ローン契約による不動産取引：購入者が被害を受ける！ （レッスン2）

しかし、「互恵的協力」の名の下に、この融資契約は投資家が容易に資金を横領したり、事前に計算された「立場」を「利用」して顧客を抑圧したりするための「策略」となっている。MB584の顧客は「立ち尽くしたり」して落ち着かないだけでなく、「誤って」融資契約に署名した何百人もの不動産購入者も、紛争や論争の発生時に「窮地に陥る」ことになる。

南タンホア市市街地における住宅地・緑地公園プロジェクトの第2期も精力的に進められている。写真：pV

買い手が不利になる「取引」…

タンホア市ドンヴェー地区にあるタンホア市南部都市地区住宅・緑地プロジェクト第2期（省人民委員会委員長発行、2015年6月11日付けMBQH 2125/QD-UBND）のタウンハウス用地を購入したいという希望で、18億ドン以上を費やしたタンホア市のLDさんは、投資家であるヒラク株式会社との融資契約書だけを手にしていた。

この契約書によると、投資家が「優位」にあり、条件はほぼ企業の利益を中心に展開し、顧客の利益は「無視」されています。典型的には、第1条に融資目的、融資期間、融資金利が記載されており、融資期間は「無視」され、金利は「一律年0％」となっています。第3条の元本と利息の支払い方法については、「第1条に従って」金利は当然0％であり、元本は「融資期間終了時に乙（投資家）から甲（顧客）に支払われる」と記載されていますが、「第1条に従って」返済期限がいつなのかは不明です。

上記の「拘束力のある」条件により、一度このローン契約に署名すれば、顧客は絶対にキャンセルできません。こうした契約では「その他の合意」が常に「隠れ蓑」として存在しますが、企業が自社に不利益となるような「妥協」をすることは決してなく、これは必須条件ではないことは誰もが理解できるでしょう。

BNB Company Limitedが投資した、ドンファット都市圏（MB 584）、クアンタン区（タインホア市）のドンナム住宅街に戻ります。ローン契約では、0％の金利に加えて、契約違反の条項により、顧客は常に不利な立場に置かれます。たとえば、当事者A（投資家）がローンの返済に遅れた場合、ペナルティは0.01％/日の利息のみですが、当事者B（顧客）がスケジュールに従ってローンの支払いスケジュールに違反した場合、ペナルティは0.05％/日の利息です。当事者Aが一方的に契約を解除する場合は、1億8,400万VNDの罰金を支払うだけで済みますが、当事者Bは「いかなる理由でも、期限前にローン契約を一方的に解除したり、ローンを撤回したりすることはできません」。さらに皮肉なことに、B が予定通りに支払いを行わないために A 側が一方的に契約を解除した場合、B 側は支払った金額の 50% に相当する金額の罰金を科せられることになります。

これらのローン契約は、事業利益を最大化するために綿密に調査され、「調整」され、リスクはすべて顧客に押し付けられていることがわかります。顧客、つまり貸し手は、契約書を注意深く読んで複雑な契約条件や条項に気付かないかもしれません。あるいは、利息を得るためではなく、不動産商品を購入する権利を得るために契約を締結したいという理由で、契約内容を認識していながらも意図的に取引を行う場合もあります。

別の観点から見ると、不動産市場が活況を呈していた時期には、市場に参加する二次投資家が多すぎたため、当時の多くの投資家は依然として長い列に「並んで」いました。多くの関係を利用してプロジェクトに「資金を投入」し、「サーフィン」して利益を上げ、差異を楽しみたいという願望があったため、彼らはプロジェクトのその後の展開にあまり注意を払っていませんでした。

...ビジネスが「反転」したときに行き詰まる

各土地の購入希望を登録するとともに、進捗状況に応じて融資額の全額を投資家に支払います。ただし、このタイプの契約に対する投資家の責任に関する制約が緩いため、投資家が「手をこまねいて」顧客の利益を放棄することが容易になります。

MB 584では、現在までにすべての技術インフラ整備が完了しています。企業は2020年8月6日以降、本プロジェクトに対する国家予算の義務を履行しています（2020年8月6日付タインホア市ドンソン税務局文書番号3419/CCT-TTTBTBTKに基づく）。2021年4月13日には、建設局から「将来販売・リース購入可能な住宅（フェーズ1）」の発表に関する通知番号2314/SXD-QLNが発行されましたが、投資家は顧客の希望登録などの「購入約束、販売約束」契約を未だに法的に承認しておらず、ローン契約を将来販売契約に変更しています。

この地域の多くの顧客は現在、ジレンマに陥っています。家を建てなければ土地は他人に売却されてしまう一方、家を建ててもローン契約しか残っていない場合、安心できないのです。「ローン契約を売買契約に変更するよう何度も要請しましたが、投資家は依然として問題解決を避けています」と、MB584号線で土地を購入した顧客であるLTC氏は不安そうに語ります。

