不動産市場における利害調整、容易なことが困難に（後編）：競売落札後、宅地は放棄される

ハライコミューン（ハチュン）の中心住宅街は立地条件は良いのですが、家を建てに来る人は多くありません。

放棄された土地

2024年4月、ハーライコミューン（ハーチュン）の中央居住区は、41の農村地帯の土地使用権のオークションを297億8000万ドンの開始価格で開催しました。オークション終了後、これらの土地はすべて投資家によって購入され、オークションの総額は385億3000万ドンに達した。オークションにより、国家予算には開始価格と比較して最大87億5000万ドンの追加差額が生じることになる。一方、平均的に割ると、ここの土地1平方メートルあたりの価格は475万ドンとなり、この地域の人々の生活水準を上回ることはない。しかし、ハチュン県農業環境局が提供したオークション落札者リストによると、ハライ村の投資家はわずか3人だけだ。残りのほとんどは、イエンディン省、ホアンホア県、タインホア市、さらにはハノイの投資家です。

いつもの通り、オークションが成功してから1年以上経った今でも、交通の便がよく、ハライ村の中心部のすぐ裏手にあるにもかかわらず、この住宅街は依然として「静まり返った」状態が続いています。広大な地域の中で、建設中の家はほんのわずかです。これらの住宅所有者は、最初のオークション価格と比較して1区画あたり2,000万～5,000万ドンの価格差で投資家から土地使用権を買い戻すためにお金を使わなければならなかったと語った。この地域には、売地広告の電話番号が電柱に掲げられていたり、近隣の家の壁に書かれていたりすることが数多くあります。地元住民によれば、この場所の土地は平均して1平方メートルあたり600万ドンで売られており、最初のオークション価格より1平方メートルあたり200万ドン近く高いとのことだ。

ハチュン県農業環境局長グエン・ヴァン・ティン氏によると、同県では2024年に13の住宅地で165区画の住宅用地の使用権を競売にかけ、競売総額は開始価格より約390億ドン高い約1684億5000万ドンに達する予定だ。用地整地費用と技術インフラ投資費用を差し引いた後、国家予算は土地使用権オークションを通じて1,630億ドン以上を集めた。しかし、新しく競売にかけられた土地だけでなく、何年も前に競売に成功した土地でも、家を建てるために来る人の割合は高くなく、コミューンでは10％前後、中心地区エリアでは20％前後で推移している。

同様に、ティエウホア地区では、国道45号線からティエウホア町ディンタン村までの道路沿いの住宅地の技術インフラプロジェクトで、2024年5月から41の都市用地区画の住宅用地使用権のオークションが完了しました。落札後の総額は836億8000万VNDで、開始価格より224億8000万VND高かった。しかし、現在までにこの敷地全体で建てられた家はたった 2 軒です。この地域の住民によると、残りの土地はオークション価格より1平方メートルあたり150万〜300万ドン高い価格で売られているという。

地方だけでなく、 タインホア市内でも多くの計画区域ではすでに土地使用権のオークションが終了しているが、入居率は非常に低い。イオンモール（クアンタン区）付近からは、競売にかけられてから長い時間が経った土地が多くあり、住宅はまだまばらに建っている。さらに、ホアンダイコミューンでは、計画エリア12100で2024年から204の住宅区画の土地使用権の競売が完了しているが、これまでに建てられたのは1軒のみである...

社会問題

住宅管理・不動産市場局（建設局）のグエン・マイン・トゥアン局長によると、土地使用権オークションによる土地の割り当てと賃貸は、マイナスの状況を抑制し、地方予算の大きな収入源を補い、インフラに再投資し、省の社会経済開発目標に貢献しているという。しかし、何年も前に競売にかけられた計画地の入居率は依然として低いままです。タインホア市エリアでのこの割合はわずか20％程度で、市街地から離れた地区や地域ではわずか10％程度です。

ホアンダイコミューン（タンホア市）の計画地12100は2024年の競売に向けて完成しているが、これまでに建てられたのは住宅1棟のみである。

これは、同州で何千もの住宅地が放置されていることを意味する。投資家は依然として土地を買いだめして保有しており、価格が上昇して売却して利益を得るのを待っているため、不動産市場に潜在的なリスクをもたらしている。一方、低所得者や労働者、労働者にとって、土地価格が彼らが調達できる財源をはるかに上回るため、住宅用地を入手することは依然として困難である。

ナム・ンガン区ナム・ソン2地区（タインホア市）のグエン・ピ・フンさん（40歳）のケースのように。彼と彼の妻はフリーランサーで、収入は多くなく、3人の子供を育てなければならないため、今でも兄の家族と両親と一緒に暮らしています。フン氏はこう語った。「貯金と借金で、妻と私は将来家を建てるための土地を購入するために、多くの計画地を回りました。しかし、価格が高すぎて、小さな区画でも30億ドン近くかかり、妻と私には到底手が届きませんでした。公営住宅の購入を希望しましたが、なかなか手が届きませんでした。」

住宅用地を必要としているものの、計画地域で宣伝されている価格を支払うことができない人々がまだたくさんいます。一方、これらの土地が放棄されているにもかかわらず、利益を得るために土地を蓄えておく必要がある人々の間での売買という地下取引が依然として行われています。この事実は地価のさらなる上昇に寄与している。そして、本当に困っている人にとって、土地を購入することはさらに困難になります。

土地使用権オークションによる土地の割り当てと賃貸は双方向のものであり、国家予算の収入増加に貢献し、他の多くの経済分野の発展を促進し、不動産市場の健全な発展を確保することに貢献していることを確認する必要があります。しかし、多くの低所得世帯や労働者、そして本当に生活に困窮している労働者が依然として居住用の土地を購入できない状況にある一方で、土地が放棄されているという状況は、困難な社会問題となっている。国家と投資家の利益をいかに調和させ、大多数の人々の住宅用地問題を解決するかは、簡単な問題ではない。

文と写真：ドン・タン

最終記事：マクロ経済政策の必要性

出典: https://baothanhhoa.vn/hai-hoa-loi-ich-o-thi-truong-bat-dong-san-chuyen-de-hoa-kho-bai-2-sau-trung-dau-gia-dat-o-bi-bo-hoang-248348.htm