チャン・ティ・フオン・リエンさん（ナムディン省ナムディン市）は、大学1年生の息子のためにホアンマイ区とハイバチュン区に新築または中古のアパートを購入する必要があったため、1か月以上もの間、 ハノイの知人や不動産仲介業者に、寝室2部屋、バスルーム2部屋、キッチン1つ付きのアパートを探すのを手伝ってくれるよう頼み続けてきた。
予算が20億ドンしかなかったため、知人やブローカーに頼り、生地のトレーダーも務めた。リエンさんは、商品を購入するためにニンヒエップ市場（ハノイ市ジャーラム）に頻繁に通い、コストを削減し、適切なエリアを見つけるために、積極的にアパートやプロジェクトを探しました。
アパート仲介業者も顧客獲得のためにさまざまなトリックを使います。 （写真：Ky Phuong）。
しかし、ブローカーを尋ねて紹介されてから1か月以上経った後、リエンさんは、同じ地域、同様の場所、同じプロジェクトに対して、ブローカーが以前の所有者またはプロジェクト所有者が提示した価格と大きく異なる価格を提示したことを知り、ショックを受けました。
典型的には、ローズタウンアパートメントプロジェクト（ハノイ市ホアンマイ区ゴックホイ79番地）では現在、投資家は面積71～78㎡の2ベッドルームアパートメントを24億VNDで提供しています。 3ベッドルームのアパートメント、面積88〜104㎡、価格は28億VNDから（1㎡あたり3180万〜3380万VND以上）。
リエン氏によると、購入者の心理を理解しているブローカーは、投資家が提示した価格に比べて、アパートの価格を1平方メートルあたり数百万から数千万ドンまで高く設定しすぎて、住宅を必要としている人々が住宅を見つけるのを非常に困難にしているという。
「ブローカーが価格を高くしすぎると、本当に家を買いたい人はずっと高い価格で買わなければならなくなる。なぜなら、住宅購入者は投資家から直接購入できず、ブローカーや取引フロアを経由しなければならないからだ」とリエン氏は語った。
この内容を明確にするために、VTC NewsはThe Terra - An Hungアパートメントビル（ハノイ、ハドン、ラケ、アンフン市街地）の価格を調査しました。したがって、アパートの面積は74平方メートル、ベッドルーム2室、バスルーム2室、バルコニー2つで、投資家は28億ドン（1平方メートルあたり3,740万ドン以上）の販売価格を提示しています。 2 ベッドルーム、2 バスルームのアパートメント、面積 82 m2、価格 31 億 VND (1 m2 あたり 3,750 万 VND に相当)。 3 ベッドルーム、3 バスルームのアパートメント、面積 90 ㎡、価格 35 億 VND (1 ㎡あたり 3,880 万 VND に相当)。
しかし、PVがこのプロジェクトの仲介業者数社に連絡したところ、このプロジェクトのアパートの価格は1平方メートルあたり4,500万～5,000万ドン程度で変動しており、750万～1,500万ドン/平方メートルほど価格が押し上げられたという。
「ハノイのアパートの供給は非常に少なく、最近は買い手からの需要も高まっているため、価格はかなり手頃です。今頭金を支払えばすぐに買えます。躊躇しているとすぐに完売してしまい、今後価格は上昇し続けるでしょう」と、この仲介業者は語った。
ブローカーとの取引には注意が必要
VTCニュースに情報を提供してくれた多くの知り合いのブローカーによると、ブローカーが「サーフィン」という手法を使って、住宅所有者にのみ手付金を預けて転売し、買い手がついたらすぐに物件を譲渡して利益を得ることは珍しくないという。
昔からのアパート仲介業者も、顧客を引き付けるためにさまざまなトリックを使っています。 （図）。
こうしたブローカーは、ファンページ、ソーシャル ネットワーキング グループ、住宅や土地の販売に特化した Web サイトを立ち上げ、順番に住宅や土地を高値で販売します。この情報の信憑性を高めるため、仲介業者は互いに連絡を取り合い、アパートについて意見を述べたり、仮想の不動産取引をしたりして、経験の浅い購入者や本当にニーズのある購入者、地方の人々を「騙す」こともある。
また、プロジェクトを販売する必要がある場合、ブローカーはソーシャルメディアに記事を継続的に投稿して刺激効果を生み出し、顧客にその地域が「ホット」であることを示し、それによって関心を持つ人々を引き付けます。
「もちろん、不動産仲介業は仲介業であり、不動産取引における利益の差額から一定の割合を受け取ることで収入を得ています。しかし、その差額は適正なものでなければなりません。市場価格と比べて高すぎて買い手の信頼を失ってはなりません」と、仲介業者のホアン・ヴァン・ビン氏は説明した。
現実には、ブローカーが仮想の波を作り出すために、不動産やマンション市場を「温める」ための策略を使うことは珍しくありません。売買のために「握手」し、公証して仮想取引を作成し、「左手」が「右手」に販売するブローカー、住宅所有者、投資家のグループさえあります。
したがって、特に現在のように市場が依然として多くの困難に直面しているときには、買い手はブローカーの策略に注意し、さらなる損失を出したり、商品が「滞留」したりしないようにする必要があります。
VTC Newsの調査によると、ブローカーの間では、アパートプロジェクトの場合、使用後3～4年で減価償却率は約20％という一般的なルールが一般的です。 5年間で償却率が累積され、各フロアの規定により異なります。
たとえば、顧客が 20 億 VND でアパートを購入したいとします。 4年以内に住宅所有者が転売を希望する場合、仲介業者は20％、つまり4億VNDを差し引きます。 5年目以降に売却する場合、契約内容に応じて控除率は22～23％となります。特に、ピンクブックのないプロジェクトのアパート、つまり50年の期間を持つアパートの場合、減価償却率は増加し、約25〜35％に低下して売主の価格を圧迫します。
フオン・ティ・トゥイ（ ハザン省）さんは自身の例を挙げ、10月末にディンコン（ハノイ市ホアンマイ区）にある面積82平方メートルの古いアパートを25億ドン（1平方メートルあたり3,050万ドン）で購入したと語った。
不動産業者に尋ねたところ、ディンコン地区には新規物件がないため、マンション価格が高騰しているとのことでした。現在、この82㎡のマンションは31億ドンで売られています。2回ほど足を運んだ後、知人にオーナーの電話番号を教えてもらい、直接価格を尋ねたところ、26億ドン、つまり1㎡あたり3170万ドンで売りに出されているとのことでした。
住宅所有者が提示した価格と比較すると、ブローカーは82平方メートルの面積のアパート1軒あたり5億ドンの利益を上げるために価格を引き上げました。新旧オーナー間で売買計画が合意され、仲介業者への手数料率が削減された後、仲介業者に8000万の手数料を支払うよう依頼しました。 「私が購入したアパートは非常に満足のいくものでした。仲介手数料を含めても、ブローカーの提示価格より4億2000万ドンも安かったのです」とトゥイさんは語った。
トゥイ氏はまた、顧客が近い価格で購入したい場合は、積極的に同じプロジェクト、同じエリア、同じセグメント内の同様のアパートの住宅価格を調査して比較する必要があるという自身の経験を共有しました。
「仲介業者の価格と比べて価格差が大きすぎる場合は、積極的に交渉したり、値引き交渉をしたり、真の所有者を探したりすることを検討すべきです。しかし、顧客は約束を破ったり、仲介業者の手数料率を下げたりすべきではありません」とトゥイ氏は述べた。
ファム・デュイ
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