住宅ローン金利は前例のない低水準

変動金利は住宅購入者にとって依然として大きな課題である

住宅ローン市場は、商業銀行が年間3.88%という記録的な低金利で、総額数十兆ドンに上る一連の優遇融資パッケージを同時に立ち上げた今日ほど活況を呈したことはありません。

優遇融資パッケージが溢れる

2025年5月初旬、住宅ローンを必要とする人物を装った国老東新聞の記者が、優遇融資パッケージについて知るために複数の商業銀行を訪問した。ベトナムのトゥオンティン商業銀行（VietBank）では、コンサルタントが「0％金利ローン - すべてがスムーズに」パッケージを導入しました。このパッケージでは、金利はわずか年3.99％から始まり、ローン期間は最長380か月で、最初の60か月は元金返済が不要です。この銀行は、関連プロジェクトのアパートを購入する顧客向けに、最初の1か月間の利息を免除し、最初の1年間の次の11か月間は年8％の利息を適用する特別プログラムも用意しています。優遇期間終了後は、融資期間に応じて定期的に金利が調整されます。

ベトナム農業農村開発銀行（ アグリバンク）も、公務員、公務員、労働者である35歳未満の個人顧客向けに2025年末まで優遇プログラムを実施する予定で、これに遅れをとっているわけではない。

顧客は購入予定の住宅を担保にすることができ、最初の3年間は年5.5%の固定金利、融資限度額は資本必要額の最大75%、融資期間は最長40年となります。特に、最初の 60 か月間は元金の支払いが免除されます。

最近の不動産価格の高騰は、優遇融資パッケージの効果を妨げる障壁となっている。写真：ラム・ジャン

ACB、BIDV、Vietcombank、VIB、VPBank、HDBank、MB、 SHB 、LPBank など他の多くの銀行も、第一段階では金利 3.88% または 3.99%、最初の 2 ～ 3 年間は固定金利 5.5% の優遇融資パッケージを積極的に実施しています。

特に、 HDバンクは最長50年の期間の社会住宅ローンパッケージを提供しており、月収1,500万VND未満の人々が1日わずか20万VNDの分割払いで住宅を所有できるように支援し、借り手が効果的に財務のバランスを取れるようサポートしています。

アジア商業銀行（ACB）個人顧客部門のディン・ティ・トゥー・タオ副部長は、35歳未満の顧客向けに年利5.5％からの優遇融資パッケージを実施してからわずか2か月で、ACBは約2兆ドンを融資したと語った。

不動産購入のために借入を検討しているホアイ・ナムさん（ホーチミン市ビンタイン区在住）は、銀行がこれほど競争力のある金利で不動産購入のための優遇融資パッケージを一斉に多数立ち上げるのは滅多にないことに驚きました。ナムさんはホーチミン市でアパートを購入し、賃貸に出したり、長期的な土地投資をすることを検討している。

「一部の銀行では、優遇金利期間を延長し、融資期間を最長30～50年、さらには元金返済猶予期間を最長5年まで延長していることに気づきました。これらの条件は非常に魅力的ですが、不動産価格が短期間で急騰していることもあって、まだ適切な不動産を見つけられていません」とナムさんは語りました。

変動金利によるリスク

優遇融資パッケージは多くの機会をもたらすが、一部の専門家は、借り手は優遇期間後も変動金利によるリスクに直面すると指摘している。なぜなら、すべてのローン パッケージには、12 か月の定期預金金利に 3.5% ～ 5% のマージンを加えたものに基づいて計算され、年間 11% ～ 13% で変動する優遇後金利条項があるからです。住宅ローンは通常 20 年以上に及ぶため、借り手が十分な調査を行わないと変動金利によって大きな経済的プレッシャーがかかる可能性があります。

ディン・ティ・トゥー・タオ氏は、安定した資本源を持つ大手銀行は、12か月または24か月の貯蓄金利に3％以上のマージンを加えた優遇金利を適用することが多いと述べた。一方、一部の小規模銀行では変動金利や自主基準金利を適用する場合があり、キャンペーン後の金利は大幅に高くなります。

金融専門家のグエン・トリ・ヒュー博士は、変動金利は借り手にとって大きな課題であると警告した。猶予期間が過ぎると、特に収入が限られている家庭では、借金返済の負担が急激に増加する可能性があります。

そのため、彼は住宅購入者に対し、リスクを避けるために、総債務返済額（元金と利息）が月収の50%～60%を超えないようにすることをアドバイスしています。この比率が70%～80%に達すると、変動金利が急激に上昇したときに借り手は大きなプレッシャーにさらされることになります。 「借り手は金利の『罠』に陥らないよう、金利調整メカニズム、早期返済手数料、その他の費用を含む条件を注意深く検討する必要がある」とヒュー氏は強調した。

ホーチミン市経済大学のル・ダット・チ博士は、資本動員コストが上昇すると、銀行は金利リスクを借り手に転嫁する可能性があると述べた。このリスクを回避するために、彼は借り手に対し、安定した投入資本価格と透明な融資条件を持ち、インセンティブ後の金利が妥当な水準であることを保証できる大手銀行を選択するよう助言した。ローン パッケージを比較し、インセンティブと関連コスト後の金利範囲を理解することは、借り手が慎重に検討する必要がある重要な要素です。

しかし、ディン・ティ・トゥー・タオ氏は住宅ローン市場は大きく改善したと評価した。銀行は金利で競争するだけでなく、法的アドバイス、融資条件の拡大、柔軟な返済期間の調整、適切な支払いスケジュールの構築などの付加価値も提供します。 「プロモーション後の金利が高すぎる場合、顧客はより良い条件の他の銀行にローンを移すことができます」とタオ氏は指摘した。

信用の伸びは予想ほどではない

銀行業界は2025年に、市場に投入される25兆VNDに相当する約16％の信用成長を目指している。国家銀行によると、2025年4月中旬までに、システム全体の信用の伸びは、2024年末と比較して約3.95％に達する見込みだ。ホーチミン市だけでも、2025年2月末時点の不動産信用残高は、同市全体の未払い債務総額の約28％を占め、昨年末と比較して1.15％増加した。そのうち、住宅ローン残高（社会住宅、商業住宅を含む）は0.67％増加しました。

しかし、銀行は住宅ローンを積極的に推進しているものの、伸び率は期待どおりには伸びていない。レ・タン建設貿易会社のレ・ヒュー・ギア会長は、主な理由は供給不足だと語った。不動産を購入するためのローンの需要は非常に大きく、銀行からの資本も豊富ですが、市場に出ている新しいプロジェクトの数は非常に限られています。 「最大の問題は依然としてプロジェクトに関する法的手続きです。手続きの簡素化に向けた多くの取り組みは行われてきましたが、政策から実務への導入には依然として多くの障害が存在します。2025年には多くのプロジェクトが販売開始手続きを完了するのが難しく、新商品が登場するのは2026年以降になるでしょう。商品が不足すれば、銀行の資本支出需要も急増しにくくなるでしょう」とギア氏は分析しました。

出典: https://nld.com.vn/lai-suat-vay-mua-nha-thap-chua-tung-co-196250509220950946.htm