今後3～6か月の不動産業界にとって最大の頭痛の種を明らかにする

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債券満期による圧力

ハノイ証券取引所（HNX）はこのほど、2022年9月16日から2023年1月31日までの期間に債券の元本と利息の支払いが遅れている発行企業のリストを発表した。このリストによると、54の企業が債券の元本と利息の支払いに遅れている。そのうち34社は不動産・建設分野で事業を展開しています。

金額で言えば、これらの組織の債券は約23兆ドン相当が2023年に満期を迎え、そのうち90%は不動産事業からのものだ。

多くの部隊は債券を支払うための資金源を確保する方法を見つけなければなりません。たとえば、No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland - 株式コード: NVL) は、海外のパートナーと債務株式スワップ契約を再編し、交渉しました。したがって、投資家は、対応する数の債券とワラントをキャンセルする代わりに、Novaland のメンバー企業 2 社 (Thanh Nhon Real Estate Investment Company Limited と Mui Ne General Investment Joint Stock Company) の株式の一部を受け取ることになります。

もう一つの事例として、Duc Long Gia Lai Group Joint Stock Company（コード：DLG）も、2022年12月30日までに1,800億VNDを超える元本と利息を投資家に期日までに支払うことができない。同社は債券保有者と支払い期間の延長について交渉し、合意している。

VnDirect Securitiesの調査によると、債券満期のピーク期に入る今後3～6か月間、不動産事業の流動性は大きな圧力にさらされることになるという。

推定値によれば、2023年第2四半期には約37,642億ベトナムドン（前年同期比306.4%増）、2023年下半期には65,905億ベトナムドン（13.3%増）の不動産社債が満期を迎える。

Hé lộ điều khiến doanh nghiệp bất động sản đau đầu nhất trong 3-6 tháng tới - 1 — 今後3～6カ月は債券の満期ピーク期に入るため、不動産事業は流動性圧力に直面している（写真：ハ・フォン）。

前向きな動き

2月17日に首相が議長を務めた全国オンライン会議の後、政府は不動産市場に関するいくつかの解決策に関する決議案を発表した。

一つ目は、困難に直面している企業に対する元本と利子の支払いを延長する提案だ。 2つ目は、実現可能な融資計画のある不動産プロジェクトや資金力のある顧客への融資を継続し、融資金利を引き下げることです。 3つ目は、2013年から2016年に発行された30兆ドンのパッケージと同様の、社会住宅と労働者住宅のための110兆ドンの融資パッケージの提案です。

さらに、法令65号の最新の改正案では、発行された債券の延長交渉を許可し、発行条件の一部を緩和することが提案されている。

専門家は、これらの政策が実施されれば、短期的には不動産事業の流動性圧力を軽減するのに役立つだろうと述べている。

ベトナム不動産ブローカー協会副会長のグエン・チ・タン氏によると、元本と利息を支払うことができない企業には、特に債券の再編計画が必要だという。

企業が期限が迫っているのに再編されない債券を保有している場合、銀行にとって潜在的なリスクとなります。銀行が融資を希望する場合、企業は実行可能な再建計画を持ち、債務返済能力を実証する必要があります。

SSI Fund Management Company Limited (SSIAM)の投資戦略担当ディレクター、バリー・デイビッド・ワイスブラット氏は、 VTVに出演し、債券発行の取り扱いは各企業と債券の種類によって決まると語った。

短期的には、企業は数年間の融資の再編、資産やプロジェクトの売却を検討することができます。長期的には、格付け要件や投資家規制がある場合、法令65号を適用することは社債市場にとって非常に有益となるでしょう。

今後、企業が流動性難を乗り越えるのを支援することに加え、住宅購入者の信頼を回復することも、不動産市場を「反転」させるための緊急の課題です。

Batdongsan.com.vnの副社長クオック・アン氏は、景気刺激策を通じて信頼感への圧力を軽減するためのきっかけが必要だと述べた。例えば、過去には、30兆ドンの支援パッケージと年5〜6％の金利により、社会住宅セグメントは市場の取引習慣の再構築に貢献しました。そこから市場は回復し始めました。

現在、社会住宅と労働者住宅向けに提案されている110兆ドンの融資パッケージも同様の効果を生み出すと期待されている。

しかし、不動産事業の財務状況には明るい兆しもある。 VNDirect が不動産企業 210 社（上場企業 118 社、非上場企業 92 社を含む）の財務報告書に基づいて行った分析によると、上場不動産企業の財務状況は現在、2011 ～ 2013 年の期間よりも良好であることがわかりました。

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