土地評価における剰余金の計算方法を調整する提案

[広告_1]

具体的には、ベトナム不動産協会（VNREA）の文書には、第5d条第2項a、b点の改正案など、剰余金方式による土地価格の決定の手順や内容の問題に関する重要な内容が多数記載されています。

具体的には、ポイント a では、土地区画または土地エリアの総開発収益が、比較法に基づき、事業実施期間中の譲渡価格、賃貸価格の見積額、譲渡価格と賃貸価格の変動に基づき、販売時期、販売率、入居率などの他の収益創出要因を考慮して決定されます。

b 点では、総開発収益を決定するための比較方法の適用において、承認された詳細な建設計画に従って技術インフラに投資された、または建設に投資された土地区画および土地面積との比較条件を確保する必要があります。

VNREAは、第5d条第2項d点について、次のように改正および補足することを提案している。「省人民委員会は、現地の実情、各プロジェクトの規模および性質に基づき、工期、工事進捗状況、広告および販売費用を具体的に規定するものとする。投資家の利益は、事業リスク要因および自己資本および借入資本を含む資本コストを考慮するものとする。」

土地評価における水平尺度の計算方法を調整する提案、図1 — 残余法は土地評価において不可欠であると考えられています。

VNREAは、第5d条第3項のa点およびb点についても改正を提案している。a点は、「建設投資費用には、技術インフラ、社会インフラ、住宅建設、その他の建設工事の建設費用、設備費、建設投資コンサルティング費用、プロジェクト管理費用、投資実施プロセス中に発生するその他の費用が含まれる。建設投資費用には、建設投資期間中の物価上昇率を考慮する。」と改正される。

b 点に関する修正案は以下のとおりです。「事業費用には、広告宣伝費および販売費、事業リスクおよび資本コスト（自己資本および借入資本を含む）、ならびに販売および事業プロセスにおける投資家管理費用を考慮した投資家利益が含まれます。広告宣伝費および販売費は、地域平均に基づき収益に対する割合として算出されます。投資家利益は、事業リスクおよび資本コスト（自己資本および借入資本を含む）を考慮し、土地および技術インフラの建設にかかる総投資費用、ならびに土地使用料および地代金に対する割合として算出されます。」

さらに、VNREA は、土地価格調整係数の適用方法、土地価格に影響を与える要因、農地に収益法を適用するための情報、土地価格調整係数法に従って土地価格を決定する手順と内容など、政令 44 のその他の多くの内容も提案しました...

政令44号に関しては、天然資源・環境省が最近、最新の改正案に余剰金方式を追加しました。

したがって、現在、土地評価には、直接比較法、控除法、収益法、剰余法、地価調整係数法の5つの方法があります。7月に天然資源環境省が提出した本政令のいくつかの条項に対する修正案および補足において、剰余法と控除法の2つの方法が削除されました。

意見募集のために公表されたばかりの最新の草案では、天然資源環境省は比較法、所得法、土地価格調整係数法という他の3つの方法に加えて剰余金法を追加した。

剰余金方式とは、不動産プロジェクトの（想定）収益から推定費用を差し引いた金額を基に、管理機関が企業が納付すべき土地税額を計算する方式です。しかし、2014年以降、約90%の不動産プロジェクトにおいて、土地使用料の算定に剰余金方式が主に採用されています。
剰余金方式を適用しない改正案は不合理である。この方式を廃止する提案は、新規物件の供給停滞、事業の困難化、住宅価格の下落など、不動産市場へのさらなる悪影響につながるのではないかと多くの専門家が懸念している。

[広告2]
ソース