中国当局は不動産を守るために何をしてきたのか？

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2年以上にわたる不動産危機を経て、中国は金利の引き下げ、住宅購入規制の緩和から投資の奨励まで、多くの対策を講じてきた。

ロイター通信は11月8日、関係筋の話として、中国当局が保険大手の平安保険グループに対し、経営難に陥っている中国最大の民間不動産会社、碧桂園の経営権を取得するよう要請したと報じた。情報筋によると、中国政府は両社の本社がある広東省政府に対し、平安保険がカントリーガーデンを救済できるよう仲介役を務めるよう指示したという。

平安が選ばれたのは、同社がカントリーガーデンの主要株主であるためだ。中国当局は、カントリー・ガーデンの流動性問題が省内で解決されることを望んでいる。

碧桂園は6月末時点で1兆4000億元（1900億ドル）の負債を抱えていた。同社は現在、中国で約3,000件のプロジェクトを建設中だ。カントリーガーデンはここ数ヶ月、経営難に陥っており、常に破産の危機に瀕していた。

中国では、当局が企業に別の企業の買収を指示するのは前例のないことだ。しかし、もしそれが実現すれば、債務に苦しみ流動性のない不動産セクターを救済する上で、中国がこれまでで最も積極的な介入の一つとなるだろう。

中国恒大を含む他の中国の不動産会社数社が債務不履行に陥っているものの、これまでの同国の政策は主に貸出金利の引き下げと住宅購入規制の緩和に重点を置いてきた。平安に関するニュースは、中国政府がこのプロセスでより大きな役割を果たしたいと考えていることを示している。

今週初め、万科集団の筆頭株主である国有深セン地下鉄も、中国第2位の不動産開発会社を支援するため約100億元（14億ドル）を準備していると発表した。

2023年8月、天津（中国）のカントリーガーデンプロジェクト。写真：ロイター — 2023年8月、天津（中国）のカントリーガーデンプロジェクト。写真：*ロイター*

中国の不動産市場は2021年半ばから危機に陥っている。当時、中国恒大集団などの大手民間企業からCIFIホールディングスなどの政府系企業まで、一連の企業が資金繰りや債務返済の困難に直面していた。

原因は、不動産会社の新規借入能力を制限することでシステムリスクを軽減するために導入された北京の「3つのレッドライン」政策だと考えられている。これがこの国の多くの不動産会社が倒産する主な理由だと考えられています。 JPモルガンによれば、過去2年間で約50社が外国債券の債務不履行に陥り、その総額は1000億ドルに上る。倒産を免れた企業は常に不安定な状況にあり、新たな資金を借り入れるのが困難です。

昨年半ばまでに状況はさらに深刻になりました。中国の住宅価格は引き続き急落している。多くのプロジェクトは資金不足のために行き詰まっています。住宅ローン返済猶予の波が各地に広がっている。中国の厳しい新型コロナウイルス対策キャンペーンは市場の信頼をさらに損なわせた。

不動産は現在、中国のGDPの25％を占めています。そのため、この業界の問題は、より広範な金融危機への懸念を増大させている。

そのため、北京は政策を変更し、この産業を復活させる方法を見つけなければなりませんでした。 2022年3月、中国政府は不動産税の試行プログラムを中止した。また、金融機関に対し、業界を支援するよう繰り返し要請した。

昨年11月、中国政府は不動産市場救済のための16項目の計画を開始し、同月中旬に中国人民銀行（PBOC）と中国銀行保険監督管理委員会（CBIRC）が発表した。この計画は、企業の流動性危機への対処に重点を置き、全国の金融当局に指針を提供するとともに、銀行融資に対する規制を一時的に緩和する。

これは市場救済に向けた中国の全力を挙げた取り組みを示すもので、易綱前総裁は市場救済が「ソフトランディング」になることを期待していた。数週間後、一連の中国の銀行が不動産に数千億ドルを投入すると発表した。これはこの計画の初期の成功だと考えられています。

具体的には、中国の6大国有銀行が1400億ドルを市場に投入する計画だ。上記の資金は主に不動産開発、顧客向け住宅ローン、合併・買収、サプライチェーンへの資金提供、債券投資に充てられます。

中国人民銀行は今年半ば、一連の方法で貸出金利の引き下げを開始した。また、16項目の救済策の一部の政策を2024年末まで延長した。

中国政府はまた、不動産部門への投資を促進することを目指し、大都市の多くの未開発地域を改修し、手頃な価格の住宅を建設する計画を承認した。また、初めて住宅を購入する人に対する金利の引き下げや、一部の都市での住宅購入の頭金の軽減など、いくつかの規制も緩和された。

銀行も住宅ローンを促進するために前例のない方法を考案した。今年初め、南寧、杭州、寧波、北京の一部の銀行は住宅ローンの借り手の年齢制限を80～95歳に引き上げた。つまり、70 歳の人も 10 年から 25 年の期間で借り入れできることになります。これは月々の借金返済の負担を軽減できるため、景気刺激策となります。

地元当局も救助活動に加わった。 2022年6月、四川省眉山市は今年の新築住宅購入に対する補助金を発表した。浙江省の温州市では、初めて住宅を購入する人は最初の3年間は利息のみを支払うことが認められている。安徽省の淮南市は、銀行に対し、初めて住宅を購入する人への融資を増やし、承認時間を短縮するよう要請した。

不動産会社自身も顧客を引き付けるために多くのインセンティブを提供しています。 2022年6月、小麦での支払いを受け付けていたセントラル・チャイナ・リアル・エステートは、河南省商丘市にある同社のリバーマンション・マンション・アパートプロジェクトの住宅の頭金として、農家に最大16万元（2万4000ドル）を提供した。数週間前には、開封市の別のプロジェクトで住宅を購入しようとしている人々に対しても、ニンニクでの支払いを受け入れると申し出ていた。

安徽省蕪湖市では、市郊外のマンションプロジェクト「ゴールデンスケールハウス」が、政府が設定した最低価格に固執する代わりに、契約締結後1カ月以内に最大23万元の修繕補助金を提供した。

しかし、中国の不動産市場はそれほど改善したとは考えられていない。先月発表された数字によれば、中国の新築住宅価格は9月まで3か月連続で下落した。

9月の不動産販売件数（延床面積ベース）も前年同月比で20％近く減少した。不動産投資は今年最初の9か月間で9.1%減少した。

住宅購入者は価格がさらに下がるまで待ちたいため躊躇している。こうした感情は状況を悪化させており、不動産開発業者は現金を調達し債務不履行を回避するために、より多くの住宅を販売する必要がある。

今週初め、国際通貨基金（IMF）は今年の中国の成長率予想を5.4％に引き上げた。しかし同機関は、中国経済は金融・不動産部門で依然として多くのリスクに直面していると警告した。同国不動産セクターは現在「依然としてかなり弱い」と彼らは述べた。

IMFは中国に対し、回復できない不動産会社を市場から撤退させるよう要請した。中国が弱体な企業の操業継続を容認していることが、業界の回復を妨げていると彼らは言う。

今週初めに香港で開かれた金融フォーラムで、中国人民銀行の張清松副総裁も不動産セクターが衰退していることを認めた。

「急激な下落を避け、予期せぬ結果を招くことのないよう、このスピードをより厳密にコントロールする必要があります。不動産市場の安定化に向けて、多くの政策を導入してきました。」同氏はまた、「投資と不動産を基盤とした古いモデルはもはや持続可能ではない」として、当局に対し経済成長を維持するための新たな方法を見つけるよう求めた。

ハ・トゥ（ロイター通信、ニューヨークタイムズ紙による）

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