土地は財産の一種とみなされ、長く保有すればするほど価値が高まります。一方、アパート、特に期間が限定されているアパートは、時間の経過とともに価値が下がるタイプの消費財です。しかし、ベトナムの不動産市場は逆説的で、アパートの価値は日々上昇しており、投資や譲渡が可能な一種の資産になりつつあります。
ジャーナリストと世論の新聞の記者に対し、ワンハウジングの移転営業部隊開発部門責任者であるタ・ヴァン・ムン氏は次のように語った。「2022年、移転市場におけるアパートの販売価格は同時期に比べて20％上昇し、多くの場所で年間30％の増加を記録しました。」その理由は、2022年と2023年上半期の新築マンションの供給が「ポツポツ」としている一方で、人々のマンション需要が増加しているため、譲渡価格が変動し、上昇しているからです。
一次供給がますます不足するにつれて、移籍市場における投資家のチャンスはどうなるのでしょうか？
- 2022年末からの供給不足と現時点で明確な変化がない状況では、インフレに改善の兆しが見られず、多くの世帯が真の住宅ニーズを抱える前に、キャッシュフローの安全な避難場所を見つける必要のある投資家にとって、移籍市場が選択肢となるでしょう。
お金を持っている人にとって、そのお金をどうやって維持するかが気になるところでしょう。銀行の金利が非常に低く、米ドルとベトナムドンの比率が大きく、ベトナム通貨が下落している場合、現時点では不動産を選択するのが最も安全な選択となります。なぜなら、良質な不動産は時間の経過とともに必ず価格が上昇するからです。
一方、譲渡された商品は常にキャッシュフローを生み出す能力を持っています。なぜなら、これらは形成済みの資産であり、完全な法的文書（特にピンクブック）を備えており、すぐに取引できるからです。
特に、譲渡された不動産の流動性は実際のニーズを満たすため常に高く評価されており、必要なときにキャッシュフローを簡単に換金できます。
市場にはさまざまな種類の送金取引が存在します。あなたの意見では、 ハノイではどのタイプの取引が最も活発ですか?
- 以前は、アパートを購入して後で転売すると、時間の経過とともに価値が下がるため、簡単に損失が出ると考えられていました。しかし、現時点では、一次供給の不足により、譲渡済みアパートへの投資は高価で魅力的なものになっています。 2022年には、プロジェクト譲渡、特にアパートが20〜30％と大幅に増加し、市場全体がかなり静かだった今年初め以降でも、譲渡されたプロジェクトアパートは3〜5％程度増加しました。
第二に、5〜7年前のプライマリーアパートメントの価格は1平方メートルあたり2,700万〜2,800万ドンであり、高額と考えられていました。しかし現在、主要価格は毎年継続的に上昇しており、平均価格は1平方メートルあたり4,700万〜5,000万VNDに達し、6,000万〜7,000万VNDに達することもあります。
そのため、2022年までに譲渡されたマンションはかなり長い間「圧縮」されており、価格は過去数年間上昇しておらず、それらの物件は市場価格を下回る価格で販売されているため、譲渡されたマンションの売買の波が非常に激しく起こっています。
特にハノイ市場の住宅用不動産商品に関しては、常にかなり安定した水準で取引されており、すでに高い水準で定着しています。価格上昇は、爆発的に増加することも、静かすぎることも、「凍結」されることもなく、5～7％の範囲で変動します。
現時点では、一次供給の不足により、再割り当てされたアパートへの投資は高価で魅力的なものになっています。 （写真：XD）
移籍市場は不動産市場のパフォーマンスをさらに向上させるために必要な流動性を提供していると思いますか?
- 振替取引は、市場が下落しているときに「火を燃やし続ける」役割を果たし、激しく爆発することはありませんが、これらの火花は「東風」が市場全体を燃え上がらせるのを待つだけです。
移籍市場には「凍結」という概念はこれまで存在しなかった。供給不足や資本の制限によりプライマリーマーケットが凍結している場合でも、実質的な需要により移籍市場は依然として非常に活発であるため、キャッシュフローが良好な時期ほど活発ではないものの、常に取引や通常取引が行われます。移転市場では常に安定した取引が行われているという事実は、不動産市場全体でキャッシュフローの循環を維持し、多くの雇用を創出するとともに、不動産開発に関連する他の産業にも良い影響を与えることにもつながっています。
良い取引を譲渡することで、投資家にも影響を与え、刺激を与え、投資家が市場の状況を評価し、新しいプロジェクトを見つける機会を見つけるのに役立ち、プライマリー市場への供給を生み出します。
移転取引プロセスの前と最中に、取引参加者 (住宅所有者、購入者、ブローカー) は通常どのようなリスクに遭遇しますか?
- 移転市場における不動産取引は、住宅だけでなく、アパートでも比較的複雑です。注意すべき点が多数あるため、この市場は「初心者」投資家向けではなく、非常に経験豊富な投資家、または良心的なブローカーの効果的なサポートを受ける投資家向けです。
移転市場の場合、住宅所有者にとってのリスクは、市場が弱く、顧客を見つけるのが難しく、支払いが難しく、顧客がすでに頭金を支払った後に去ってしまうことです。リスクは、悪質なブローカー、つまり仕事のやり方を知らないブローカー、コンサルティングスキルを持たないブローカー、評価スキルを持たないブローカーなどから発生する可能性があり、住宅所有者に損害をもたらします。
十分な情報を持っておらず、価格を調べず、市場価格よりも低い価格で不動産を売る住宅所有者もいます。彼らはブローカーに電話して、この家を30億円で売りたいと言いました。良心的な仲介業者の経験によれば、この家は35億円で売れるそうです。彼らは代わりに住宅所有者にアドバイスをします。悪徳仲介業者にとって、住宅所有者が低価格で売却すれば、彼らは迅速かつ簡単に売却できるため喜ぶでしょう。彼らは、預金を買い取って手放したり、顧客よりも高い価格で売却したりして、状況を利用して利益を得ることもあります。
購入者のリスクも同様です。買い手は市場に問題を抱え、市場が上昇し、家を買うのが難しくなります。 2 番目は仲介業者のリスクです。住宅所有者と一緒に価格を設定しますが、仲介業者は市場を理解しておらず、優れた商品をあまり持っていず、専門的ではなく、顧客に多くの商品をアドバイスまたは紹介せず、サポートせず、所有権変更の手続きを完了するために顧客をフォローしません。住宅所有者が顧客から手付金を受け取ったにもかかわらず住宅を売却しない場合にもリスクが生じます。 販売もせず顧客に保証金も返還しないので、顧客は返金を求めるのが困難です。
ブローカーにとっては、打ち切られるリスクがしばしばあります。オーナーと顧客は会った後、仲介手数料を支払いたくないために、お互いに取引をやめてしまいます。
ありがとう！
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