不動産信用管理：厳格だが極端ではない

4.1兆ドンの影と資本効率の問題

ベトナム国家銀行によると、2025年8月末時点で、不動産融資残高は41兆VNDに達し、そのうち不動産事業活動に係る債務残高は約18億2,300万VNDに達している。この規模は2025年の公共投資資本の約4倍に相当するが、このセクターがGDPに直接寄与するのは約3.5%に過ぎない。

建設省のデータによると、都市開発・住宅開発プロジェクトは、融資規模で引き続きトップを占めており、614兆7,370億ドンとなっています。これに工業団地・輸出加工区プロジェクトが続き、114兆2,740億ドンとなっています。また、賃貸オフィス（61兆9,460億ドン）、観光・リゾート（62兆4,870億ドン）、レストラン・ホテル（64兆5,600億ドン）、土地使用権購入融資（190兆1,130億ドン）といった分野にも資金が流入しています。

アナリストによると、信用配分の状況は、景気循環の影響を受けやすい分野への融資が力強く拡大していることを示している。より具体的には、これらの数字は、資本が高収益分野に強く引き寄せられているものの、経済への波及効果は依然として限定的であることを示唆している。

*2025年8月末までに、不動産融資残高は41兆ドンに達した。写真：デュイ・ミン*

実際、上場銀行の2025年第3四半期の財務報告によると、ほとんどの銀行で不動産関連債務が増加しています。商業銀行部門では、テクコムバンクが237兆8,380億ドンでシステムトップとなり、総負債の32.81%を占めています。VPバンクは205兆9,550億ドンで2位、SHBは184兆440億ドンで3位ですが、システム内で2番目に高い割合を占め、総負債の30%を超えています。これらの数字は、不動産への旺盛な資本流入の傾向を反映しており、これは目新しい現象ではありませんが、綿密な監視が必要な規模に達しています。

一方、中小銀行は依然として守勢に立たされている。MB銀行、HD銀行、TP銀行、MSB銀行、LP銀行はいずれも不動産融資比率を1桁台に維持しており、市場の変動に対して慎重な姿勢を示している。しかし、このグループでも融資残高の増加は続いており、不動産という「パイ」の魅力が冷めていないことを証明している。

専門家は、不動産に流入する信用資本が現在、経済全体の資本の約4分の1を占めている一方で、雇用創出、付加価値創出、波及効果は製造業、貿易、サービス業に比べてはるかに低いと警告している。「誤った方向へ」向かうキャッシュフローは経済の不均衡を引き起こし、市場が反転した場合、システミックリスクを増大させる可能性がある。

回復とバブルの微妙な境界線

銀行アカデミー副所長のファム・ティ・ホアン・アン博士によると、信用システムにおける担保は主に不動産市場から得られます。市場が不況に陥れば、銀行システムは不良債権による大きな圧力にさらされることになります。これは、不動産信用リスクが未払い債務の規模だけでなく、担保の質と信頼性にも左右されることを示しています。

慎重な見方を示す経済学者のディン・テ・ヒエン博士は、現在の市場は「高値で買い、高値で売る」状態にあり、これは価格バブルの早期警戒信号だと述べた。売買活動が短期的な投機心理のみに基づいており、実際のキャッシュフローや実勢価格と結びついていない場合、不動産価格は高騰し、流動性はますます低下すると説明した。

「『高く買って高く売る』という考え方により、一部の投資家は短期的に利益を得られるかもしれないが、それは簡単に崩壊につながる過熱の悪循環を生み出すことになる」とヒエン氏は警告した。

注目すべきは、不動産への融資が急増しているにもかかわらず、「波」を生み出していないことだ。今年最初の9ヶ月間の融資の伸びは約13%に達し、不動産への資金流入は約20%増加したが、流動性は依然として低迷している。 「資金は増加しているが、市場の健全化にはつながっていない」とヒエン氏は指摘した。これは、資本フローがもはやプラスの波及効果をもたらしておらず、銀行と市場に二重の圧力をかけていることを示している。

安全原則によれば、銀行は物件価格の70%までしか融資すべきではなく、購入者または投資家は見返り資本の30%を出資しなければなりません。しかし、現実には、銀行が頭金まで融資するケースがあり、これは信用が投機サイクルに深く入り込んでいることを意味します。価格が急騰すると、「サーフィン」する投資家は困難に直面し、信用が蓄積され、不良債権が増加します。…これは、多くの専門家が過去のサイクルで目撃したシナリオです。

しかし、特に法的に「凍結」されていた多くのプロジェクトが解除されつつある状況において、信用資本が依然として不動産市場の回復にとっての「血管」であることは否定できない。信用の増加は回復への期待を部分的に反映しているが、投機セクターへの流入を避けるため、選択的に誘導する必要がある。

したがって、不動産信用のコントロールとは、極端な引き締めではなく、景気回復とシステムの安全性のバランスを取りながら、そのペースを調整することである。実際の住宅需要のための資金、住宅建設、工業団地、観光のための資金、そして投機活動のための資金を明確に区別する必要がある。

実際、不動産信用が実質的な価値を生み出さずに拡大し続けると、バブルが再燃する可能性があり、その場合の代償は不良債権や成長の低下だけでなく、金融システム全体の不安定化にもつながるだろう。

首相政策諮問委員会委員のレー・スアン・ギア博士によると、現在の未払い債務は約4兆ドンで、システム全体の未払い債務総額の約24%を占めている。これは、多くの先進国（最大40%）と比べると高い水準ではない。根本的な解決策は、融資の流れを合理的に誘導し、投機や高級プロジェクトに資金を注ぎ込むのではなく、社会住宅分野や低価格住宅に重点を置くことだ。

出典: https://congthuong.vn/kiem-soat-tin-dung-bat-dong-san-chat-che-nhung-khong-cuc-doan-429697.html