不動産担保ローンの引き締め：市場は減速するかもしれないが、透明性は高まっている

グエンチャイ大学金融銀行学部長のグエン・クアン・フイ氏は、上記の規制により短期的には市場が一時的に停滞する可能性があり、特にプライマリーセクターや資金調達の初期段階にあるプロジェクトにおいて顕著になると述べた。短期レバレッジを利用している一部の投資家の投資機会は狭まり、流動性は若干低下するだろう。

しかし、中長期的には、これは必要な浄化プロセスです。信用の流れは実際の買い手と実際のプロジェクトに規制され、銀行担保の質が向上し、より透明性と安定性に基づいて市場の信頼が強化されます。

この政策が、明確なガイドライン、透明性の高い阻止メカニズム、標準化されたリスク管理プロセスを備え、協調的に実施されれば、資本流出を阻止するだけでなく、銀行、企業、そして購入者にとってより安全な事業運営の枠組みを構築することができます。これにより、不動産市場は「レバレッジに基づく成長」段階から「実質的な財務力と資産の実質価値に基づく発展」段階へと移行することが可能になります。

フイ氏はさらに、第2地域国家銀行が銀行に以下のことを要求していると分析した。貸付金の支払を停止する不動産を購入する際に「書面による契約」（または類似の形式）を使用することは、戦略的な信用規制措置であり、リスクを管理し、資本の流れを持続可能な開発目標に向けるという管理機関の慎重な方向性を示すものです。

本質的には、これは極端な引き締め措置ではなく、急成長と高レバレッジの時代を経て不動産市場に規律を取り戻しつつ、金融・銀行システムの安全性を確保するために必要な調整ステップである。

不動産融資の実務において、銀行は通常、物件評価額の50～70%のみを融資し、顧客が自己資本を完済した時点でのみ融資を実行します。しかしながら、最近では、物件がまだ形成されていない段階、プロジェクトが法的条件を満たしていない段階、あるいは予約契約や頭金契約の形でしか存在しない段階において、顧客が頭金を支払うために元金を借り入れるという現象が発生しています。

当時、銀行は明確な法的根拠を欠いた「契約」に基づいて融資を行っていたため、信用の流れが高リスク領域に入り、紛争や不良債権につながりやすかった。

それだけでなく、預金貸付は、一部の投資家が同額の資本を使ってさまざまな商品を預金し、銀行がその比率に応じて引き続き貸し出すことを期待することで、意図せず投機活動を助長することもあります。

このレバレッジサイクルは大きな投資需要を生み出し、価格上昇に寄与し、需給バランスに強い影響を与え、市場を過熱させやすくします。トレンドが反転すると、レバレッジ取引は急速に撤退し、預金の解約や支払い停止のリスクにつながり、投資家への圧力となり、信用システムのリスクを高めます。

このような状況において、頭金融資の停止は合理的な予防措置とみなされ、市場を健全な金融軌道に戻すことに貢献するものである。この政策は、不動産購入者の保護を目的としており、取引を標準的な法的基盤に戻すことを義務付けている。つまり、プロジェクトが売却可能であり、物件の透明性のある評価が行われ、銀行が融資を承認し、進捗状況に応じて資金を支出する場合にのみ、購入者は相応の自己資本を保有する必要があるため、頭金を払う前により慎重に検討し、法的に未完成なプロジェクトや複雑な契約に巻き込まれるリスクを最小限に抑えることができる。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長も同様の見解を示し、預金時に条件を満たさなかった将来の取引を行うために融資や預金の支払いを行わないよう信用機関に義務付ける必要があると述べた。

「違法な土地の分譲や、基礎工事が完了しておらず、規定に基づく資金調達条件を満たさないマンションプロジェクトの場合、お客様は頭金として資金を借りることができません。これは、不動産や将来の住宅を購入または賃貸するお客様の法的権利と利益を保護し、健全な不動産市場の構築に貢献するためです」とレ・ホアン・チャウ氏は述べた。

トゥアン・アン・リアル・エステートの取締役であるジャン・アン・トゥアン氏も、この新たな要件に賛同を示しました。これは市場の浄化に役立ち、銀行と借り手双方のリスクを軽減するからです。トゥアン氏はさらに、商品を販売するための十分な法的資格を持たない投資家は、預金チャネルを通じて資金を調達する必要があると述べました。したがって、融資の厳格化は、資金繰りの弱い投資家を排除するのに役立つでしょう。

頭金段階から借り入れを行う顧客は、財務的な潜在力が弱く、「素手で泥棒を捕まえる」投機家のような存在であることを示しています。頭金に対するローン返済額を厳格化することで、投機的な購入者、サーファー、そして実際の住宅ニーズを持たない人々のグループを減らし、実際に住宅ニーズを持つ住宅購入者が住宅取得の機会に近づくことを支援することになります。

同氏によれば、この要件は借り手の資本使用目的を厳しく管理し、信用リスクを制御するためのものである。

預託時点で法律の規定に基づき実施可能なプロジェクトについては、信用機関は引き続き預託金を支払い、将来の正常な取引を遂行するための融資を行います。したがって、これは資本引き締め措置ではなく、不動産市場への影響は限定的です。

法律を遵守している不動産事業は、資金調達の条件を満たす将来の不動産および住宅プロジェクトを、顧客が頭金の支払いのために信用借り入れに引き続き使用できるため、影響を受けません。

以前、この問題について意見を述べた経済専門家のディン・テ・ヒエン博士は、銀行の業務原則はリスク管理にあると述べていました。銀行は通常、案件の性質に応じて融資を行います。さらに、頭金は非常に少額で、ほんの始まりに過ぎません。不動産購入者が頭金を用意していないのであれば、銀行はどうして融資できるのでしょうか？

法的手続きの条件を満たさない預金や不動産の解約は日常茶飯事であり、現実にもよく起こります。そうなると、この融資は銀行にとってリスクが高すぎて不良債権となってしまいます。

彼によると、預金や初期資本拠出といった投資活動は銀行への融資に値しない。子供の留学や起業のための資本拠出を保証する際に経済力を証明する規制があるのと同様に、銀行が融資を行うことで、これらの活動に対する経済力を証明する意味が失われてしまうのだ。

したがって、この作業は、銀行の融資状況や不動産市場全体に影響を与えることなく、銀行システムの安全性を高めるために必要であり、より詳細に提供されます。

出典: https://baolangson.vn/siet-cho-vay-dat-coc-bds-thi-truong-co-the-chung-lai-nhung-ngay-cang-minh-bach-5062732.html