不動産への資本流入の厳しい規制、ベトナムで住宅を購入する外国人の増加、土地利用目的の変更手続き

市場再編には抜本的な対策が必要、ベトナムで住宅を購入する外国人が増加、土地利用目的の変更を許可する手続きなど、最新の不動産ニュースをお届けします。

不動産市場は、 経済における金融政策、金利政策、キャッシュフロー政策に敏感なセクターです。（出典：クリスタルベイ）

不動産への25兆ドンの資金流入を厳しく管理

銀行部門は、経済発展の推進力を生み出すために、2.5兆ドンに相当する16％の信用成長を経済に注入し、2025年に8％のGDP成長を達成するという目標を設定している。しかし、専門家によると、金融バブルのリスクを回避するために、特に不動産部門において優先部門を明確に特定する必要があるという。

巨額の資金が投入されるなか、特に製造業の優先分野において適切に配分されなければ、インフレ、資産バブル、不良債権の増加といった状況が再び引き起こされるだろう...

不動産市場は、経済における金融政策、金利政策、そしてキャッシュフロー政策に敏感なセクターです。現在、不動産向け信用残高は31億5千万ドンで、経済全体の債務残高の約20%を占めています。

ハノイとホーチミン市の不動産所有価格が高騰し、大都市で住宅を必要とする大多数の人々の購入能力をはるかに超えている状況において、キャッシュフローの動きを厳格に配分・管理し、投機性の高い分野への資金流入を回避する必要があります。専門家によると、幾度もの景気循環の教訓が大きなバブルを引き起こしており、これは過度に緩やかな信用拡大が不良債権比率の上昇を引き起こしているという。

国家金融政策諮問委​​員会のトラン・ドゥ・リッチ博士は、今年の経済成長は主に信用フローにかかっていると述べた。25兆ドンという巨額の資本が経済に「注入」されれば、総需要を大きく押し上げることになるだろう。

しかし、この専門家は「上記の資本の大部分が生産や事業に流れず、株や不動産に流れれば、以前起こったような金融バブルが発生するリスクは非常に高くなる」と警告した。

エコノミカ・ベトナムのディレクター、レ・ズイ・ビン博士によると、不動産市場の発展は経済成長に不可欠な要素です。しかし、投機目的の不動産に資金が流入する状況は、人々の住宅購入を支援するという目標に反して、道を誤るリスクがあります。

専門家は、こうした事態を防ぐために、不動産市場を再構築するための抜本的な対策が必要だと指摘しています。具体的には、投機的な取引に資する商品ではなく、不動産ニーズに応える不動産商品の開発に重点を置く政策が必要です。

今年も銀行融資が力強く伸び続けていることは経済にとって明るい兆候だが、特にこの資金が不動産に注ぎ込まれると金融バブルのリスクが生じるという警告も伴う。

政府と国立銀行は、不動産市場が投機に陥って経済​​の安定に影響を及ぼすのを防ぎながら、人々の真のニーズに応え、実際の住宅プロジェクトに信用の流れを向けるための解決策を持つ必要がある。

管理機関の観点から、国家銀行のダオ・ミン・トゥ副総裁は、銀行融資が経済成長を積極的に支援するために、銀行業界は投資、生産、事業、輸出などの優先分野に資本を集中させると語った。特に、銀行は社会住宅の購入など、消費者向け融資に重点を置く。

ベトナムで住宅を購入する外国人が増えている。

近年、ベトナム全体、特にハノイでは外国人による住宅所有が増加傾向にあります。特に、2024年8月1日に「住宅法2023」が正式に施行されて以来、外国人がベトナムで住宅を所有することが容易になりました。

建設省の統計によると、2015年から2023年第3四半期末までに、3,000人以上の外国人がベトナムで住宅を購入しました。主に商業用住宅プロジェクトのアパートで、大規模な省や都市に集中していました。そのうち、ハノイは1,765戸と半数以上を占めていますが、これは2018年から2022年までのベトナム全体の住宅総数のわずか約0.53%に過ぎません。

2024年上半期時点で、ハノイでは外国人が1,000戸以上のマンションを購入しています。2024年第4四半期には、ハノイ建設局がさらに7件のマンション建設プロジェクトを許可し、約3,000戸が外国人向けに販売される予定です。都市部に位置するプロジェクトでは、外国人向けに販売が許可されたマンションの約60%が、ベトナム人向け価格より10%高い価格で、早々に完売しました。

ベトナム不動産協会（VARS）のグエン・ヴァン・ディン会長は、外国人が住宅を所有するのに有利な条件を規定する2023年住宅法が2024年8月1日に発効し、ベトナムで最も活気のある不動産市場の一つであるハノイで外国人が住宅を購入する傾向を強く促進していると語った。

