停止した156のプロジェクトを「解凍」

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4月24日、フンティングループの代表者は、ホーチミン市天然資源環境局の幹部らと4月21日午後に会談した後、2つのプロジェクトにおける投資手続きのボトルネックが解消されたと発表した。具体的には、天然資源環境局は、ダット・フォン・ナム・プロジェクト（商号：ムーンライト・アベニュー、トゥドゥック市）とビン・ティエン・プロジェクト（商号：ムーンライト・センター・ポイント、ビンタン区）の2つのプロジェクトについて、解決に向けた2つの文書を発行した。

最初の結び目

同時に、会議では他の4つのプロジェクトの住宅購入者への証明書発行についても決議されました。これにより、第2四半期には、ムーンライト・パーク・ビュー・プロジェクトの残りの商業エリア（ビンタン地区）、ムーンライト・ブールバード（ビンタン地区）、9ビュー・アパートメント（トゥドゥック市）、8Xダムセン（タンフー地区）の2,000戸以上のマンションと商業エリアに証明書が発行される予定です。

ノバランドは4月19日にも、TPバンクおよび建設会社リコンズと契約を締結し、グランド・マンハッタン・プロジェクト（ホーチミン市1区）の建設を再開した。TPバンクは、一時中断していた建設工事の再開に必要な資金援助を行うとともに、住宅購入者向けの融資パッケージを提供する。一方、リコンズはゼネコンとしての役割を担う。

これは、ホーチミン市人民委員会が法的障壁の除去に注力した最初のプロジェクトの一つです。現在、プロジェクトは基礎、地下室、28階までの躯体、そして実際のモデルハウスなどのユーティリティ設備を含む基本的なインフラの整備を完了しています。ノバランド社によると、引き渡しは2024年第4四半期に予定されています。

先週、ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、ホーチミン市における156件の商業・都市住宅プロジェクトの難題解決結果について速報を行いました。チャウ会長は、市人民委員会が、5つの不動産、商業住宅、新市街地プロジェクトの投資家に対し、これら5つのプロジェクトの将来の住宅製品数の50%に相当する5,432戸（新市街地プロジェクトの2,989戸を含む）の資金動員を許可することを検討していると述べました。

これは、投資家が既に土地使用料および地代金の支払い義務を履行している法定審査対象のプロジェクトについて、管轄政府機関の結論を待つ間、企業が困難を乗り越えられるよう支援するためのものです。また、市人民委員会が審査と解決を指示した第4区のアパート建設プロジェクトもあります。

HoREAは、当初障害が解消されたプロジェクトについて具体的な情報を提供しなかった。しかし、 Nguoi Lao Dong紙の記者とのインタビューで、ホーチミン市建設局住宅開発・不動産市場部のVu Anh Dung副部長は、将来の住宅販売条件を満たす上で問題があった一部のプロジェクトを解決した結果、住宅販売条件を満たしていると述べた。これを受けて、GamudaLandグループ傘下の企業が、タンフー地区セラドンシティ都市圏プロジェクトのA5地区とA6地区において、将来の住宅販売条件を満たしていることを建設局に確認するよう要請した。市人民委員会は、資金の50%を動員することに同意した。

ソン・キム不動産株式会社（ソン・キム・ランド）傘下の同社のプロジェクトは、トゥー・ティエム新都市地区のソン・ベト複合施設であり、区画I-17の将来の住宅販売の適格性の確認も求められており、資本の50％を動員することにも市人民委員会が同意した。

さらに、7区タントゥアンドン区にあるゴテックランド社の商業センターと高級マンション建設プロジェクトも、プロジェクト内の将来の住宅販売手続きの承認を申請した。「市人民委員会は資金の50%を調達することに同意した」とヴー・アン・ズン氏は述べた。

ソンヴィエット複合施設プロジェクト（トゥドゥック市）のI-17区画は、ホーチミン市人民委員会により、将来の住宅製品の50%分の資金動員を許可された。写真：QUOC ANH

多くの分野や部門に関与

国営新聞「Nguoi Lao Dong」の記者の調査によると、上記のプロジェクトは主にマンションの売却手続き、土地税の計算、建築許可、土地価格の再決定、検査、審査などに関わる問題に直面しており、いくつかのプロジェクトは何年も停滞している。

具体的には、7区タントゥアンドン区ベンゲ通りに位置する商業センターと高級マンションのプロジェクト（商号：Shizen Home）は、Gotec Vietnam Co., Ltd.（Gotec Land）が投資しています。2022年、Gotec Landは将来の住宅販売資格を確認するため、市建設局に3回書類を提出しました。しかし、3回とも、プロジェクトの土地使用権譲渡手続きの見直しが必要となり、Gotec Landの書類は返却されました。

