金利が急落しているのに、なぜ不動産市場は依然として低迷しているのか？

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金利は下がっているが、人々はまだ借金をしない

2023年9月現在、多くの銀行の住宅ローン金利は10%を下回っています。Big 4グループの中では、BIDV銀行はわずか年7.8%、VietcombankとAgribankはわずか年8%、Vietinbankは年8.2%という魅力的な金利となっています。

民間商業銀行も、住宅購入者への「資金注入」を目的として金利を大幅に引き下げています。MB銀行の貸出金利は年7.5%、HD銀行は年8.2%、テックコム銀行、エクシム銀行、 ACB銀行、TP銀行、MSB銀行はいずれも年8.5%です。

ただし、銀行の年10%未満の金利は最初の1年間、あるいは3～6ヶ月間のみ適用され、その後はBig 4グループでは変動金利が年10.5～12%の範囲で変動します。民間商業銀行グループでは、変動金利は年12～15%の範囲で変動します。

銀行金利はコロナ禍以前と同等かそれ以下の水準まで大幅に低下しているものの、国民や不動産投資家の関心は依然低い。

ホーチミン市タンビン区在住のトラン・チュック・ニュー・トゥイさんは、家族で10区ホアハオ通りに60億ドンで新築住宅を購入する予定だと語った。銀行から約25億ドンの借り入れが必要だが、夫と収入が減少しているため、融資を慎重に検討しているという。

「今の金利だと、25億ドンを借りると、夫と私は毎月約3,300万ドンの元金と利息を支払わなければなりません。私たちの月収はわずか5,000万ドン程度なので、これは現時点ではかなりの負担です。銀行から借りて新しい家を購入したら、子供たちを養うお金が残らなくなってしまいます」とトゥイさんは言います。

トゥイさんによると、2022年末以降、夫婦の総収入は約20%減少しており、銀行からの借り入れにあまり興味がなくなったという。

トゥイ氏だけでなく、ホーチミン市の多くの人々や投資家は、銀行金利がより「手頃」になったにもかかわらず、現段階では不動産購入のための借入に関心を示していません。彼らは、収入の減少が、現時点で借入をためらう大きな要因だと考えています。

ホーチミン市の多くの不動産業者の代表者は、企業の売上高は依然として「低迷」しており、流動性も低迷していると述べた。マンションやタウンハウスの取引件数は過去5年間で最低水準にとどまっている。投資家や住民の心理は依然として非常に「慎重」である。

銀行は「余剰資金」を抱えているが、企業はそれにアクセスするのが難しい

DKRAベトナムのファム・ラム総裁は、居住用の住宅を購入したい人にとって、銀行が非常に魅力的な金利を提供している今は絶好の時期だと述べた。一方、企業の観点から見ると、融資を受けるのは依然として困難だとラム氏は述べた。

林氏によれば、銀行は融資に「慣れてきた」ものの、不動産事業はプロジェクトの法的手続きを完了させる上で多くの欠陥があるため、依然として資金調達が困難であるという。

「プロジェクト実施のための資金調達は、常に法的なボトルネックに直面します。法的手続きが完了しなければ、企業は融資を受けることができません。これは不動産市場全体に共通する問題です。銀行が資金余剰を抱え、不動産事業者が資金を渇望しているにもかかわらず、両者が依然として互いを見つけられないのも、このためです」とラム氏は述べた。

ラム氏によると、銀行、企業、関係機関は、残された問題の解決に向けて共通の声を見つけようとしている。彼は、近い将来、不動産市場にさらなる明るい兆しがもたらされることを期待している。

VTCニュースに対し、 BIDV銀行の幹部は、経済が多くの困難に直面しており、人々のビジネス、貿易、商業活動も「低迷」していると述べた。低金利にもかかわらず、不動産取引と販売も減少している。

「市場における不動産取引量は急激に減少しており、顧客からの融資需要はそれほど高くありません。銀行金利の高低は、ごくわずかな要因に過ぎません。重要なのは、人々が売買や取引を行わなければ、銀行は融資できないということです」と、リーダーは述べた。

BIDVの代表者によると、銀行自体が「余剰資金」を抱えているため、個人や企業への融資に積極的だという。しかし、人々が売買や取引を行わなければ、市場に「資金を注入」することは非常に困難になるだろう。

ベトナム不動産協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長によると、銀行は「余剰資金」を抱え、企業は資金を必要としているにもかかわらず、銀行と不動産業界はまだ互いを見つけられていないという。

ディン氏は、最近、国家銀行が多くの金利引き下げや優遇融資パッケージを通じて企業を調整し、支援する努力をしているとコメントした。しかし、不動産業は「健全性」が弱体化しているため融資条件を満たせず、企業と銀行は依然として「会うのが困難」である。

具体的には、資金調達の資格があり、資本吸収力も備えている一部の企業が法的問題に直面しています。一方、資金調達の準備はできているものの、金利が企業の許容度に比べて依然として高いため、資本吸収に困難を抱えている企業もあります。

さらに、一部の企業は過去の多くの負債のために、資本にアクセスするための評価ラウンドを通過する資格がまだなく、それが銀行にとってリスクとなっています。

VARSの代表者によると、不動産事業が新たな資金源を吸収するためには、市場の問題を徹底的に解決する必要がある。

銀行融資や社債などの一般的な資金調達源に加えて、他の金融商品（不動産投資ファンド - REIT、住宅貯蓄基金、不動産証券化など）や他のチャネル（直接および間接の外国投資）からの資本源を開発、誘致し、効果的な運用を確保するためのメカニズムとポリシーが必要です。

同時に、当局は合法的な不動産事業を保護するための政策も策定する必要があります。不動産を含む経済のあらゆるセクターに資本を投入する必要があります。

国立銀行のダオ・ミン・トゥ副総裁は、銀行システム全体が「余剰資金という病気を治療しなければならない」と述べた。
ベトナム国家銀行の最新統計によると、2023年6月末までの国民貯蓄預金は63億8千万ベトナムドンに達し、2022年末と比較して8.82％増加した。このように、国民預金は2022年10月以来継続的に増加している。
5月と比較して、銀行システムにおける国民の預金は35兆3,410億ドン増加しました。2022年末と比較すると、銀行の貯蓄預金は429兆ドン以上増加しました。
しかし、銀行に預金するお金の流れが継続的に増加しているのとは対照的に、銀行からの融資の流れは鈍く、信用の伸びは過去10年間で最低となっています。
2023年8月末までに、経済信用は約125.6億VNDに達し、2022年末と比較して5.33％増加し、前年同期と比較して9.87％増加しました。
貸出金利は低下傾向にあります。現在、信用機関システムの流動性は潤沢であり、信用拡大の余地は依然として大きく残されています。具体的には、システム全体で約9%、つまり1兆VND相当の信用拡大の余地が残っています。

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