新たな都市圏が出現し、ハノイ郊外の不動産価格が「急騰」している

メーリン地区（旧）はかつて台風の被害地でした。土地熱環状4号線の建設が開始され、紅河橋に関する情報が急速に広まった時期です。その後、サングループが大規模な都市複合施設の計画と投資の検討を提案したことで、この地域の地価は引き続き「高騰」を続けています。

調査によると、最近、メリン村の不動産価格は明らかな上昇傾向を示しており、街路に面した住宅価格は昨年の同時期に比べて約20～30％上昇している。

ビジネス街にある多くの住宅や土地は、1㎡あたり7,000万～1億1,000万ドンで販売されています。中には1㎡あたり1億5,000万～2億ドンで販売されている土地もあります。

例えば、国道に面した70平方メートルの土地は100億ドン（1平方メートルあたり1億4,200万ドン以上）で売りに出されています。また、高速道路に面した別の80平方メートルの土地は125億ドン（1平方メートルあたり1億5,600万ドン）で売りに出されています。

不動産ブローカーのレ・ティ・ズエン氏によると、過去3ヶ月間、多くの投資家がメリン地区の土地に興味を示しているという。2～3ヶ月前から、大手投資家によるいくつかのプロジェクトが間もなく実施されるという情報により、この地域の不動産価格は上昇を続けている。

「道路に面した土地の価格は現在、1平方メートルあたり1億5000万ドンに達しています。車道に面した土地でさえ、1平方メートルあたり5000万～7000万ドンです。価格が高騰しているにもかかわらず、多くの地主は土地を手放さずに価格をつり上げようという姿勢を依然として持っています」とデュエン氏は述べた。

メリンの不動産価格が再び上昇 — メリン省の不動産価格が「再び上昇」（イラスト写真）

またドゥエン氏によれば、旧正月が過ぎると、メリンの不動産価格大きな変動はなく、法的地位が明確なプロジェクトや住宅地を中心に上昇傾向にあります。しかし、大都市圏の計画調査に関する情報が入ると、地価は急上昇し始めます。

「実際、メリン省の土地価格は数倍に上昇しています。新しい情報が出るたびに投資家がここに集まり、多くの質問をするため、土地価格が再び変動するのです」とデュエン氏は述べた。

住宅地だけでなく都市部プロジェクトでも、メリンの別荘も2024年の同時期に比べて30〜40％増加しました。

ロン・ヴィエット・リバーサイド・プロジェクトでは、ヴィラやタウンハウスの販売価格は1平方メートル当たり8,000万～1億2,000万ドンで、最も一般的な価格は1平方メートル当たり9,500万ドンで、1年前と比べて約60％増加しています。

また、HUD Me Linh Centralプロジェクトでは、ヴィラとタウンハウスの販売価格は現在6,000万〜8,500万VND/m²の範囲で、最も一般的な価格は7,700万VND/m²で、2024年と比較して約25％増加しています。

ハノイのカウザイ区に住む個人投資家、ホアン・ゴック・トゥアン氏は次のように語った。「昨年末からメーリン地区の土地に興味を持っていましたが、当時は他の多くの地域に比べて土地価格がまだ低かったのです。しかし、新市街地に関するニュースが流れたため、現地調査を行うことに決めました。すると、3～5年前のドンアン地区と多くの類似点が見つかりました。つまり、土地価格が上昇し始めたのです。」

「砕波」にご注意ください

EZプロパティ社のファム・ドゥック・トアン社長は、ドンアン、ロンビエン、ホアイドゥックなどハノイ郊外の多くの地域で「計画地ホットランド」現象が繰り返されていると警告した。しかし、投資家が承認された計画地と単なる調査提案を区別できない場合、高値や法的問題のある土地を購入するのは非常に容易になるだろう。

トアン氏は次のように強調した。「メリンは立地と広大な土地基盤のおかげで潜在力に溢れています。しかし、現時点での投資は、5～7年のビジョンを持ち、銀行融資を受けておらず、短期的な取引を期待していない人にのみ適しています。そうでなければ、長期にわたる「商品保有」のリスクは非常に高くなります。」

また、トアン氏によると、メリン市には環状4号線が通っているものの、実際には環状4号線は地域間を結ぶもので、主に高台を走り、多くの農地を通り、高速道路のような構造となっている。これは都市横断的な交通軸ではないため、着工や完成に関する情報が増えたとしても、この道路軸沿いに都市部が創出・形成されない限り、不動産価格の更なる上昇は難しいだろう。

トアン氏はまた、ホアイドゥックやメリンなど、計画情報の恩恵を継続的に受けている地域でさえ、環状3.5号線周辺の多くのプロジェクトはまだ埋まっておらず、数十のプロジェクトが「棚上げ」状態にあり、誰も住んでいないため、価格上昇を待って投資が期待できる、あるいは環状4号線周辺で賃貸や事業のために活用されるという期待は、まだ非常に遠いと述べた。環状道路の完成には短期間ではなく、長期化する可能性もあることは言うまでもない。

不動産仲介業協会のグエン・ヴァン・ディン会長はまた、過去にはインフラ計画に関する情報があった際に多くの地域で不動産価格が急騰したが、これは主に市場価格を押し上げるためにその情報を利用したためであったと述べた。

実際、過去にこれらの地域の不動産に投資した投資家は皆、利益が出せると期待し流動性も高かったのですが、結局は換金できず、損切りの方法を探さなければならず、苦しい状況に陥ってしまいました。

ディン氏によれば、市場は実質価値に戻る傾向にあるため、インフレした地域はすぐに落ち着くだろうという。

経済学者のグエン・ミン・フォン氏も、インフラ整備は不動産価値を高めるための手段であると考えています。そのため、インフラ整備プロジェクトの計画は常に重要な要素であり、投機家はこれを悪用して土地熱を煽り、不動産価格を実際の価値の数倍に押し上げてしまうのです。

実際、多くの投資家は「波が崩れた」際に困難な状況に陥り、物件を売却できなくなっています。そのため、計画通りに不動産を購入する際には、群衆心理に陥らないよう、細心の注意を払う必要があります。

出典: https://baolangson.vn/sap-xuat-hien-dai-do-thi-gia-nha-dat-tai-mot-vung-ven-ha-noi-noi-song-5056014.html