3つの新法の早期適用は不動産市場にどのような影響を与えるでしょうか？地価は上昇するでしょうか？

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政府は、2024年土地法、2023年不動産業法、2023年住宅法を含む不動産市場に関連する3つの法律の早期適用を国会に審議のために提出したばかりである。

規定によれば、これら3つの法律は2025年1月1日から正式に施行される。しかし、政府の提案では、3つの新しい法律は、以前の規定より6か月早い7月1日から施行される。

3つの土地価格法の早期適用により1 — 2024年土地法、2023年不動産業法、2023年住宅法の3つの法律の早期施行は、不動産市場に大きな影響を与えるだろう。（写真：ST）

この問題についてコメントしている専門家の中には、不動産価格、特に土地価格は上昇するだろうが、仮想的な熱狂は生み出さないだろうと言う人もいる。

プロパティ・グル・ベトナムのディレクター、ディン・ミン・トゥアン氏は、土地市場の早期回復は、2025年から施行される3つの新しい法律の変更を期待する波と、他の投資チャネルの「飽和」という2つの要因によって推進されたと評価した。

トゥアン氏によると、不動産業法（改正）と住宅法（改正）は2024年以降の土地市場に大きな影響を与えるだろう。

特に、土地の分譲に関する規制強化は大きな問題となっており、2025年以降は分譲地の供給が急激に減少すると予測されています。しかし、ベトナム人は依然として分譲地を好むため、長期的には土地の需要が減少する可能性は低いでしょう。供給が少なく需要が高い場合、土地価格は上昇するでしょう。多くの投資家は、新法の適用前に土地探しを開始するでしょう。

さらに、不動産市場には現在、投資できる物件があまりありません。マンション部門は法的手続きが未完了のため新規プロジェクトが「行き詰まって」おり、民家やタウンハウスも多様性に欠け、転売価格も高い状況です。

一方、土地は購入しやすく、所有権の移転も容易で、証明書も付いており、資産の持続性と安全性を保ち、収益性も良好で、最も重要なのは、現在の土地価格が2～3年前と比べてまだ非常に「軟調」であるという点です。

土地は、面積、価格、地域性の多様性により、市場のあらゆる参加者が投資できる投資形態です。急速な経済成長を遂げている地域では、人口分散の傾向と徐々に整備されつつある大規模なインフラシステムのおかげで、土地は今後も持続的に成長していくでしょう。

しかし、ディン・ミン・トゥアン氏は、すべての土地製品の価格が上昇し、市場に受け入れられるわけではないことも強調した。

トゥアン氏は、「明確な法的優位性、良好な立地、インフラや工業団地に近いこと、そして商業価値を備えた土地だけが買い手に求められ、将来的に価格が上昇する可能性があります。しかし、土地価格の上昇はピーク時ほど急激にはならず、数年前のような「衝撃的な」価格上昇は起こりにくいでしょう」とコメントしました。

2024年土地法に関して、サヴィルズ・ベトナムのコンサルティングディレクター、ジャン・ド氏は、新法では市場原理に従って土地価格を決定することが特に重要な前進であると規定されていると分析した。

これを受けて、2024年土地法では、土地価格の枠組みを廃止し、土地価格表を毎年更新し、特定の土地価格を決定する権利を地区レベルに拡大するなどの具体的な変更が加えられており、これにより土地の割り当てと利用の効率が向上し、国家予算の収入が増加すると期待されています。

「土地評価方法に関する規制と具体的な適用事例は、土地価格を市場価格に近づけるのに役立ちます」とジャン・ド氏は述べた。

ジャン氏は、ベトナムの2024年土地法は土地価格決定の原則に大きな変化をもたらし、市場原則に従った土地評価に重点を置くことで、不動産市場の透明性と流動性の向上に役立つだろうと述べた。

旧土地法では、土地の評価は、土地の利用目的や存続期間を原則として規制され、競売落札価格や土地の利用状況から収集した「市場における一般的な地価に一致」していました。

「しかし、新しい土地法は市場原理を重視しています。つまり、決定される土地価格は土地の真の市場価値を反映することになります」とサヴィルズの専門家は強調しました。

ジャン氏は、市場価値は市場における買い手と売り手双方の理解を明確に反映していると述べ、その時点で土地は最高価格を支払う意思のある投資家に割り当てられると述べた。このアプローチは、土地の割り当てを促進し、より効率的な土地利用を促進する。