また、ローン契約書には住宅商品、工事の進捗状況、引き渡し時期などに関する具体的な情報が記載されていないため、多くの顧客は、機能面でも家族の資金計画にも合致しない商品を受け取ると、消極的になり、後悔することになります。そして、商品を購入する権利を維持するためには、顧客は「我慢」し、新しい投資家が「生み出した」規制を受け入れなければなりません。

タンホア市MBQH2125番地で建設中の4階建て住宅の横に座り、NHさんはため息をついた。「土地が美しく交通の便も良かったので、妻と下調べをして購入しました。数年後に家を建てるためにお金を貯めるつもりだったのですが、昨年から会社が各世帯にスケジュール通りに建てることを強制しているんです。もし建てなければ、会社は計画通りに大まかな工事を行い、顧客は会社に代金を支払うことになります。そうでなければ、契約書の規定に従って会社がローンを返済することになります。」

NH氏が購入した土地は既に多くの人に売却されているため、会社が当初契約した価格よりも高くなっていることは特筆すべき点です。もし家が完成しなかった場合、会社は当初の融資契約に基づき、金利0%で資金を返済するだけとなり、二重の損失を被ることになります。そのため、会社のスケジュール通りに家を建てる資金が不足しているにもかかわらず、夫妻は規定通りに建物の躯体工事を行うための資金を調達し、資金が貯まったら完成させるという方法を見つけなければなりません。

しかし、住宅の建設手続きを完了する際に、会社はNH氏に、承認された設計に従って建設を監督するために会社に5,000万ドンの保証金と、会社に住宅の設計を依頼するために2,000万ドンの支払いを要求しました。また、H氏は完了手続きに1億ドン以上、レッドブックの作成に数千万ドンの費用がかかると予想していました。しかし、会社の住宅のインテリアデザインは家族の使用に適しておらず、H氏は別の建築家を雇ってそれに合わせて再設計するためにさらに2,000万ドン近くを費やさなければなりませんでした。住宅の完成に関連する条件、書類、手続きの要件も非常に複雑だったため、H氏は別の会社に依頼しなければなりませんでした。

当社の調査と関係者からのフィードバックによると、一部の地域では、資金力の限界を理由に、投資家が融資の際、顧客への「約束」として、国家管理機関に対し住宅所有権証明書と土地付属財産証明書の発行を要請し、法的手続きの完了を故意に遅らせているケースが見受けられます。中には、「一般帳簿」を受け取った投資家が銀行で抵当権を設定した後、規定の95%ではなく100%の土地代金を回収したにもかかわらず、顧客への責任完了日を回答できないケースもありました。

タンホア市ドンヴェー区にあるMBQH 2125第1期では、3年以上前に住宅を建てた世帯が多数いるにもかかわらず、投資家は未だに住宅所有権証明書と土地付属資産証明書の発行手続きを完了していない。この地の住民であるTAさんは、「近隣住民は投資家に対し、住宅所有権証明書と土地付属資産証明書の発行手続きを完了するよう繰り返し要請してきましたが、彼らは長年沈黙を守っています。家族の土地に関する明確な法的文書がないため、多くの世帯が不安を抱え、生産や事業への投資資金を得るために銀行を抵当に入れたい機会を逃しています」と述べた。

また、タンホア市のレ・ヴァン・H氏の場合、2020年に家族が出資契約の形で、タンホア市ヌイロン生態都市開発プロジェクトで240平方メートルの土地を購入しました。2022年にH氏は土地代金の100％を会社に支払い、会社は出資契約を住宅売買契約に変更しましたが、現在まで、彼の家族や周辺世帯は、会社が国家管理機関に住宅所有権証明書と土地付属財産証明書を発行するよう求める法的手続きをまだ完了させていません。このプロジェクトに居住する世帯は当局に繰り返し嘆願書を提出していますが、未だに解決に至っていません。

「資本力の弱い」投資家との融資契約という形で購入者を「弱い立場」に追い込む「取引」によって、何百人もの顧客が、家を建てるための資金不足、約束破りの兆候、投資家の「契約破棄」のせいで、「半泣き半笑い」の状態になり、「立ったり座ったり」で落ち着かない状態になっています。多くの家庭は、土地や住宅に資金を「注ぎ込み」、毎月銀行ローンを返済しなければならないため、「安息も、甘いスープもない」状態です。

記者グループ

最後の教訓: 法律を理解し、リスクを制限する。

出典: https://baothanhhoa.vn/giao-dich-bat-dong-san-bang-hop-dong-vay-von-nguoi-mua-om-han-bai-2-hop-tac-hay-bay-huy-dong-von-217407.htm