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| 工業団地の土地賃貸価格は北部で35％、南部で67％上昇したが、入居率は北部で81～83％、南部で最大92％と高水準を維持している。 |
TP の合併提案など、州行政単位の合併。ホーチミン市、ビンズオン省、バリア・ブンタウ省は、ベトナムのGDPの24%に相当する25兆ドンを超えるGRDPを持つ新しい経済圏を創出している。これにより、行政地図が変わるだけでなく、産業中心地、物流インフラ、生産バリューチェーンの位置も変わります。
CBREベトナムによると、2020年から2024年にかけて、工業団地の土地賃貸価格は北部で35％、南部で67％上昇し、入居率は北部で81～83％、南部で最大92％と高水準を維持した。 2024年には、南部の土地賃貸価格は10～18％上昇し続けるでしょう。これらの数字は需要が供給をはるかに上回っていることを反映しており、これが産業用不動産株の価格急騰のきっかけとなっている。
KB証券ベトナム株式会社（KBSV）は、工業団地の株式は現在、帳簿価格に比べて割安で取引されているが、土地資産は省の合併政策により再評価サイクルに直面していると分析した。帳簿価格と市場価格の差は、資本増加の魅力的な余地です。
最近、産業用不動産市場をリードしてきた銘柄には、合併の可能性のある地域に大規模な土地ファンドを所有しているという共通点がある。工業開発投資公社（JSC、コード：BCM）の株価は2025年第1四半期に16％上昇し、SSIはビンズオン新都市での土地譲渡とVSIP合弁事業からの利益により、税引後利益が最大35％増加すると予測しています。
ベトナムゴム産業グループ（GVR）は、ゴム農園の工業団地への土地転換による恩恵とゴム価格の上昇傾向（38%）の両方により、44.5%と大幅に増加しました。同様に、SZC（ソナデジ・チャウ・ドゥック）も株価が18.8%上昇し、MOU調印エリアが過去最高を記録し、利益が39%増加した。
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VIS Ratingによると、現在KBCが最大の商業用地基金（1,300ヘクタール）を保有する企業であり、続いてSIP（1,087ヘクタール）、BCM（940ヘクタール）、IDC（600ヘクタール）、VGC（560ヘクタール）となっている。特に、VGC（ヴィグラセラ株式会社）は、総投資額8兆VND超で、 タイグエン省のカインホア省イエンバイにある約840ヘクタールの新しい工業団地の土地に投資することが承認されています。
アグリバンク証券の分析・調査部門責任者であるグエン・アン・コア氏は次のように述べています。「産業用不動産株を評価する上で最も重要な要素は、利用可能な土地資金と企業の実際の拡張能力です。」
行政再編の文脈では、この見解はさらに重要になります。
国家金融監督委員会は、半導体、AI、再生可能エネルギー、物流などの新分野に重点を置き、2025年のFDI資本支出額が300億ドルを超える可能性があると予測している。ベトナムとNVIDIA社の協力が発表されて以来、専門的で高水準の工業団地の需要が増加しています。
CBREによれば、2025年の産業用不動産業界全体の利益は、業界の多くの大手企業のEPSが大幅に増加した2024年と比較して30％以上増加すると予想されており、株価評価はプラスの方向に調整されることになる。ベータ係数の高いこのグループの株式は、機関投資家と戦略的投機家の両方を魅了しています。
現在、工業団地インフラ開発企業は31社上場しており、そのうちBCM、KBC、SIP、IDC、VGCなどは、安定した財務基盤と戦略的な土地資金により、大手投資ファンドの監視ポートフォリオに含まれるコードとなっています。
しかし、産業用不動産市場は簡単なゲームではありません。敷地の整地費用が上昇し、新規プロジェクトでは利益率が50%以上から30～35%に低下しています。ベトナムの工業団地の土地賃貸価格もインドネシア、マレーシア、インドなどの地域の競合国の価格に近づいており、競争力が狭まっている。
2024年から15％の国際最低税率（GMT）政策が実施されるため、FDIに対する税制優遇措置の魅力は低下します。登録されたFDIが30％減少した場合、新しい工業団地プロジェクトが遅れる可能性があり、キャッシュフローと事業収益の成長に影響を及ぼすことになります。
GTJASVNの専門家は、「これは短期的なサイクルではなく、構造的な再配置の機会です。投資家がこれをサーフィンの機会と捉えれば、ゲームから脱落してしまう可能性は高くなります」と警告しています。現在、市場では、実質的な基盤、実質的な土地資金、透明性の高い開発志向を持つ企業をターゲットとした中長期戦略が求められています。
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合併後の仮定の計算によれば、ホーチミン市の輸出額はほぼ倍増して890億ドルとなり、国の21.9％を占めることになる。バクニン省はバクザン省と合併後、700億米ドルを超え、17.3%を占めた。ハイフォンは409億ドルに増加した。合併後の34の新しい省と都市の総輸出額は国家の経済地図を塗り替え、北部と南東部に新たな産業の「首都」を確立した。
この過渡期において、トレンドをうまく利用し、きれいな土地を保有し、明確で透明性の高い開発戦略を持つ企業が、大きなキャッシュフローの行き先となるでしょう。逆に、本当の基盤もなく「波に乗った」ような企業は、すぐに優先リストから外されてしまうでしょう。
工業団地不動産ストックの「覚醒」は、行政改革と投資資金の流れの再配置との関連性を明確に示したものである。土地が再び戦略的な資産となるにつれ、賢明な投資家は長期保有するために適切な時期と適切な株を選択する方法を知るようになるでしょう。
出典: https://thoibaonganhang.vn/nhom-co-phieu-bat-dong-san-khu-cong-nghiep-dang-thuc-giac-163581.html
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