不動産市場における利害調整、容易なものから困難なものまで（第2部）：競売に勝った後、住宅地は放棄される

(Baothanhhoa.vn) - 土地使用権のオークションが成功した後、住宅が建てられた住宅地は多くなく、あるいは未完成の家が完成し人々が引っ越してきた。一方で、多くの低所得者や労働者、労働者にとって「店を開く」ための土地を持つことの夢は、依然として贅沢である。

ハライコミューン（ハチュン）の中心住宅街は立地条件は良いのですが、家を建てに来る人は多くありません。

その土地は放置されたままになっている。

2024年4月、ハーライ村（ハーチュン地区）の中心居住地区で、41の農村住宅地区画の使用権を競売にかけた。開始価格は297億8000万ドンだった。競売後、投資家らはこれらの土地区画をすべて購入し、総額385億3000万ドンで落札した。競売により、国家予算は開始価格より87億5000万ドン増加した。ここの住宅地は1平方メートルあたり平均475万ドンで、この地域の人々の生活水準とそれほど変わらない。しかし、ハーチュン地区農業環境局が提供した落札者リストによると、ハーライ村の投資家はわずか3人だ。残りの投資家の大部分は、イエンディン区、ホアンホア区、タンホア市、さらにはハノイの出身者である。

よくあることですが、落札から1年以上が経過した現在も、ハライ集落中心部のすぐ裏手という便利な立地にもかかわらず、この住宅街は「静まり返った」状態が続いています。広大なエリアに建設中の住宅はわずか数軒しかありません。これらの住宅所有者は、当初の落札価格から1区画あたり2,000万～5,000万ドンの値上げで投資家から土地使用権を購入せざるを得なかったと語っています。エリア一帯には、売地の広告を示す電話番号が電柱や隣家の境界壁に多数貼られています。地元住民によると、この地域の土地1平方メートルあたりの平均価格は現在600万ドンで提示されており、当初の落札価格より200万ドン近く高いとのことです。

ハチュン県農業環境局長のグエン・ヴァン・ティン氏によると、2024年、同県では13の住宅地区で165の住宅区画の使用権が競売にかけられ、落札総額は約1684.5億ドンに達し、開始価格より約390億ドン高くなった。用地造成費や技術インフラへの投資を差し引いた後、土地使用権の競売を通じて国家予算は1630億ドン以上を集めた。しかし、新しく競売にかけられた土地だけでなく、何年も前に競売にかけられた土地でも、家を建てるために来る人の割合は高くなく、コミューンでは約10％、県の中心部では約20％で変動している。

同様に、ティエウホア地区では、国道45号線からティエウホア町ディンタン村に至る道路沿いの住宅インフラ整備事業において、2024年5月から41区画の市街地用地の住宅用地使用権の競売が終了しました。競売落札総額は836億8000万ドンで、開始価格より224億8000万ドン高くなりました。しかし、この土地全体では、現在までに2棟の住宅しか建設されていません。この地域の住民によると、残りの土地は競売価格より1平方メートルあたり150万～300万ドン高い価格で売りに出されているとのことです。

地方だけでなく、 タンホア市でも多くの計画地が既に土地使用権を競売にかけられており、入居率は依然として低いままです。イオンモール（クアンタン区）周辺でも、多くの土地が既に競売を終えて久しいものの、住宅の建設は依然としてまばらです。さらに離れたホアンダイ村では、204区画の住宅用地を含む12,100区画の計画地が2024年から土地使用権を競売にかけられていますが、現在までに建設された住宅はわずか1棟です。

社会問題

建設省住宅不動産市場管理局長のグエン・マイン・トゥアン氏によると、土地使用権オークションによる土地の割り当てと賃貸は、悪質な慣行を抑制し、地方歳入に大きく貢献し、インフラへの再投資を促し、省の社会経済開発目標の達成に貢献しているという。しかしながら、過去数年間にオークションで落札された予定地の入居率は依然として低く、タインホア市では約20%、市街地から離れた地区や地域では約10%にとどまっている。

ホアンダイ村（タンホア市）の1万2100平方メートルの土地は2024年に競売にかけられる予定だったが、今のところそこに建てられたのは1軒の家だけだ。

これは、省内で数千もの住宅用地が放棄されていることを意味します。投資家は依然として土地を買い占め、価格上昇を待って売却益を得ようとしており、不動産市場にとって潜在的なリスクとなっています。一方、低所得者、労働者、そして労働者にとって、土地価格が彼らの調達可能な資金をはるかに上回る状況が続いているため、住宅用地へのアクセスは依然として困難です。

タンホア市ナムガン区ナムソン2地区に住むグエン・フィ・フンさん（40歳）の例を見てみましょう。彼と妻はフリーランスで働いており、収入は多くなく、3人の幼い子どもを育てているため、今も兄の家族と両親と同居しています。フンさんはこう語ります。「貯金と借金を重ね、妻と私は将来家を建てるための土地を購入するために、多くの計画地を回りました。しかし、土地の価格が高すぎて、小さな土地でも30億ドン近くかかり、妻と私には到底手が届きません。一方、公営住宅の購入を申し込むのも、私たちにとっては非常に困難です。」

住宅用地を必要としているにもかかわらず、計画地で提示されている価格に手が届かない人々が依然として多くいます。一方、放棄された土地では、利益を得るために土地を蓄えたい人々の間で、闇取引が依然として行われています。こうした状況が、地価の高騰を助長しています。そして、真に住宅を必要としている人々にとって、住宅用地の取得はさらに困難になっています。

土地使用権オークションという形態を通じた土地の分配と賃貸は、国家予算の増収に貢献し、他の多くの経済セクターの発展を促進し、健全な不動産市場の確保にも寄与する双方向の取り組みであることは、断言できる。しかしながら、多くの低所得世帯、真のニーズを持つ労働者、労働者が住宅用地を購入できない一方で、放置された土地の問題は、困難な社会問題となっている。国家と投資家の利益をいかに調和させ、大多数の人々の住宅用地問題をどのように解決するかは、決して容易な問題ではない。

文と写真：ドン・タン

最終記事：マクロ経済政策の必要性

出典: https://baothanhhoa.vn/hai-hoa-loi-ich-o-thi-truong-bat-dong-san-chuyen-de-hoa-kho-bai-2-sau-trung-dau-gia-dat-o-bi-bo-hoang-248348.htm