されていなかった多くの課題も存在します。グエン・ヴァン・ディン博士は、「決議18号は、土地を通じて経済発展を促進するための条件を整えました。そこから、不動産市場の透明性と公平性に貢献します。同時に、人々の利益を保護し、信頼を高めます」と述べました。

不動産税の重要な変更

ダン・フン・ヴォ教授は、決議18号が土地を主題としていることから、特に重要であると強調した。この決議は、経済発展と社会・環境の持続可能性確保のために、市場との良好な連携を課題として定めている。教授によると、これら全てを実現するためには、経済団体や個人世帯からの貢献を促す政策が必要である。土地使用税と固定資産の所有権制度は、貢献のための最も合理的、効果的、かつ持続可能な方法であることが世界的に証明されている。「我々の考え方では、多くの土地を使用する者は多くの貢献をしなければならない。これは、土地の公有制の最も適切な現れである」と、ダン・フン・ヴォ教授は決議18号発布直後にダン・トリ紙に記した。教授は、2002年以降、改正土地法が起草されるたびに、中央政府は土地政策を刷新する指針となる決議を発布してきたと指摘した。この決議は、土地法制度を構築するための基本文書でもある。 2003年3月12日、第7回中央会議（第9期）は「国の工業化と現代化を加速する時期に、土地政策と法律を継続的に革新することに関する決議26」を公布した。この決議は、土地税の革新を求めず、不動産譲渡税を革新し、不動産譲渡税を所得税に移行することに焦点を当てていた。 2012年10月31日、第6回中央会議（第11期）は「全面的に革新を加速する時期に、土地政策と法律を継続的に革新することに関する決議19」を公布した。この決議は、次の内容の不動産税の発行を提案した：（1）税金は不動産市場を規制するツールであり、安定した予算収入源である。（2）不動産税は、土地、住宅、および土地に付随するその他の資産に課税される。（3）土地を休耕させたり、土地を利用しなかったり、利用が遅いプロジェクトに対しては累進課税を行う。 （4）土地を多く所有する人、土地を放置する人、あるいは土地の利用開始が遅れている人は、より高い税金を課せられます。ダン・フン・ヴォ教授によると、 農地使用税法は1994年に制定されましたが、国会は2025年までほぼ全面的に免除しています。非農地使用税法は2010年に制定され、非常に低い税率（基本税率は先進国の1～1.5%と比較して0.03%）が設定されています。ベトナムでは、土地に付随する住宅などの資産にはまだ課税されていません。「低い不動産税は、不動産投機の主な原因であり、貯蓄を不動産にため込んでいます。ここから不動産価格の高騰が起こり、バブルが蓄積され、仮想価格が生み出され、不動産価格はますます高騰しています。長年にわたり、ベトナムの大都市の不動産価格は世界で最も高い水準にあります」とダン・フン・ヴォ教授は分析しました。これは主に4つの結果をもたらすでしょう。1つ目は、地価の高騰が工業製品の価格高騰につながり、国家競争力を低下させ、投資を誘致できないことです。2つ目は、不動産の実質価値が急上昇し、インフレが進むことです。3つ目は、人々に手頃な価格の住宅を提供できなくなることです。4つ目は、人口分布を自主的に調整できず、都市のインフラ整備の限界を超えてしまうことです。これら4つの結果を見ると、適切な不動産税法の制定と公布が不可欠であることがわかります。

ホーチミン市の住宅街（写真：Khong Chiem）。

決議18号は、不動産税制における改革を導入しました。主な内容は、(1)国際慣行に基づき、ベトナムの状況に適した土地使用税に関する政策と法律の見直しと策定、そして合理的なロードマップの作成、(2)広大な土地、多数の住宅、土地投機、土地利用の停滞、土地放棄を行っている人々への高い税率の規定、(3)投資優遇セクター・地域、貧困世帯、少数民族、革命功労者、そして国家の食糧安全保障や自然林保護の任務を遂行する地方住民への税制優遇措置などです。ダン・フン・ヴォー教授は、不動産税制は以前よりも明確になり、これらのグループには高い税率を、その他のグループには低い税率を課していると述べました。決議18号は、税金を正確かつ完全に徴収するための管理システムのアップグレード、土地管理・税務管理におけるネットワークに接続されたデジタル行政システムの構築、不動産資産の公開、出所の説明、出所が不透明な場合の対応といった重要な課題に言及しました。最後に、この決議は、改正土地法の制定と関連法の同時改正・補足も求めています。決議の目的は、立法計画に直接影響を与える点で十分に実施されており、今日のように専門法の完成という課題を提起しています。また、この問題について共有した経済専門家のディン・テ・ヒエン博士は、決議18が公布される前は、不動産市場は歪んだ誤った方向への発展を遂げていたと述べています。特に、不動産投機、不動産サーフィン、不動産暴利が横行し、仮想需要を生み出していました。当時、不動産に過剰な資本が投入され、事業と生産を通じた経済発展の原動力が低下していました。しかし、2022年半ばに決議18が適時に公布され、不動産市場は是正されました。同時に、2024年土地法の推進と完成を前提としています。そこから、2024年土地法は、市場がオープンかつ透明に発展するための規制を提供します。具体的には、土地法は土地価格の枠組みを撤廃し、年次土地価格表に置き換えることを規定しています。これは、不動産市場を市場経済の観点から捉える上で大きな前進です。これにより、土地を低く評価することで不当な利益を得ることや、腐敗した官僚と企業が癒着し、国家資産の損失や市場の歪みを招くことを防ぐことができます。現在、以前は低い土地評価で開発が予定されていた多くのプロジェクトが見直しと再評価の対象となっています。また、過去には、税金逃れのために不動産取引時に低価格を申告するケースが多発し、これが税金の損失と社会的不公正を引き起こしていました。しかし、土地法は、プロジェクトの土地の売買は銀行を通じて支払われることを規定し、市場の透明性を高めています。 「決議18号は、不動産市場を全体的に透明性と健全性へと導きました。これはまた、経済資源が不動産に流れ込む過剰な資本に溺れることを防ぎ、生産と事業に資源を集中させるための基盤でもあります。同時に、不動産事業者も市場に適した製品の開発に注力すべきことを認識しています」とディン・テー・ヒエン博士は述べた。

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出典: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/di-san-cua-tong-bi-thu-nguyen-phu-trong-nghi-quyet-18-voi-nhieu-diem-dot-pha-20240719184020209.htm