市場は徐々に改善し、ゆっくりと着実に回復を続けています。 ハノイのマンション販売数は200%以上増加し、ホーチミン市の調整済み土地価格は市場価格の約70%にとどまっています...これらは最新の不動産ニュースです。
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| 2024年末までに、ベトナムの不動産市場の回復は明確な進展を遂げるだろう。（写真：リン・アン） |
市場は着実に回復している
batdongsan.com.vnによると、ベトナム不動産市場調査評価研究所（ベトナム不動産ブローカー協会）の副所長ファム・ティ・ミエン氏によると、ベトナムの不動産市場は持続的に回復しているという。
ミエン氏によると、多くの好材料に支えられ、新法の「吸収」を待つ間、ベトナムの不動産市場は持続的に回復を続け、徐々に改善していくだろう。年末までに、ベトナムの不動産市場の回復プロセスは明確な進展を遂げるだろう。
ベトナム不動産市場調査評価機構（ベトナム不動産ブローカー協会）の副所長は、経済成長が想定を上回ること、信用が「暗い」状況を脱していること、融資金利水準が低いこと、公共投資支出が引き続き促進されていることなどを背景に、2024年土地法、2023年住宅法、2023年不動産事業法、および信用機関法第209条第2項が、以前の決定より5か月早い8月1日から施行され、プラスの影響を与え、不動産市場の回復と発展を促進することに貢献すると強調した。
法律が施行されれば、「待つ」という姿勢は払拭され、プロジェクト開発企業は国家管理機関との交渉を加速させます。投資家はより自信を持って自社の製品を立ち上げ、銀行に預けられているキャッシュフローが不動産に流入するようになります。仲介業者や仲介サービス企業は、能力向上、人材採用、知識向上、新たな規制への対応などに積極的に取り組みます。
ミエン氏によると、新法の影響が「吸収」されるまでの間、不動産市場は緩やかにかつ持続的に回復を続け、徐々に改善していくだろう。年末までに、ベトナム不動産市場の回復プロセスは明確な進展を示すだろう。回復の成果は、セグメントや地域によって引き続き差異が見られるものの、より均衡したレベルにまで達するだろう。
ホーチミン市の調整済み土地価格表は市場価格の約70％にすぎません。
7月29日午後、 ホーチミン市プレスセンター（HCMC）で、2024年土地法第257条第1項に基づく土地価格表の調整に関する情報提供のための記者会見が開催されました。
ホーチミン市天然資源環境局の代表者によると、調整済み土地価格表案は、2020年1月16日付市人民委員会決定第02/2020/QD-UBND号に示された土地価格表と比較して、約7倍に上昇している。しかし、2020年1月16日付決定第02/2020/QD-UBND号による土地価格表は、使用時に土地価格調整係数3.5倍を乗じる必要がある。そのため、実際には、今回の調整済み土地価格表は約2.5倍にしか上昇しておらず、予想される調整済み土地価格表による土地価格は、市場価格水準の70%にしか相当しない。
例えば、グエンフエ市1区ドンコイ通りの土地価格は、決定02/QD-UBNDによれば1億6,200万ドン/㎡（2013年土地法に基づく土地価格枠の最高水準に相当）です。2021年、市人民委員会は1階建て住宅の具体的な土地価格（市場価格）を6億8,000万ドン/㎡と承認しました。内挿法で計算すると、この地域の土地価格は9億7,000万ドン/㎡に相当します。現在、グエンフエ市ドンコイ通りの調整後の土地価格予想は8億1,000万ドン/㎡であり、これはこの地域の一般的な水準と一致しています。
天然資源環境局によると、予備調査の結果、最も影響を受けるのは、土地利用用途転換や土地利用権認定の対象となっている世帯・個人である。しかし、2013年土地法と2024年土地法を比較すると、1993年10月15日以前に安定的に土地利用されていたケースは土地利用料を支払う必要がなく、面積が制限を超える場合は2005年土地価格表に基づいて徴収される。残りの土地利用ケースについては、土地利用の起源と時期に基づいて適切な徴収率を検討する必要がある。
政府がまもなく公布する土地使用料及び地代徴収に関する政令案によると、徴収率は調整後の土地価格表の10%から50%までの期間に基づいて検討される。さらに、政策対象世帯、功労者、貧困世帯に属する土地利用者は、政府の規定に基づき土地使用料が免除される。
「提案されている調整済み土地価格表は、規制対象土地価格を共通市場価格に近づけるものであり、土地利用者にとっての公平性と透明性の向上に寄与し、国家予算の損失を回避するものです。したがって、土地利用はより経済的になります。近い将来、政府は実際の状況に合わせて徴収水準（割合）を調整し、歳入の急増を抑制する予定です」と、天然資源・環境省の担当者は述べた。
ハノイのアパート市場は需給に明るい兆し
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドが発表した2024年第2四半期のハノイ不動産市場レポートによると、2024年の最初の6ヶ月間、ハノイのマンション市場は供給と需要の両面で好調な兆候を示した。約10,800戸の新築マンションが販売開始となり、前年同期比で約3倍に増加した。
2024年第2四半期には、約7,600戸のマンションが販売開始され、前四半期比140%、前年同期比155%の増加を記録しました。この大きな変化は、主にビンホームズ・オーシャンパークやビンホームズ・スマートシティといった、都市部における新規マンションプロジェクトの立ち上げによるものです。2024年上半期の新規マンション供給のうち、西部地域が約59%を占め、中価格帯のプロジェクトが引き続き市場を牽引し、新規供給の約90%を占めました。
