2026年から地価が急上昇：不動産市場の機会と課題

写真のキャプション — 土地価格表の作成は慎重に行う必要がある。イラスト写真：トゥアン・アン/VNA

不動産分野の専門的な社会組織および研究機関であるベトナム不動産市場研究評価研究所 (VARS IRE) は、土地価格表が土地管理、予算徴収、財務義務の計算における国家の重要なツールであり、補償価格、移住支援などを決定する法的根拠であると主張しています。

したがって、土地価格表の作成は、市場の実際の価値を正確に反映し、混乱や人々や企業への経済的圧力を回避するために、慎重かつ科学的に、合理的なロードマップに基づいて行う必要があります。

VARS IREによると、2026年1月1日からの新地価表の発行は国家管理における不可避の措置であり、市場の透明性向上に貢献し、国家地価と市場価格の差を縮小する。しかしながら、多くの地域で「衝撃的な」値上がりが、企業、住民、そして銀行融資活動にとって顕著なリスクを生み出しているとの意見は依然として多くある。

VARS IREの分析によると、これらの影響の一つは個人や世帯に及んでいる。土地利用目的の変更、土地使用権証書の交付、補償金や用地取得といった土地手続きを行っている人々が、新たな価格表に基づいて直接計算されるため、最も大きな影響を受ける。同時に、土地利用目的の変更、レッドブックの交付、住宅購入にかかる費用が急増する可能性があり、中低所得層に影響を与える。さらに、土地価格調整が承認価格を大幅に上回った場合、補償金や用地取得中の地域で苦情や紛争が発生するリスクもある。

さらに、不動産事業にも影響が出ています。地価の上昇は、補償費や土地使用料といった、プロジェクト開発費と総投資額の構成において最も大きな割合を占める費用が急増する原因となります。既に実施中のプロジェクトにおいては、土地使用料の急激な上昇により総投資額が財務能力を超える可能性があるため、事業の継続か中止かの判断に苦慮し、混乱に陥ることになります。

逆に、未実施のプロジェクトについては、企業は予算、補償、用地取得計画をより積極的に策定することができます。しかし、市場が販売価格の強制的な引き上げを受け入れるかどうかは依然として不透明です。さらに深刻なのは、一部のプロジェクトで損失が発生したり、顧客への証明書発行が遅れたりして、紛争（VARS IRE）のリスクにつながる可能性があることです。

さらに、VARS IREによると、2026年の土地価格表に提案されている値上げは、銀行業務と住宅ローンにも影響を与えるとされています。例えば、担保資産の評価額は価値フレームワークに合わせて調整する必要があり、銀行は不良債権リスクを抑制するために貸出金利を引き締める可能性があります。住宅価格と住宅所有コストの上昇は、特に初めて住宅を購入する人の購買力を低下させる可能性があります。土地価格表の上昇が実際の価値よりも速い場合、評価額と市場の乖離のリスクが信用力に影響を及ぼすでしょう。

VARS IREが指摘するもう一つの影響は市場です。供給面では、土地利用コスト、地代、補償、用地取得費用の急騰により、価格が上昇し、プロジェクト価格が高騰するでしょう。供給構造は依然として不均衡な状態にあり、主にハイエンドおよび高付加価値セグメントに集中しています。これは、財務ポテンシャルの高い企業が開発期間を短縮し、製品をより早く市場に投入できるためです。一方、中小企業は新規プロジェクトの実施に困難を抱えており、特に大都市圏の郊外において、商業住宅の供給が停滞するリスクがあります。

需要面では、投入コストの上昇に伴い販売価格が上昇すると予想され、特に住宅ニーズの高い顧客を中心に実質購買力が低下する。そのため、慎重な心理が広がり、支援策を待つ姿勢が強まり、市場が一時的に停滞する可能性がある。

特に、販売価格は上昇傾向にあると予想されます。VARS IREは、土地資金が不足する中で、投資家は利益率を維持するために高級物件を開発しながら、販売価格を高値で調整する可能性が高いと予測しています。同時に、市場全体の価格水準は引き続き上昇し、人々の住宅へのアクセスに圧力をかけることになります。

投資家が予算計画をより積極的に行い、補償や用地取得の時間を短縮することでコストを削減できる場合、管理手続き、時間、法的リスクによるコスト削減が土地に関連する財務上の義務の増加を部分的に相殺できれば、全体的な影響はそれほどマイナスにはなりません。

地方自治体にとって、地価表の調整は、税金、手数料、土地使用料を通じて地方予算の歳入増加につながります。この追加歳入は、インフラ整備、都市美化、地域交通の拡充などに再投資され、地価の上昇と地域の社会経済発展の促進に貢献します。

しかし、地価更新を必要とする記録の量は急増し、特に二段階の地方交付モデルが円滑に機能せず、人材も不足している状況下では、行政の混雑を容易に引き起こすでしょう。また、特に有望な地域でありながらインフラ投資が未だ行われていない地域において、投資コストの増加による魅力の低下も懸念されます。

これらの分析に基づき、VARS IREは、土地価格表を含むすべての価格規制は相対的なものに過ぎないと提言します。なぜなら、長期的には不動産価格は需要と供給によって決定されるからです。実際には、各グループの利用目的、利益、期待が異なる場合、土地価格表がすべてのグループを満足させると期待することは困難です。

したがって、VARS IREによると、土地価格表は、補償や用地の整地といった特定の目的にのみ適用される場合にのみ意味を持ちます。土地使用料の計算、競売、税金など、他の目的に使用される場合、価格表は実用性を失い、国、国民、企業の利益の調和を確保するために柔軟に調整する必要があります。

したがって、VARS IREは、土地価格表の役割を正しく定義する必要があると提言します。価格表は国家管理と税収のためのツールであり、市場の需給を調整するためのツールではありません。土地価格の安定化政策は、透明性、公平性、持続可能性という長期的な目標を目指すべきです。

同時に、中央と地方の責任分担を明確にする必要がある。国は統一的な技術的枠組みと価格設定方法のみを公布し、実際の運用と調整は地方が行うべきである。同時に、地方が地域、時期、土地利用形態、社会経済発展目標に応じて柔軟な調整係数を公布することを認め、利用目的（住宅地、商業・サービス用地、生産用地、農地など）や各地域のインフラ整備・都市開発レベルに応じて、異なる水準の土地使用料、地代、税金、手数料、賦課金を適用できるようにすることで、土地価格管理の柔軟性を高める。

特に専門家は、安定性と合理的なロードマップの確保が不可欠だと指摘しています。多くの地方自治体が依然として二層制都市政府モデルの完成を目指している状況において、市場に「衝撃」を与え、企業や住民に突発的な影響を及ぼさないように、適切な調整ロードマップを策定する必要があります。

さらに、コミュニケーションと実施ガイダンスを強化する必要があります。政策の普及と説明は、個人、企業、仲介業者が土地価格表の性質と役割を理解し、「価格つり上げ」や市場動向に関する誤った期待を抱かせるための搾取を回避するのに役立ちます。

出典: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/gia-dat-tang-manh-tu-2026-co-hoi-va-thach-thuc-cho-thi-truong-bat-dong-san-20251109172330997.htm