VARS会長によると、ベトナム全体、特にハノイにおける外国人住宅所有の増加傾向は今後も続く見込みです。これは不動産市場にとって好ましい兆候であり、市場にまだ「在庫」となっている高級住宅の比較的多くの在庫を吸収することに貢献しています。しかしながら、この傾向は投資家にとって、この潜在的顧客層のニーズを満たす上で多くの課題も突きつけています。

この需要層からビジネスチャンスを掴むには、投資家は市場調査を行い、ターゲット顧客層がどの国から来ているのか、そして彼らの決済能力はどの程度なのかを把握する必要があります。そして、その上で、海外顧客のニーズと嗜好に合った適切なプロジェクトを実行する必要があります。

バリア・ブンタウ省、社会住宅支援のための一連の政策を発表

3月27日、バリア・ブンタウ省人民評議会（任期第7期、2021～2026年）は第27回会議を開催し、同省の社会住宅プロジェクトと軍隊向け住宅に対する支援政策を規定する決議を可決した。

これに応じて、省は、プロジェクトの範囲内で、整地、交通システム、照明、廃水処理、公衆衛生などを含む技術インフラシステムの構築に投資するために、各プロジェクトに対して最大100億ドンの予算を支援する予定です。

そのうち、コンダオ地区のプロジェクトに対する支援資金レベルは80％、ブンタウ市、フーミー市、バリア市は50％、残りの地区は40％です。

さらに、これらのプロジェクトは、管轄の審査機関で行政手続きを行う場合、地方自治体による環境ライセンスの審査、環境影響評価報告書の審査料金の徴収など、料金および手数料の 100% が支援されます。

この政策は、2030年までにバリア・ブンタウ省に約22,000戸の社会住宅を建設し、社会住宅プロジェクトへの投資誘致力を高めるという目標に貢献することを目指しています。

バリア・ブンタウ省人民委員会は、2027年から2030年にかけて、同地域で約11件のプロジェクトがインフラ資金支援を受け、その費用は約716億ドンになると予想されると述べた。

2025年だけでも、地域は54.3ヘクタール規模の約15件の住宅プロジェクトを実施し、12,366戸の住宅を整備する予定です。2030年までの間、7件の商業住宅プロジェクトの20%の土地基金内で、9,886戸の住宅を整備する住宅プロジェクトの実施を支援し、促進していきます。

土地利用目的の変更許可手続き

土地利用目的の変更を許可する手続きはどのように規定されていますか？

土地の用途変更とは、土地法の規定に基づき、土地利用者がある土地の用途を他の土地の用途に変更することを許可されることです。2024年土地法第227条は、土地の用途変更を許可するための手続きを規定しています。

したがって、土地利用目的の転換の場合は、本法律の規定に従って管轄の国家機関の許可を得る必要があり、以下の順序と手順に従って実施されるものとする。

1. 土地使用者は、規定に従って土地利用目的の変更の申請を提出します。

2. 管轄土地管理機関は、土地利用目的の変更に関する条件を確認するものとする。申請書類が規定を満たしていない場合、土地使用者に対し、申請書類を補足し、管轄土地管理機関に再提出するよう指示するものとする。

3. 管轄の土地管理機関は以下の責任を負う。

a) 土地価格表の土地価格を土地使用料と土地賃貸料の計算に適用する場合、管轄の土地管理機関は書類を作成し、管轄レベルの人民委員会に提出して、土地使用目的の変更、土地の割り当て、土地の賃貸の許可決定を発行しなければならない。

b) 土地使用料と地代を計算するために具体的な土地価格を決定する場合、管轄の土地管理機関は、土地使用目的の変更、土地の割り当て、土地の賃貸借の許可決定を発行するために書類を作成し、管轄レベルの人民委員会に提出するものとする。また、土地価格の決定を組織し、土地使用料と地代を計算するために土地価格の承認を得るために管轄機関に提出するものとする。

4. 土地使用者は、法律の規定に従って土地使用料及び土地家賃を支払わなければならない。土地使用料及び土地家賃が減額される場合、土地使用料及び土地家賃徴収機関は、土地使用者に対して土地使用料及び土地家賃を減額しなければならない。

5. 国家が土地を賃貸す​​る場合、管轄の土地管理機関は土地賃貸契約を締結し、その書類を土地登記機関または土地登記機関の支部に移送して登記を実施し、土地使用権および土地に付随する財産の所有権の証明書を発行し、土地データベース、地籍記録を更新および修正し、土地使用者に土地使用権および土地に付随する財産の所有権の証明書を交付する。

6 土地使用権の譲渡を受け、かつ、土地利用目的を変更する場合には、この条の規定に従い、土地利用目的の変更の手続きと同時に、土地使用権の譲渡の登記手続き及び土地利用目的の変更の手続きを行わなければならない。

したがって、土地利用目的の変更を許可する手続きは上記のとおり規定されています。

出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-kiem-soat-chat-dong-von-chay-vao-dia-oc-nguoi-nuoc-ngoai-dang-gia-tang-mua-nha-tai-viet-nam-trinh-tu-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-309221.html