2024年上半期には約10,900戸のマンションが販売され、前年比216%増加しました。2024年第2四半期には、ハノイの新築マンション販売戸数は約7,400戸に達し、前四半期比110%増、前年比147%増となりました。平均価格は1平方メートルあたり約2,640米ドルに達し、前四半期比11%増、前年比30%増となりました。
クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの専門家によると、2024年上半期の新規販売件数の増加は、近年の新規供給の不足によるものです。法的地位の透明性、信頼できる投資家、魅力的な販売方針、そしてオールインワンのアメニティを備えた新規参入プロジェクトは、好調な販売実績を記録しています。これらのプロジェクトの多くは、西部の大規模で統合された都市部で展開されています。
ハノイにおけるアパート需要の増加は、都市の人口増加と移民の増加に伴う住宅需要の増加によって牽引されています。さらに、経済の不安定さを背景に、投資需要は徐々に不動産チャネルに戻りつつあります。
供給不足により、プライマリーマンションの価格は上昇を続けています。この価格上昇は、新規供給の98%を占める中高級マンションの供給が牽引している一方で、手頃な価格帯のマンションの供給が依然として不足していることも要因となっています。
ハノイのマンション市場では、2024年後半には約9,500戸の新築マンションが不動産市場に流入すると予想されています。この供給の大部分は、戦略的な立地と整備されたインフラを背景に、西部地域に集中するでしょう。さらに、2024年後半も、ビンホームズ・オーシャンパークやビンホームズ・スマートシティといった複合都市エリアへの供給は引き続き集中すると予測されています。
2025年以降、ドンアン、ジャーラム、ハドン、ホアイドゥック、ホアンマイ、ロンビエン、タンチといった郊外地区は、政府によるインフラ整備と都市計画の取り組みにより、将来のマンション供給の大部分を占めると予想されています。特に、ドンアン地区とジャーラム地区は2025年までに区制化されると予想されており、ビンホームズ・コーロア、ビンホームズ・オーシャンパーク、BRGスマートシティといった大規模複合都市圏からの供給増加に貢献すると見込まれています。
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| 2024年の最初の6か月間、ハノイのアパート市場は供給と需要の両面で好調な兆候を示しています。（写真：ケ・トアイ） |
8月1日からのマンションからの緊急避難事例
政府は、アパートの改修および再建に関する改正住宅法のいくつかの条項を詳述した政令98号を8月1日から発効した。
政令によると、集合住宅の所有者及び使用者の移転が必要となるケースは5件あります。このうち、緊急移転が必要なケースは2件、補償・移住支援計画に基づく移転が必要なケースは3件です。
具体的には、火災や爆発、自然災害や敵の攻撃などにより、引き続き使用するための安全条件を満たさなくなったマンションの2つのケースが緊急移転の対象となります。
この場合、省管理機関は、当該マンションが引き続き使用できないと判断した日から3日以内に、省人民委員会に緊急移転決定書を提出しなければなりません。
決定には、緊急移転を要するマンションの所在地、仮住まいの場所、移転の方法、費用、期間、関係機関及び個人の責任について明記する必要があります。マンション所有者が移転しない場合、管理機関は執行決定の日から最大7営業日以内に執行を行います。
マンション３棟も補償・移住支援計画に基づき移転が必要。
まず、マンションの主要な耐力構造は全体的に危険な状態にあり、倒壊の恐れがあり、継続使用の条件を満たしていません。
第二に、マンションは深刻な損傷を受けており、防火、給排水、廃水処理、電気、構内交通といった技術インフラシステムが現行の技術基準や規制の要件を満たしていないか、運用中に安全上の問題が発生するリスクがあります。これらの設備は、マンションの所有者と利用者の安全を確保し、都市の改修と美化の要件を満たすために、撤去する必要があります。
最後に、アパートの構造の一部が損傷しており、基礎、柱、壁、梁、垂木などが通常の使用に必要な条件を満たしていない状態です。これらの建物は、前述の2つの解体事例には該当しませんが、承認された計画に従って、同時に改修・新築を行う必要があります。
集合住宅の所有者と利用者には、利用可能な再定住住宅基金、地域の公共資産に属する住宅基金、商業住宅の購入、または地方予算資金、開発投資基金、地方住宅開発基金（該当する場合）からの資金による再定住住宅基金の建設への投資など、様々な形で一時的な宿泊施設が手配されます。さらに、所有者が自ら宿泊施設を手配するための報酬を受け取ることもできます。
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出典: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-tam-ly-cho-doi-sap-duoc-thao-bo-can-ho-phia-tay-ha-noi-chiem-song-gia-dat-tphcm-tang-bao-nhieu-sau-dieu-chinh-280646.html
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