ソンベト複合施設プロジェクト（トゥドゥック市）は、クオック・ロック・ファット社（ソン・キム・ランド傘下）が投資しています。プロジェクトの総面積は約7.6ヘクタール、総投資額は推定7兆3,000億ドンです。2017年、クオック・ロック・ファット社はトゥドゥック市人民委員会からプロジェクトの実施を委託されました。2019年、政府検査官は、トゥドゥック市人民委員会が土地使用権の競売、土地使用料の算定・徴収を行わずに、プロジェクトを投資家に委託したと結論付けました。特に、単価2,600万ドン/m2の一部の土地における土地使用料の算定は、規定に違反していました。

したがって、州財政への損失を回避するため、徴収対象となる土地価格を見直し、再決定する必要があります。この問題は長年にわたり続いており、将来の住宅の売買またはリース購入の資格証明書が交付されていないほか、完成した地域には土地使用権証明書や住宅その他の土地に付随する資産の所有権証明書がまだ交付されていません。

タンタン文化・スポーツ・住宅複合施設プロジェクト（セラドンシティプロジェクトとも呼ばれる）（タンフー地区）は、税金計算において最大の問題に直面している。当初、このプロジェクトは90.08ヘクタールを超える敷地面積を誇り、投資家であるサイゴン・トゥオンティン不動産株式会社（Sacomreal、現TTCランド）が所有していた。

その後、法人はサイゴン・トゥオン・ティン・タン・タン不動産投資株式会社（ガムダ・ランドが98%所有する子会社）に移管されました。サコムリアル社は、ガムダ・ランドが株式購入に参加した際、市が調整したプロジェクト承認分のみを支払い、残りは支払われなかったと述べています。

しかしその後、政府検査局は、ガムダランド社に対し、補償金や移住支援金を支払わず、プロジェクト投資企業の株式を買い戻しただけだったため、土地使用料やプロジェクト用地賃料から補償金や移住費用を控除できなかったとして、4,000億ドン以上の税金の支払いを要求した。検査局はこれに同意しなかったため、プロジェクトが完了し顧客に引き渡されたエリアには証明書が発行されず、建設中のエリアには将来の住宅の販売またはリース購入の資格確認がされなかった。

Vu Anh Dung氏によると、156件の不動産プロジェクトにおける問題は、土地、投資、計画、建設、財務など多くの分野に関連しているとのことだ。市人民委員会から割り当てられた責任に基づき、建設局はHoREAと連携し、部署や支部の責任と権限に応じて問題を分類し、ホーチミン市人民委員会に提出した。

156件のプロジェクトがリストアップされていますが、グループ化すると、1つのプロジェクトにつき2～3件の問題と提言が含まれるため、提言は合計で最大189件になります。これによると、天然資源・環境局が98件、計画投資局が39件、計画建築局が20件、建設局が20件、運輸局が3件、南部管理委員会が2件、ホーチミン市税務局が4件、企業財務局が1件、トゥドゥック市人民委員会が1件の案件に関与しています。

ヴー・アン・ズン氏によると、建設局だけでも20件のプロジェクトを抱え、20件の問題を抱えており、いくつかのプロジェクトについては解決に成果を上げている。その結果、現在までに14件の問題は基本的に解決しており、そのうち9件は書面で解決、3件は勧告が出されたものの法的根拠が確保されていないため解決の根拠が示されず、2件はホーチミン市人民委員会に提出済みである。「残りの6件については引き続き解決に取り組みます。そのうち1件は建設局の権限に基づき直接処理し、5件は市人民委員会に提出する予定です。1件は即時解決が可能と考えていますが、4件は引き続き会合を開き、多くの意見を求める必要があります」とヴー・アン・ズン氏は述べた。

最終和解の勧告

一時的な障害が解消されたことを受け、レ・ホアン・チャウ氏は、ホーチミン市人民委員会と関係政府機関に対し、これらのプロジェクトを迅速に完了させるよう提案した。これにより、不動産市場は数千戸の住宅供給を受けられるようになり、住宅供給の増加、企業のキャッシュフロー創出、市場の流動性向上、そして国家予算収入の増加に繋がる。同時に、投資家が資金動員と将来の住宅販売を要請している同様のプロジェクトも解決し、不動産市場の透明性を高め、企業にとっての公平性を確保する。

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