約1500戸のアパートの所有権証明書が「保留中」となっている。
グエン・ビン・チャン氏（トゥドゥック市レキシントン・アパートメント複合施設23.06号室の所有者）は、2015年3月にノバ・レキシントン不動産株式会社（ノバ・レキシントン社）から同室を購入しました。2016年4月、チャン氏はノバ・レキシントン社から同室の所有権証書を受け取りました。それから7年以上が経過したにもかかわらず、チャン氏の同室を含むこの複合施設内の約1,500戸の同室他の人の部屋が所有権証書をまだ発行されていません。
レキシントンのアパートの住民たちは、土地所有権証明書の発行を求めて、土地登記所を提訴している。
特筆すべきは、チャン氏によると、2020年12月31日、ホーチミン市天然資源環境局のグエン・トアン・タン局長が、ノヴァ・レキシントン社に対し、建物内のマンション購入者の土地所有権証明書（ピンクブック）の発行手続きを行うため、土地登記所に書類を提出するよう求める文書番号11902を発行したことである。同局はまた、土地登記所に対し、書類を受け取り、規定に従って購入者に土地所有権証明書を発行することを検討するよう指示した。しかし、土地登記所は天然資源環境局の指示に従う代わりに、チャン氏と建物内の他の1000人以上のマンション所有者に証明書を発行しない理由として様々な理由を挙げた。これに憤慨したチャン氏は、住民を代表して土地登記所を提訴し、土地所有権証明書の発行を要求した。
タインニエン紙の取材に対し、アパートの約1,500世帯を代表するD.T.H.氏は、特に23.06号室、そしてレキシントンアパート全体のアパートに所有権証明書を発行することは、住宅購入者の正当な権利を保護し、ホーチミン市の不動産プロジェクトの障害を解消するための実際的な措置であると述べた。同氏は、所有権証明書がないためにアパートの価値が大幅に下落し、低価格でも売れなくなっていること、また銀行に抵当に入れることもできないことを説明した。
「土地登記所が市民への土地所有権証明書の発行を拒否しているのは根拠がなく、市民の正当な権利を侵害するものです。さらに、これは国家歳入の損失にもつながります。もし文書番号11902に基づいて土地所有権証明書が発行されれば、国家予算は約220億ベトナムドンの損失となるでしょう」と、D.T.H.氏は不満を表明した。
ノヴァ・レキシントン社の代表であるダン・トゥイ・フオン・タオ氏は、このプロジェクトはホーチミン市人民委員会が承認した1/500スケールの計画に従って建設されたと述べた。 建設省は検査を行い、その使用を承認した。トゥドゥック市人民委員会は住宅所有権証明書を発行した。建物は本来の目的で使用されており、すべての財政的義務を履行しているため、住宅購入者への所有権証明書の発行条件をすべて満たしている。約1,500戸のアパートの所有権証明書の発行ができなかったことで、住民の不満が高まり、集会が開かれ、同社に対する強い抗議が起こった。これは同社の事業にも悪影響を与えた。
レキシントン・アパートメント・コンプレックスは孤立した事例ではない。ビンタイン区のサンワ・パール・アパートメント・コンプレックスの数百世帯も、所有権証明書の処理を怠ったとして土地登記所を訴えると脅迫している。ある住民によると、このプロジェクトは数年前に投資家に引き渡され、使用が開始された。2022年4月、ホーチミン市人民委員会は投資家が追加の財政義務を履行できるよう、プロジェクトの土地価格を承認した。その後、ホーチミン市税務局は、ホーチミン市人民委員会が承認した価格に基づいて追加の財政義務を決定し通知できるよう、土地の地籍情報の移転を求める文書を土地登記所に繰り返し送付した。しかし、現在に至るまで、税務局は土地登記所からこの情報を受け取っていない。このため、このコンプレックスの各アパートの所有権証明書の発行がいつまでも遅れている。
「ホーチミン市人民委員会が通達や指示を出したにもかかわらず、下級機関がそれを実行していない理由が理解できません。これは市民の正当な権利を侵害し、予算の損失につながっています。なぜなら、税金や登録料の徴収に加え、投資家から5000億ベトナムドン近くの土地使用料が徴収されたからです」と、ある住民は憤慨して語った。
顧客は誠意をもって行動しているのだから、土地の所有権証書を発行すべきだ。
ホーチミン市天然資源環境局の統計によると、現在、市内には土地所有権証明書がまだ発行されていない住宅が約81,000戸ある。同局はまた、住宅購入者への土地所有権証明書の発行を進めるプロジェクトを分類した。これらのうち、8,372戸は納税通知を受け取っており、所有者からの納税を待っている。19,958戸は土地所有権証明書の手続き中だが、追加の財務義務を完了するために一時的に中断されている。18のプロジェクトの10,277戸は、進行中の検査と調査のために土地所有権証明書の発行手続きが一時的に中断されている。8,918戸は、新しいタイプの不動産に関する規制のために土地所有権証明書が発行されていない。4,657戸は、集合住宅の共有地利用区域の再定義、未払い金の回収、住宅購入者の適格性の確認などの障害のために土地所有権証明書が発行されていない。さらに、28,907戸の住宅については、開発業者または住宅購入者が必要な書類を提出していないため、土地所有権証明書が発行されていない。天然資源環境省は、今年中に約41,000戸の住宅に対して土地所有権証明書を発行する予定である。
実際、最近の経験から、土地所有権証明書の申請に必要な手続きを行う際、多くの人がさまざまな理由で却下されていることがわかっています。例えば、州機関による申請の遅延、書類の不備、開発業者による建築違反などです。しかし、TMC LAWYERSのマネージングディレクターであるトラン・ミン・クオン弁護士によると、レキシントン、サンワ・パール、その他多くのマンションの住民は、購入価格の最大95%を支払っています。顧客は、規定の様式に従って、土地所有権証明書の申請を完全かつ正確に提出しています。したがって、土地登記所が住民に土地所有権証明書を発行することを拒否することは、法律違反であり、人々の正当な権利と利益を侵害するものです。
管轄の国家機関からの指示や命令にもかかわらず、人々が土地所有権証明書を交付されないという事実は、彼らがその結果を負わなければならないことを意味し、一部の現職官僚に見られる根拠のない恐怖心に基づく安全至上主義的な考え方の犠牲者となることを意味する。
弁護士ホアン・ヴァン・フン
「開発業者の違反行為と、住宅購入者への土地所有権証明書の発行を切り離して考える必要があります。開発業者に過失があれば罰せられるべきですが、土地所有権証明書を保留して人々を人質にすることは許されません。顧客は善意で行動しており、生活を安定させ、銀行から事業融資を受けるために不動産を担保にしたり、特に不動産価値の低下を防ぐために、土地所有権証明書の発行が必要です。市がこれらの証明書の発行を加速させなければ、今後同様の訴訟がさらに多く発生する可能性があります」と、弁護士のクオン氏は述べた。
ホーチミン市弁護士協会のホアン・ヴァン・フン弁護士も、レキシントンのようなアパートの購入者に所有権証明書を発行することは問題を解決するだけでなく、州の政策にも合致しており、不正行為を正当化するものでもなく、法律に違反するものでもなく、州の正当な権利と利益を侵害するものでもないと考えている。
「問題の本質は、法律や制度にあるのではなく、無関心な態度、失敗を恐れる気持ち、行動をためらう姿勢から生じる障害にある。政府が国民の正当な権利と利益を真に尊重するならば、国民の利益になるような形で障害を解決する方法を見つけるはずだ」と、弁護士のフン氏は述べた。
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