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| 工業団地の土地賃貸価格は北部で35％、南部で67％上昇したが、入居率は北部で81～83％、南部で最大92％と高水準を維持している。 |
ホーチミン市とビンズオン省、 バリア・ブンタウ省の合併提案など、省レベルの行政区画の合併は、2500兆ドン（ベトナムのGDPの24%に相当）を超える可能性のある新たな経済圏を創出する。これは行政地図を変えるだけでなく、産業集積地、物流インフラ、生産バリューチェーンの再配置ももたらす。
CBREベトナムによると、2020年から2024年にかけて、工業団地の土地賃料は北部で35%、南部で67%上昇しました。入居率は北部で81～83%、南部で最大92%と高水準を維持しました。2024年には、南部の土地賃料が10～18%上昇し続けました。これらの数字は需要が供給をはるかに上回っていることを反映しており、これが工業団地不動産の株価急騰のきっかけとなっています。
KB証券ベトナム株式会社（KBSV）は、工業団地の株式は現在、帳簿価格よりも割安に取引されている一方、土地資産は省の合併政策による再評価サイクルに直面していると分析した。帳簿価格と時価の差は、資本増強の魅力的な余地となっている。
近年、工業団地不動産市場の波を牽引してきた銘柄には共通点が一つあります。それは、合併候補地に大規模な土地ファンドを保有していることです。工業開発投資公社（コードBCM）は2025年第1四半期に株価が16%上昇し、SSIはビンズン新都市における土地譲渡とVSIP合弁事業からの利益により、税引後利益が最大35%増加すると予測しています。
ベトナム・ラバー・グループ（GVR）は、ゴム農園の工業団地への転用とゴム価格上昇（38%）の恩恵を受け、株価は44.5%急伸しました。同様に、SZC（ソナデジ・チャウ・ドゥック）は、MOU面積が過去最高となり、利益が39%増加したことで、株価は18.8%上昇しました。
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VIS Ratingによると、KBCは現在、最大の商業用地（1,300ヘクタール）を保有する企業であり、次いでSIP（1,087ヘクタール）、BCM（940ヘクタール）、IDC（600ヘクタール）、VGC（560ヘクタール）となっている。特に、VGC（ヴィグラセラ・コーポレーション）は、タイグエン省カインホア省イエンバイ省に約840ヘクタールの新規工業団地用地への投資を承認されており、総投資額は8兆ドンを超える。
アグリバンク証券の分析・調査部門責任者であるグエン・アン・コア氏は次のように述べています。「産業用不動産株を評価する上で最も重要な要素は、利用可能な土地資金と企業の実際の拡張能力です。」
行政再編の文脈では、この見解はさらに重要になります。
国家金融監督委員会は、2025年の対外直接投資（FDI）支出額が300億ドルを超えると予測しており、半導体、AI、再生可能エネルギー、物流といった新興分野に重点が置かれるとみられています。ベトナムとNVIDIAの協力発表を受けて、専門性の高い高水準の工業団地への需要が高まっています。
CBREによると、2025年の産業用不動産業界全体の利益は、2024年と比較して30%以上増加すると予想されています。2024年には、業界をリードする多くの企業のEPSが大幅に増加し、株価の調整につながりました。ベータ係数の高いこの銘柄群は、機関投資家と戦略的投機筋の両方から注目を集めています。
現在、工業団地インフラ開発企業は31社上場しており、そのうちBCM、KBC、SIP、IDC、VGCなどは、安定した財務基盤と戦略的な土地資金により、大手投資ファンドの監視ポートフォリオに含まれるコードとなっています。
しかし、工業団地不動産市場は決して楽な市場ではありません。土地造成費用が高騰し、新規プロジェクトの利益率は50%以上から30～35%に低下しています。ベトナムの工業団地の土地賃料も、インドネシア、マレーシア、インドといった地域の競合国の価格に近づきつつあり、競争マージンが縮小しています。
2024年から15%のグローバル最低税率（GMT）政策が実施されるため、外国直接投資（FDI）に対する税制優遇措置の魅力は低下します。登録FDIが30%減少した場合、新規工業団地プロジェクトの遅延が予想され、キャッシュフローと事業収益の成長に悪影響が及ぶ可能性があります。
GTJASVNの専門家は、「これは短期的なサイクルではなく、構造的な再配置の機会です。投資家がこれを単なるサーフィンの機会と捉えれば、ゲームから脱落してしまう可能性は高くなります」と警告しています。現在、市場では、確固たる基盤、確かな土地資金、そして透明性のある開発志向を持つ企業をターゲットとした、中長期的な戦略が求められています。
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合併後の想定によると、ホーチミン市の輸出額はほぼ倍増し、890億米ドルとなり、全国の21.9%を占めました。バクニン省はバクザン省との合併後、700億米ドルを超え、全国の17.3%を占めました。ハイフォン市は409億米ドルに増加しました。合併後に新たに設立された34の省・市の輸出額は、全国の経済地図を塗り替え、北部と南東部に新たな産業「首都」を築きました。
この過渡期において、トレンドを捉え、優良な土地を保有し、明確で透明性の高い開発戦略を持つ企業は、巨額のキャッシュフローの流入先となるでしょう。逆に、確固たる基盤を持たずに「波に乗った」ような企業は、すぐに優遇リストから外されるでしょう。
工業団地不動産銘柄の「覚醒」は、行政改革と投資資本の再配置の関連性を明確に示しています。土地が再び戦略資産となる時、賢明な投資家は適切な時期と銘柄を選び、長期保有する方法を知るでしょう。
出典: https://thoibaonganhang.vn/nhom-co-phieu-bat-dong-san-khu-cong-nghiep-dang-thuc-giac-163581.html
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